Verande: il regolamento condominiale può vietarle?

Verande: permesso di costruire, regole e conflitti tra condomini

Quando si parla di veranda si intende una struttura che presenta un telaio in acciaio, alluminio o legno e dei pannelli di tamponatura (eventualmente con vetrate apribili e/o fisse) realizzata a chiusura di un balcone o di una terrazza.
Secondo il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) le verande sono delle strutture che modificano volumetria, sagoma e destinazione d’uso degli spazi esterni, per questo sarebbe richiesto il permesso di costruire (PdC).

Spesso in edilizia si parla di interventi in edilizia libera quando le strutture sono amovibili e non permanenti. In tali casi non sono richiesti permessi per la loro realizzazione. Le verande, essendo fisse, non rientrano in questa categoria, ma con la legge di conversione 221/2022 (D.L. 115/2022, “decreto aiuti-bis”), le vetrate panoramiche amovibili (VePA) possono essere installate senza alcuna autorizzazione comunale proprio per la loro caratteristica di facile rimozione.

La questione delle verande in ambito condominiale rappresenta da sempre motivo di conflitto tra condomini, in quanto chi realizza tali opere spesso ritiene di agire nell’esclusivo godimento della propria proprietà, non rendendosi conto che di fatto si stia intervenendo su elementi che incidono sull’aspetto complessivo dello stabile e che possono essere soggetti a limitazioni più rigorose di quelle previste dalla legge.

È possibile che un’opera debba essere rimossa anche se non danneggia l’estetica dell'edificio?

La risposta è fornita dalla sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 271/2026, che ha espresso un importante chiarimento in merito al rapporto tra verande e decoro dell’edificio ossia:

quando un regolamento vieta espressamente di alterare “l'estetica” o “la simmetria esteriore” dell'edificio, tale divieto opera in modo assoluto, prescindendo dalla valutazione concreta dell'impatto sul decoro architettonico.

Verande in condominio: quando il regolamento condominiale può vietarle

In un complesso residenziale numerosi condomini avevano realizzato modifiche alle proprie unità immobiliari: verande sui balconi, ampliamenti dei saloni, tettoie, recinzioni e impianti di condizionamento esterni. Un condomino aveva citato in giudizio i proprietari di questi appartamenti, chiedendo la rimozione delle opere in quanto realizzate senza autorizzazione amministrativa e assembleare.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la richiesta, ritenendo che le opere contestate non avessero pregiudicato l’aspetto estetico dell’edificio, già compromesso da precedenti modifiche non autorizzate.

Ma la Corte d'Appello ribalta questa impostazione, concentrandosi su un aspetto fondamentale cioè uno degli articoli del regolamento condominiale, il quale risulta di natura contrattuale in quanto trascritto nei registri immobiliari dal 1955. Tale regolamento vietava espressamente di “fare varianti all'immobile che possano alterarne l'estetica e/o la simmetria esteriore”.

La corte precisa che “la norma convenzionale citata, nell’imporre alla generalità dei comproprietari il divieto di fare varianti all’immobile che possano alterarne l’estetica e/o la simmetria esteriore, non si limita a riprodurre, in funzione meramente ricognitiva, la nozione generale di decoro architettonico sinteticamente delineata dagli artt.1120 comma 4 e 1122 comma 1 cc, la quale (...) sarebbe stata semplicemente reiterata mediante il rinvio esemplificativo a una delle sue diverse declinazioni, pur sempre riconducibile al precetto legale di valorizzazione e salvaguardia dei tratti esteriori che imprimono alla costruzione una determinata fisionomia armonica e le conferiscono una specifica identità. Invero il concetto più ampio di estetica non è circoscritto ai soli profili stilistici e formali caratterizzanti dell’edificio, in quanto include tutti gli elementi visivamente percepibili che contribuiscono a contrassegnarne l’aspetto complessivo impresso da ognuno dei particolari costruttivi, i quali dunque restano indistintamente attratti nella sfera di assoluta intangibilità stabilita dalla fonte negoziale allo scopo di assicurarne la conservazione e di preservarli da mutamenti in grado di alterarne consistenza, morfologia, uniformità e simmetria.”

Sempre i giudici hanno precisato che “la preclusione regolamentare in discorso, volta a garantire il mantenimento incondizionato delle forme originarie dello stabile, interdire quindi qualsiasi opera postuma che si rifletta sulla sua configurazione estetica originaria, in quanto consacra una vera e propria servitù di invariabilità della facies della costruzione (…) che ne proibisce qualunque cambiamento ancorché non incidente sul decoro architettonico.”
Quindi le clausole condominiali possono vietare ai comproprietari qualsiasi modifica all’edificio che alteri l’estetica o la simmetria esterna, andando oltre il semplice decoro architettonico previsto dal codice civile. Ciò non riguarda solo lo stile o la forma, ma tutti gli elementi visibili che contribuiscono all’aspetto complessivo dell’immobile.

La prescrizione condominiale può imporre una vera e propria servitù di invariabilità che vieti anche cambiamenti minimi, purché visibili e modificativi dell’aspetto originario.

Prima di effettuare qualsiasi modifica esterna in condominio è essenziale verificare non solo la conformità al Codice Civile, ma anche le clausole del regolamento condominiale in quanto tali regolamenti contrattuali possono prevalere sulle norme codicistiche quando impongono tutele più rigorose.

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