Vecchia capanna ante 1967: quando l'onere della prova si ribalta sul comune

Quando un vecchio edificio realizzato prima del 1967 può beneficiare della speciale 'sanatoria' in virtù del fatto che, prima della Legge Ponte (765/1967), non c'era l'obbligo di licenza edilizia per le costruzioni realizzate fuori dai centri abitati?

Quali prove servono? Quando l'onere della prova si ribalta sul comune che dovrà certificare, semmai, la corretta collocazione dell'opera in questione?

Risponde a queste domande - e anche ad altre inerenti la ristrutturazione demoricostruttiva - il Consiglio di Stato nella sentenza 499/2026, che alla fine accoglie l'appello contro il diniego di sanatoria per una casetta prefabbricata in legno, riqualificando l'intervento da "nuova costruzione" a "ristrutturazione edilizia".

Passo indietro: cosa dice la Legge Ponte

Sappiamo che in virtù dei dettami della Legge Ponte (765/1967), le opere realizzate prima del 1° settembre 1967 non necessitavano della licenza edilizia se edificate fuori dai centri urbani, sempre che i comuni non disponessero di un regolamento comunale che obbligava comunque a richiedere una concessione.

Da quella data in poi, invece, scattò l'obbligo generalizzato del permesso di costruire per tutte le opere, dentro e fuori i centri urbani.

Il caso: la baracca (capanna) realizzata prima del 1967

I ricorrenti impugnavano gli atti deducendo che:

• la baracca preesistente era stata realizzata prima del 1967 (intorno all’anno 1950), in epoca in cui non necessitavano titoli abilitativi;
• l'ortofotocarta del giugno 2019 rappresentava la situazione proprio nel momento in cui la vecchia baracca era stata demolita e si stava posizionando la nuova casetta prefabbricata;
• il Comune aveva errato nel ricondurre l’intervento a una nuova costruzione trattandosi invece di ristrutturazione, ex art. 10, comma 1, lett. c), del DPR n. 380/2001
• , attraverso demolizione e ricostruzione con modificazione della sagoma e dell’area di sedime, di un legittimo edificio preesistente.

La prova della risalenza ante 1967 e l'onere del Comune

Palazzo Spada accoglie l'appello ritenendo dimostrata la legittimità originaria della baracca preesistente, realizzata prima del 1° settembre 1967 (come abbiamo visto sopra, data di entrata in vigore dell'obbligo generalizzato di licenza edilizia anche fuori dal centro urbano).

La risalenza ante 1967, tra l'altro, risultava ammessa dallo stesso Comune nella nota dell'11 maggio 2022, che riteneva le osservazioni dei ricorrenti "parzialmente accoglibili per quanto concerne la presunta edificazione ante 1967". Tale dichiarazione ha assunto valore confessorio, essendo proveniente dalla stessa amministrazione.

Secondo il Consiglio di Stato, poi, è criticabile quanto affermato dal TAR, che si è espresso, in forma dubitativa, sulla possibile ubicazione del rudere all'interno del centro abitato o in zona esterna soggetta a regolamentazione, circostanze mai indicate nell'atto impugnato né sollevate nelle difese comunali.

Il principio ribadito da Palazzo Spada secondo il quale è sul comune che grava l’onere di dimostrare che un manufatto - al momento della sua realizzazione - fosse inserito all’interno del centro urbano, non essendo ovviamente sufficiente la mera presenza di alcune o anche di molte costruzioni per ampliare sic et simpliciter il relativo perimetro.

Deve quindi ritenersi formata una sufficiente prova della risalenza del manufatto, della sua insistenza fuori dal centro abitato, secondo quanto descritto dagli appellanti (e non oggetto di smentita da parte del Comune), e della non esistenza, all’epoca della costruzione, di disposizioni regolamentari che imponessero il rilascio di titolo edilizio per la costruzione in detta zona.

In definitiva, non serviva alcuna licenza edilizia per realizzare la baracca/capanna.

Ristrutturazione o nuova costruzione?

La seconda parte della sentenza verte invece sulla verifica se, in presenza delle minime modifiche in sede di ricostruzione della capanna preesistente al 1967, demolita (a seconda dell’interpretazione evincibile dalle foto allegate dai ricorrenti) un anno o comunque non più di quattro anni prima della ricostruzione, l’intervento edilizio possa essere inquadrato nel concetto di ristrutturazione edilizia ovvero si tratti di nuova costruzione, secondo quanto assunto nell’atto impugnato.

Il Consiglio di Stato ha quindi riqualificato l'intervento da "nuova costruzione" (come sostenuto dal Comune e dal TAR) a "ristrutturazione edilizia demoricostruttiva".

L'evoluzione normativa dell'art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001 ha progressivamente ampliato il concetto di ristrutturazione. La modifica del 2013 (D.L. 69/2013) ha incluso "gli interventi volti al ripristino di edifici eventualmente crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza", eliminando il requisito della contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione. Le modifiche del 2020 (D.L. 76/2020) hanno ulteriormente esteso la categoria agli interventi con "diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche".

Nel caso in esame, la verificazione ha accertato che il nuovo prefabbricato risultava "solo leggermente più grande" di quello accatastato nel 2011 e spostato "solo di pochi decimetri" rispetto all'area di sedime originaria. La demolizione era avvenuta tra il 2016 e il giugno 2019, mentre la ricostruzione era stata completata entro dicembre 2020.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto quindi che la continuità perduta sul piano temporale viene recuperata dal legislatore con il limite del rispetto della "preesistente consistenza", dimostrabile mediante elementi oggettivi.

Non essendo più necessaria la contestualità degli interventi dopo il 2013, e risultando provata la preesistente consistenza dell'edificio demolito, l'intervento si configura correttamente come ristrutturazione edilizia, senza realizzazione di nuova volumetria né conflitto con lo strumento urbanistico vigente.