Veranda su terrazza condominiale: quando è consentito usare il muro comune

Una lite condominiale relativa alla rimozione di una veranda costruita vicino al muro dell’edificio e di una canna fumaria posizionata sulla facciata condominiale è al centro dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 22980/2026. Dal giudizio emerge che la canna fumaria può restare perchè non supera i limiti di utilizzo delle parti comuni. Diversa è invece la posizione della veranda, che dovrà essere nuovamente valutata. La Corte d’Appello avrebbe dovuto esaminare la deduzione relativa alla veranda sulla terrazza annessa all’abitazione e stabilire se il suo rapporto con il muro integrasse un uso lecito della cosa comune o una servitù indebita.
Di contro, va riesaminata anche l’opera sul balcone della vicina, verificando la compatibilità della chiusura con l’art. 1102 c.c. e il rispetto delle distanze previste per l’ampliamento della veduta dall’art. 905 c.c.

Veranda e muro condominiale

Le verande, per quanto possano rappresentare un valore aggiunto all’estetica e alla funzionalità di un edificio, molto spesso nei contesti condominiali possono essere la miccia che scatena dei veri e propri conflitti.
Infatti nel caso dell’ordinanza della Corte di Cassazione la proprietaria di un’unità immobiliare aveva citato in giudizio i vicini chiedendo la rimozione di alcune opere tra cui una veranda realizzata accanto all’edificio condominiale. Secondo l’attrice, le opere gravavano sul muro comune mentre i proprietari della veranda sostenevano che la struttura fosse la ricostruzione di un manufatto preesistente, utilizzato da molti anni nell’ambito di un’attività di ristorazione. In prima battuta il Tribunale di Velletri aveva disposto la rimozione della veranda collegata al muro condominiale ma in appello la sentenza è stata riformata soltanto sulla canna fumaria, della quale è stata esclusa la rimozione.

Veranda sulla terrazza: la questione non era nuova

La Suprema Corte chiarisce vari punti in particolare la collocazione della veranda sulla terrazza annessa all’appartamento non introduceva un fatto nuovo poiché lo stato dei luoghi era già stato accertato mediante la consulenza tecnica svolta in primo grado. La Corte d’Appello doveva quindi esaminare se, nel caso concreto, fosse applicabile l’art. 1102 c.c.. infatti viene precisato che “(…) la deduzione in appello secondo cui l’opera non era stata realizzata sull'area di loro proprietà esclusiva confinante con l'edificio condominiale e ad esso estranea, ma sulla terrazza annessa alla porzione di edificio condominiale di loro proprietà esclusiva sita al piano terra, non introduceva alcun fatto nuovo essendo stato, peraltro, accertato lo stato dei luoghi mediante CTU svolta in primo grado. In altri termini, la dedotta circostanza che la veranda denunciata dall’attrice è stata costruita non su area di esclusiva proprietà dei convenuti, estranea al condominio, ma su terrazza annessa all’edificio (oltre che giustificata dalla difesa svolta in primo grado, ove si invocava il 1102 c.c.) dà luogo ad una contestazione delle condizioni dell'azione, esperibile anche in appello (…). Sicché la Corte d’Appello avrebbe dovuto rispondere alla doglianza della parte allora appellante, ed oggi ricorrente, e valutare se l’utilizzo del muro condominiale costituisse una indebita servitù o un utilizzo consentito del muro comune ex art.1102 c.c.”
La Suprema Corte chiarisce come la Corte d’Appello dovesse esaminare se l’utilizzo del muro condominiale per la veranda fosse lecito, perchè rientrante nell’uso consentito della cosa comune, oppure se avesse creato una servitù indebita a carico del condominio. L’art. 1102 c.c. consente l’uso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. In merito a ciò la Cassazione ha accolto in parte il ricorso e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Roma, che dovrà valutare sia la compatibilità dell’opera con l’uso della cosa comune sia il rispetto delle regole sulle vedute e sulle distanze.

Nel condominio quando una veranda incide sull’uso di un muro comune, bisogna verificare concretamente se rispetti i diritti di tutti i condomini.

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Keywords: veranda, condominio, muro condominiale, terrazza, proprietà esclusiva, uso della cosa comune, art. 1102 codice civile, distanze tra costruzioni.

FAQ Tecniche: Veranda condominiale e muro comune: quando opera l’art. 1102 c.c. | Ingenio

Che cosa si intende per veranda nel caso esaminato?
Nel giudizio, la veranda è il manufatto realizzato a ridosso dell’edificio condominiale.
Non rileva solo la denominazione dell’opera, ma la sua collocazione, il rapporto fisico con il muro e l’incidenza sui diritti condominiali.

Quando una veranda può utilizzare il muro condominiale?
L’art. 1102 c.c. consente un uso più intenso della cosa comune, non un uso illimitato.
Occorre verificare che non sia alterata la destinazione del muro e che gli altri condomini possano farne pari uso.
La verifica è concreta e dipende da posizione, ancoraggi, ingombri, funzione e conseguenze sull’edificio.                                        
La terrazza annessa all’appartamento risolve automaticamente la controversia?
No. La Cassazione ha chiarito che dedurre la collocazione della veranda sulla terrazza annessa non costituisce, nel caso, un fatto nuovo inammissibile.
Questo impone al giudice di esaminare l’art. 1102 c.c., non di considerare già lecita l’opera.
La titolarità della terrazza deve essere ricostruita con titoli, regolamento condominiale e stato dei luoghi.                                
Quando si configura una servitù indebita sul muro comune?
La questione emerge quando l’opera impone al bene comune un peso stabile che eccede il semplice uso consentito al condomino.
Non basta l’esistenza della veranda: devono essere valutati effetti materiali, permanenza dell’innesto e compressione delle facoltà degli altri partecipanti.
Nel caso in esame, proprio questa valutazione è stata rimessa al giudice del rinvio.                                                                            
Quale rilevanza hanno vedute e distanze ex art. 905 c.c.?
Le contestazioni sulla chiusura del balcone e sull’ampliamento della veduta devono essere esaminate separatamente dall’uso del muro comune.
L’art. 905 c.c. disciplina le distanze per l’apertura di vedute verso il fondo vicino.
L’ordinanza non stabilisce se vi sia stata violazione: censura l’omesso esame della doglianza.                                                       
Quali documenti deve predisporre il tecnico prima di progettare o difendere una veranda?
Sono utili rilievo quotato, documentazione fotografica, tavole catastali e titoli di provenienza, regolamento condominiale e dettaglio degli eventuali ancoraggi.
La CTU può accertare lo stato dei luoghi, ma non sostituisce l’interpretazione dei titoli e delle regole condominiali.
Vanno verificati anche titolo edilizio, vincoli e regolamento locale.                                                                                                       
Quali controlli tecnici e quali errori evitare?
Per una chiusura vetrata vanno progettati vetri, serramenti, fissaggi, tenuta all’acqua e compatibilità con la facciata.
Devono essere previsti controlli periodici su sigillature, corrosione dei fissaggi, deflussi e condizioni delle lastre.
L’errore principale è confondere conformità del manufatto e autorizzazione condominiale: una verifica non sostituisce l’altra.