Veranda sul terrazzo: quando è ristrutturazione edilizia?

Ci sono interventi edilizi che, di primo impatto, possono sembrare piuttosto semplici e, quindi, erroneamente, si potrebbe pensare di inserirli tra quelli eseguibili liberamente o con semplice presentazione di una SCIA ma che invece 'soggiaciono' al più severo regime del permesso di costruire, perché comportano un ampliamento plano-volumetrico urbanisticamente rilevante.

Tra questi rientrano gli interventi che vanno a trasformare un balcone in veranda, con conseguente aumento del volume. Vediamo perché.

Veranda sul terrazzo: il caso

Nel caso della sentenza 2211/2025 del Tar Salerno, ci troviamo di fronte alla realizzazione di una veranda su un terrazzo pertinenziale, di "dimensioni in pianta di mt. 4,75 x 4,55 x mt. 2,80 di altezza max e mt. 2,30 di altezza minima con struttura portante in ferro, copertura in lamiere gregate con sovrapposto strato impermeabilizzate e chiusura dei due lati liberi con infissi in alluminio di colore bianco posti in sopraelevazione del preesistente parapetto; la stessa addossata alle due pareti esterne dell'unità abitativa, completa in ogni su parte ed adibita ad ingesso/soggiorno".

Il principale motivo di ricorso si fonda sul fatto che siccome parte dell’opera e segnatamente la tettoia sarebbe stata costruita prima del DM del 22.11.1955 - con il quale l’intero territorio del Comune di Amalfi è stato dichiarato “di notevole interesse pubblico”, sottoposto a vincolo paesaggistico ambientale ai sensi della legge 29.6.1939 n. 1497 - le ulteriori opere di completamento non avrebbero potuto condurre alla demolizione stante la loro indifferenza sotto il profilo edilizio e urbanistico.

In base a questa ricostruzione l’opera effettivamente realizzata senza titolo sarebbe stata una cd. VEPA e quindi, sostanzialmente, una vetrata.

Risalenza della tettoia sovrastante la veranda: mancano le prove

Prima di tutto, afferma il Tar, il ricorrente non ha fornito alcun elemento nemmeno indiziario in ordine alla effettiva risalenza della tettoia sovrastante la veranda.

Il che, per il principio processuale dell’onere della prova nelle sue applicazioni riferibili alla materia de qua già rende infondata la censura. Quest’impostazione trova conforto nella diffusa giurisprudenza amministrativa in base alla quale “In ordine alla risalenza e consistenza edilizia, quali specificamente contestate dall'Amministrazione, l'onere della prova per evitare sanzioni demolitorie o per essere ammessi a procedure di condono incombe sul soggetto destinatario della sanzione ovvero su quello che ha richiesto il condono (nel caso di specie, non risultava assolto dal ricorrente l'onere di provare l'effettiva coincidenza delle opere comprese nell'istanza di condono con quelle contestate” 

Realizzazione abusiva del vano verandato: non c'è chance

Prima di esaminare il caso a livello 'tecnico', il Tar sottolinea che le opere in contestazione si presentano strettamente connesse proprio con la realizzazione abusiva del vano verandato. In tal modo condividono l’abusività che non fa che ripetersi e perpetrarsi.

Difatti “gli interventi edilizi, di qualunque tipo, anche di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, realizzati su immobili abusivi non condonati, ripetono le caratteristiche di abusività dell’opera principale alla quale accedono” (così, da ultimo, Cons. Stato, sez. VI, n. 188/2022).

Veranda sulla balconata dell'appartamento: serve il permesso!

Infine, si vira sulla tipologia di opera effettivamente realizzata. Il Tar richiama infatti il costante orientamento in forza del quale “Ai sensi dell'art. 10, comma 1, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Pertanto, va escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. IV, n.2192/2024). Ed inoltre: “La trasformazione di un balcone o di una loggia in veranda chiusa (mediante infissi e tamponature) non costituisce realizzazione di una pertinenza, ma è opera non precaria, perché stabilmente infissa al suolo, assoggettata a permesso di costruire, la quale comporta, tramite la perimetrazione dello spazio interno abitabile, oltre ad una modifica prospettica, un ampliamento plano-volumetrico urbanisticamente rilevante, siccome arrecante un impatto significativo sull'assetto del territorio”(T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, n.865/2024).

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO