Umidità e macchie sui muri: la responsabilità è dell’appaltatore secondo l’art. 1669 c.c.

Umidità: che cos’è e come eliminarla?

L’umidità di risalita, nota anche come umidità ascendente o capillare, si verifica quando l’acqua presente nel terreno risale lungo le pareti di un edificio a causa della capillarità. Muovendosi all'interno della massa muraria, l’acqua porta con sé sali e altre impurità che depositandosi sui muri causano macchie e aloni, oltre a creare le condizioni ideali per la proliferazione batterica (muffe).

È importante precisare che l’umidità di risalita è diversa dall’umidità da condensa che invece si forma negli ambienti interni con elevato contenuto di vapore acqueo, come cucine e bagni.

Per eliminare l’umidità nei muri, si possono utilizzare alcune tecniche come:

• interventi meccanici;
• interventi chimici;
• interventi elettrosmotici;
• intonaci evaporanti.

Dal punto di vista tecnico, la prevenzione di tali criticità richiede scelte progettuali coerenti e un’esecuzione corretta delle opere di impermeabilizzazione e drenaggio.

Ma cosa accade quando in un’abitazione, dopo qualche tempo, cominciano a manifestarsi problemi dovuti all’umidità? Quando macchie di umido sulle pareti rivelano difetti nascosti nella costruzione?

Per proteggere i proprietari da gravi difetti costruttivi l’articolo 1669 del codice civile stabilisce la responsabilità di costruttori e appaltatori quando edifici o opere immobiliari (destinate a lunga durata) presentano vizi così gravi da comprometterne la funzionalità e la conservazione nel tempo.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 2007/2026 ha chiuso una lunga battaglia legale iniziata nel 2010, riguardante un caso di infiltrazioni di umidità causate dalla mancata realizzazione del vespaio d’aerazione in una villetta a schiera.

Infiltrazioni di umidità e responsabilità dell’appaltatore

Nel caso esaminato, il ricorrente cita in giudizio la società appaltatrice dei lavori per conto di una cooperativa edilizia denunciando l’assenza del vespaio d’aerazione, elemento fondamentale per evitare le infiltrazioni di umidità dal terreno.
Le conseguenze non tardano a manifestarsi: macchie di umido su diverse pareti che costringono il ricorrente a intervenire a proprie spese per rimediare ai danni.

Dopo un iter giudiziario articolato la società, ormai in liquidazione, tenta l'ultima carta presentando ricorso per Cassazione con varie argomentazioni, tutte però sistematicamente smantellate.

Secondo la Suprema Corte, di fronte a difetti così gravi, “(…) il giudice è sempre tenuto, ove le circostanze lo richiedano, a qualificare la domanda, in termini di risarcimento per responsabilità extracontrattuale (art. 1669 cod. civ.), ovvero contrattuale di adempimento o riduzione del prezzo e risoluzione (art. 1667 cod. civ.). (...) Nella specie, dunque, la Corte d’appello ha rimarcato che le infiltrazioni sono considerate tra le alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura; ha, quindi, riscontrato in fatto le caratteristiche di gravità e riconosciuto, in conseguenza, la responsabilità ex art. 1669 cod. civ.”
Le infiltrazioni costituiscono gravi difetti ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, che disciplina la responsabilità per rovina o gravi difetti di edifici. Quando si tratta di difetti così gravi da compromettere la conservazione e il normale godimento dell'immobile, il giudice deve qualificare la domanda come responsabilità extracontrattuale, anche quando il ricorrente avesse instaurato causa risarcitoria facendo inizialmente riferimento alla responsabilità contrattuale di cui all'articolo 1667 del c.c.

Quindi nel caso in essere non solo viene respinto integralmente il ricorso ma la società viene condannata al pagamento delle spese processuali.

Le infiltrazioni di umidità rappresentano gravi difetti che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene e ne pregiudicano la normale utilizzazione. Non si tratta di semplici imperfezioni, ma di alterazioni che incidono sugli elementi essenziali dell’opera, compromettendone la durata e la conservazione nel tempo.

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