Trasformazione del lastrico solare in terrazza privata: serve il consenso unanime dei condomini?

La sentenza n. 86/2026 della Corte di Appello di Lecce affronta il delicato tema dell’equilibrio tra diritti individuali e proprietà comuni nel contesto condominiale. La Corte d’Appello conferma la nullità di una delibera assembleare che aveva autorizzato un condomino ad aprire un varco dal proprio appartamento verso un lastrico solare comune, corredato da una ringhiera che ne avrebbe consentito di fatto l’utilizzo come terrazza a livello ad uso esclusivo. Secondo i giudici, l’intervento non costituiva un semplice uso più intenso del bene comune, ma una vera trasformazione del lastrico in uno spazio destinato all’uso esclusivo, riservato a un solo condomino. Ciò ha provocato una limitazione dei diritti degli altri comproprietari che avrebbe richiesto il consenso unanime di tutti i condomini e non un'approvazione mediante una semplice delibera a maggioranza. Per questo motivo l’appello del condominio è stato respinto e la sentenza di primo grado è stata integralmente confermata.

Uso esclusivo delle parti comuni: artt. 1102 e 1120 del codice civile

Nel contesto condominiale i conflitti tra l'interesse del singolo condomino a un uso più ampio e comodo delle parti comuni e il diritto degli altri comproprietari a non vedersi limitato il godimento dei medesimi beni rappresenta da sempre una questione abbastanza ricorrente. Diventa quindi fondamentale il ruolo dell’assemblea in quanto chiamata a regolare tali conflitti, ma tuttavia il suo potere non è illimitato, trovando anche precisi confini nelle norme codicistiche. In particolare, gli artt. 1102 e 1120 c.c. costituiscono il principale riferimento normativo per valutare la legittimità degli interventi sulle parti comuni, distinguendo tra modifiche consentite al singolo e innovazioni deliberabili a maggioranza, in particolare:

• l’art. 1102 del c.c. precisa che:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

In sintesi, il singolo è legittimato a servirsi della cosa comune apportando le modifiche necessarie a un migliore godimento, purché non ne venga alterata la destinazione o impedito agli altri il pari utilizzo;

• l’art. 1120 del c.c. specifica che:

“I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio(…);
3. l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti (…).
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.

L'art. 1120 c.c. attribuisce invece alla maggioranza assembleare il potere di disporre innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo al maggior rendimento delle cose comuni, incontrando tuttavia precisi limiti qualora vi sia pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato o all’alterazione del decoro architettonico.

Ciò detto, non è invece sempre consentito sottrarre un bene comune alla sua naturale destinazione per attribuirne il godimento esclusivo a un singolo condomino con la semplice maggioranza, operazione che richiederebbe invece il consenso unanime di tutti i comproprietari.

Tale principio è stato affrontato dalla Corte di Appello di Lecce che ha confermato la decisione del Tribunale di Taranto, chiarendo che nel caso concreto, la trasformazione del lastrico in terrazza a livello con accesso esclusivo non integrava né un uso consentito ex art. 1102 c.c. né una valida innovazione ex art. 1120 c.c., poiché comportava una palese alterazione della destinazione del bene comune e una compressione dei diritti degli altri condomini.

Delibera condominiale nulla se attribuisce il lastrico solare a un solo condomino

La Corte di Appello ha chiarito che “(…) ai sensi dell’art. 1120 c.c. la maggioranza dei condomini può disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, nel caso in esame tali finalità mancano poiché la trasformazione del lastrico solare in un terrazzo a livello a cui si può accedere direttamente solo dall’unità immobiliare del *** *** non è finalizzata al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune ma piuttosto alla concessione dell’uso esclusivo ad un solo condòmino, il *** ***. L’innovazione disposta a maggioranza dalla delibera impugnata non era dunque consentita dall’art. 1120 c.c. (…). Esclusa l’applicazione dell’art. 1102 c.c. (la cui applicabilità avrebbe peraltro reso superflua la delibera assembleare), esclusa l’applicabilità dell’art. 1120 c.c., l’effetto della delibera assembleare impugnata è stato quello di attribuire in modo esclusivo e per tempo indefinito il godimento di una parte comune (lastrico solare) ad un singolo condomino (...), incidendo così nella sfera giuridica di tutti gli altri condomini, limitando i diritto di questi sulla cosa comune, senza che l’assemblea avesse tale potere. Costituisce infatti principio consolidato quello secondo cui l’assemblea non può a maggioranza deliberare sui diritti dei singoli condòmini, anche sulle parti comuni, né imporre limitazioni ai diritti dei singoli condòmini (…). Per introdurre tali limitazioni occorre il consenso unanime (e anche scritto, trattandosi di limitazioni di diritti reali immobiliari) di tutti i condomini, la cui mancanza costituisce causa di nullità della delibera assembleare (…). Applicando tali principi al caso in esame, ritenuto che con la delibera impugnata la maggioranza assembleare ha inteso limitare il diritto di uso dei condòmini sul lastrico solare, concedendolo in uso esclusivo al *** *** non essendo stata tale delibera assunta con il consenso di tutti i condòmini, la stessa è affetta da nullità.”
L’assemblea condominiale non può, con una maggioranza semplice, trasformare una parte comune in un bene destinato all’uso esclusivo di un solo condomino. Nel caso concreto, il lastrico solare è stato trasformato in un terrazzo accessibile soltanto dall’abitazione di uno dei comproprietari, senza alcun vantaggio per gli altri condomini. A causa di tale limitazione l’intervento non può essere considerato una legittima innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. poiché la decisione limitava i diritti degli altri condomini sulla cosa comune.
Al contrario, invece, sarebbe stato necessario il consenso unanime di tutti ma in mancanza di ciò, la delibera è stata dichiarata nulla.

Le maggioranze assembleari non possono essere utilizzate per incidere sui diritti dei singoli condomini sulle parti comuni o per attribuire a uno di essi un godimento esclusivo e stabile proprio della cosa comune.

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FAQ TECNICHE: Lastrico solare trasformato in terrazza privata: delibera nulla senza consenso | Ingenio

Qual è la differenza tra uso più intenso della cosa comune e uso esclusivo?
L’uso più intenso disciplinato dall’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino di sfruttare maggiormente una parte comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini un analogo utilizzo. L’uso esclusivo, invece, riserva il bene a un solo soggetto limitando i diritti degli altri comproprietari.

L’assemblea può assegnare il lastrico solare a un solo condomino con una delibera a maggioranza?
No. La sentenza conferma che l’assemblea non può attribuire il godimento esclusivo di una parte comune mediante semplice maggioranza. Una decisione di questo tipo incide sui diritti reali dei comproprietari e richiede il consenso unanime.

Quando si applica l’art. 1120 c.c. sulle innovazioni condominiali?
L’art. 1120 c.c. si applica quando l’intervento è diretto al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune nell’interesse della collettività condominiale. Non può essere utilizzato per attribuire benefici esclusivi a un singolo condomino.

La realizzazione di un accesso diretto al lastrico è sempre vietata?
Non necessariamente. Occorre verificare se l’intervento mantenga la destinazione comune del bene e non limiti il diritto degli altri condomini. La valutazione dipende dalle caratteristiche progettuali e dagli effetti concreti sull’utilizzo della parte comune.

Quali professionisti devono valutare interventi sul lastrico solare condominiale?
Amministratori di condominio, avvocati, ingegneri, architetti e tecnici abilitati devono verificare la conformità urbanistica, edilizia e condominiale dell’intervento. È inoltre opportuno valutare gli effetti sui diritti dei comproprietari prima dell’approvazione assembleare.

Quali controlli devono essere effettuati prima di trasformare un lastrico solare?
Occorre verificare il regolamento condominiale, il titolo di proprietà, la natura comune o esclusiva del bene, le autorizzazioni edilizie eventualmente necessarie e la compatibilità dell’intervento con gli artt. 1102 e 1120 c.c.

Qual è l’errore più frequente nelle trasformazioni dei lastrici solari?
Confondere una modifica destinata a migliorare l’uso della cosa comune con un intervento che attribuisce un vantaggio esclusivo e permanente a un solo condomino. In tali casi il rischio principale è la nullità della delibera assembleare.