Variazioni essenziali e Decreto Salva Casa: ieri si demoliva, oggi c'è speranza

Cosa succede in caso di variazioni essenziali al progetto assentito con specifico titolo abilitativo? La demolizione è l'unica via o è possibile ottenere una semplice multa o, ancor meglio, una sanatoria?

L'argomento è molto gettonato perché le variazioni essenziali (ex art.32 del dpr 380/2001) sono molto comuni in edilizia: per questo vale la pena, prendendo come riferimento la sentenza 637/2026 del Consiglio di Stato, ricordare cos'è cambiato con l'avvento del Decreto Salva Casa e come, oggi, è possibile ottenere una sanatoria semplificata speciale per questo tipo di abusi.

Variazioni essenziali con aumento di volumetria: demolizione inevitabile

Si dibatte sull'ordine di sospensione dei lavori e conseguente ingiunzione di demolizione per una serie di interventi abusivi.

Per Palazzo Spada, che conferma quanto disposto dal comune e anche dal Tar competente, non ci sono dubbi: siamo in presenza di variazioni essenziali al progetto originario che vanno demolite.

Infatti, a seguito del sopralluogo sono emersi i seguenti abusi:

• demolizione della copertura a unica falda inclinata al piano sottotetto e ricostruzione in latero-cemento, con aumento dell'altezza di gronda sul cortile interno, dell'altezza interna ai vani posti al piano sottotetto e della volumetria interna;
• nuova costruzione di vano al piano sottotetto, sul lato prospiciente in cortile interno, con copertura in latero-cemento e elementi verticali in laterizio;
• cambio di destinazione d'uso dei locali posti al piano sottotetto da superficie non residenziale o accessoria (S.N.R.) a Superficie utile abitabile o agibile (S.U.A).

Tali accertamenti, in quanto consacrati in atti pubblici fidefacenti sino a querela di falso, devono ritenersi documentare una situazione reale, dovendosi pertanto respingere le contrarie argomentazioni di parte appellante, del tutto generiche e non dimostrate. In particolare:

• le opere descritte sub a) e sub b) determinano una volumetria maggiore rispetto a quella originariamente assentita. Per tali ragioni, esse si qualificano come “variazioni essenziali”, ai sensi dell’art. 32 comma 1 lett. b) d.P.R. n. 380/01, giustificando pertanto l’irrogazione della sanzione demolitoria, in luogo di quella pecuniaria. Del tutto inconferenti sono poi le argomentazioni di parte appellante, che nega la sussistenza di una nuova costruzione di vano al piano sottotetto, trattandosi di argomentazioni che contrastano con le risultanze degli espletati sopralluoghi;
• per quel che attiene poi alle opere descritte sub c), trattasi altresì di variazioni essenziali, ai sensi dell’art. 23 ter, comma 1, d.P.R. n. 380/01, determinando il passaggio da superficie non residenziale a superficie abitabile.

Vanno anche disattese le argomentazioni di parte appellante, volte a contestare le altezze, in quanto asseritamente riferite allo stato grezzo. Trattasi invero di deduzioni sconfessate dal verbale degli eseguiti accertamenti istruttori, che non specificano tale circostanza, sicché deve ritenersi che le misure delle altezze riportate dai verificatori si riferiscano alle opere terminate.

In ogni caso, si tratta di altezze così significative, che non si vede come possano essere compensate dall’apposizione del pavimento e delle finiture, non avendo peraltro l’appellante fornito un calcolo alternativo.

Insomma: demolizione inevitabile. Ma in vigenza di Salva Casa, le cose sarebbero potute cambiare? Vediamo.

Variazioni essenziali: cosa sono?

Oggi ci imbattiamo in tre possibili 'abusi' che possono essere sanati: per quelli maggiori (assenza di titolo abilitativo o totale difformità) serve la conformità urbanistica ed edilizia sia 'prima' che 'dopo' (la vecchia doppia conformità ex art.36 Testo Unico Edilizia), mentre per le parziali difformità e le variazioni essenziali, invece, scatta - in virtù delle novità apportate dal Decreto Salva Casa - la sanatoria semplificata: basterà cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

Ma quali sono le variazioni essenziali che si possono sanare?

L'articolo 32 del Testo Unico Edilizia, al comma 1, precisa che sono le Regioni a disporre quali sono le variazioni essenziali al progetto approvato, ma si tiene conto che l'essenzialità ricorre quando si verifica una o più di queste condizioni:

• mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards ex DM 2 aprile 1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Doppia conformità e variazioni essenziali: il Salva casa ha cambiato tutto

Per quel che riguarda la sanatoria edilizia, gli interventi abusivi realizzati in totale difformità o privi del permesso di costruire si valutano in base all'articolo 36 del dpr 380/2001, che dispone l'obbligatorietà, per ottenere il permesso in sanatoria, della conformità urbanistica ed edilizia dell'opera sia al momento della realizzazione che a quello della presentazione dell'istanza. Le variazioni essenziali rientrano invece nella sanatoria semplificata del DL Salva Casa, con regolarità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo'.

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La nuova sanatoria

Quindi, come abbiamo visto sopra, le variazioni essenziali sono abusi che il Decreto Salva Casa accomuna alle parziali difformità da permesso e SCIA e all'assenza di SCIA, inserendole nel novero degli abusi 'sanabili' con la nuova procedura semplificata ex art.36-bis del TUE.

Tradotto sul caso specifico, ove ricorrano le condizioni richieste dal DL 69/2024, cioè la conformità delle opere alle regole edilizie al momento della loro realizzazione (cioè 'ieri') e alle regole urbanistiche al momento della richiesta (cioè 'oggi'), sarebbe possibile ottenere la sanatoria semplificata, evitando così la demolizione.

Variazioni essenziali: FAQ tecniche

Cosa si intende per “variazioni essenziali” al progetto edilizio?
Le variazioni essenziali sono modifiche rilevanti rispetto al progetto assentito che incidono su elementi fondamentali dell’intervento, come aumento significativo di volumetria o superficie, cambio di destinazione d’uso con effetti sugli standard urbanistici, alterazione dei parametri edilizi, diversa localizzazione dell’edificio o violazioni della normativa antisismica.

Prima del Decreto Salva Casa quale sanzione si applicava alle variazioni essenziali?
Prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, le variazioni essenziali erano equiparate agli abusi più gravi e comportavano, di regola, l’adozione della sanzione demolitoria, senza possibilità di regolarizzazione tramite sanatoria ordinaria o pagamento di una semplice sanzione pecuniaria.

Cosa ha stabilito il Consiglio di Stato nella sentenza n. 637/2026?
La sentenza ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione in presenza di variazioni essenziali con aumento di volumetria e cambio di destinazione d’uso del sottotetto, ritenendo decisive le risultanze dei sopralluoghi e qualificando gli interventi come abusi edilizi rilevanti.

Con il Decreto Salva Casa è sempre evitabile la demolizione?
No. La demolizione resta inevitabile se non ricorrono le condizioni previste dalla nuova disciplina. Tuttavia, oggi le variazioni essenziali possono rientrare nella sanatoria semplificata se l’opera era conforme alle regole edilizie al momento della realizzazione e risulta conforme alle norme urbanistiche al momento della domanda.

Qual è la differenza tra doppia conformità e sanatoria semplificata per le variazioni essenziali?
La doppia conformità richiede la conformità urbanistica ed edilizia sia “prima” che “dopo” ed è riservata agli abusi maggiori. Per le variazioni essenziali, invece, il Decreto Salva Casa consente una sanatoria semplificata: basta la conformità edilizia originaria e quella urbanistica attuale, permettendo, in presenza dei requisiti, di evitare la demolizione.

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