Vespaio: parte comune condominiale o proprietà esclusiva? Ecco i chiarimenti sulle spese di manutenzione

Che cos’è un vespaio e a cosa serve.

Quando si verificano problemi di umidità, infiltrazioni o altri difetti che richiedono interventi costosi, sorge inevitabilmente la domanda:

Chi deve pagare? Il singolo condomino o l'intero condominio?

La risposta non è sempre scontata…

Il vespaio, in particolare, rappresenta un caso emblematico.

Il vespaio è uno dei tipici sistemi di isolamento tra terreno e solaio a terra dell’edificio. Esso è progettato per impedire la risalita di umidità e proteggere le strutture sovrastanti. In particolare, permette di:

• evitare la risalita di acqua per capillarità dal terreno;
• creare una barriera fisica tra il terreno e l’edificio;
• deviare verso l’esterno dell’edificio il gas radon proveniente dal terreno.

Esistono diverse tipologie di vespaio, ciascuna caratterizzata da specifiche modalità costruttive:

• vespaio semplice, realizzato mediante strati sovrapposti di pietrame spianati a diverso assortimento granulometrico, compattati con un rullo compressore;
• vespaio ventilato, quale evoluzione di quello semplice, garantisce una migliore protezione dall’umidità perché crea una camera d’aria di separazione tra terreno e edificio;
• vespaio in pietrame, realizzato per mezzo di pietre naturali disposte in modo tale da creare una base drenante sotto l’edificio;
• vespaio a baggioli, che presenta delle cunette o scanalature nella parte inferiore dell’intercapedine, che fungono da canali per la raccolta e lo smaltimento dell’acqua;
• vespaio con membrana permeabile, il quale presenta una speciale membrana che permette il passaggio dell’aria e del vapore acqueo, bloccando al contempo la risalita dell’umidità;
• vespaio flottante, che invece isola gli edifici dall’umidità del terreno sottostante tramite l’uso di elementi galleggianti o materiali specifici.

Tuttavia bisogna chiedersi se questo elemento costruttivo sia da considerarsi parte comune dell'edificio, al servizio di tutti i condomini.  Oppure costituisca un manufatto destinato esclusivamente a migliorare le condizioni abitative dell'appartamento che vi poggia sopra.

La questione che appare scontata in realtà ha importanti ricadute pratiche:

• se il vespaio fosse condominiale, le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite tra tutti i proprietari secondo le tabelle millesimali;
• se invece sia di proprietà esclusiva, dovrà essere solo il proprietario dell’appartamento sovrastante a doverle sostenere, senza possibilità di ottenere rimborsi dal condominio.

L’articolo 1117 del Codice Civile precisa che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

La norma elenca le parti dell’edificio che si presumono essere comuni salvo prova contraria e tra queste, come è possibile riscontrare, figurano le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale.

Ma il vespaio rientra in questa categoria? Ma soprattutto tutti i vespai hanno la stessa natura giuridica o è necessario valutare caso per caso?

A queste domande ha fornito una risposta chiara e articolata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 8252/2025 che ha posto fine a una controversia durata oltre trent’anni.

Vediamo il caso...  

Vespaio condominiale: quando non è parte comune?

Nel 1999 i proprietari di un appartamento eseguono dei lavori di manutenzione per risolvere problemi di infiltrazioni d’acqua. I condomini chiedevano il rimborso al condominio sostenendo di aver agito urgentemente su parti comuni dell’edificio dopo che l’assemblea condominiale, pur avendo deliberato nel 1994 la necessità degli interventi, non aveva poi provveduto alla loro esecuzione.

Il Tribunale di Lucca aveva inizialmente accolto la domanda, condannando il condominio al rimborso delle spese, in seguito la Corte d’Appello di Firenze aveva ridotto l’importo, riconoscendo come spese condominiali solo quelle relative alle infiltrazioni dai muri perimetrali.

Il punto centrale della controversia riguardava la natura del vespaio in quanto i ricorrenti sostenevano che si trattasse di una parte comune dell’edificio e che quindi le spese per la sua manutenzione dovessero essere rimborsate dal condominio ai sensi dell’articolo 1134 del Codice Civile.

Dalla consulenza tecnica d’ufficio (CTU) emergeva che l’edificio presenta “ (…) una struttura antica e all’epoca le modalità costruttive erano quelle di spiccare le fondazioni direttamente sulla sabbia e i pavimenti erano costruiti, con un interposto di strati di inerti, (vespaio), direttamente sulla medesima sabbia”. Tale “vespaio”, sempre secondo l’elaborato peritale, “non è una platea di fondazione e non è una parte comune dell’edificio, (è infatti solo un opera, corretta e necessaria, a vantaggio esclusivo dell’appartamento di cui trattasi)” e, ancora, “l’opera, a pavimento, è stata semplicemente sostitutiva di un vecchio vespaio, sul quale l’impermeabilizzazione o era mancante o non assolveva più al compito cui era destinata e la problematica lamentate dagli attori (allagamenti) non ebbero quindi a scaturire da parti comuni ma semplicemente dal cattivo funzionamento della impermeabilizzazione del vespaio”.
Secondo il perito, questo vespaio non poteva assimilarsi a una fondazione con funzione strutturale utile a tutte le unità immobiliari, a cui fa riferimento il codice civile, ma costituisce invece un’opera, necessaria, ma a vantaggio esclusivo dell'appartamento sovrastante.

Sulla base di quanto dichiarato dalla CTU, la Suprema Corte, confermando pertanto la decisione della Corte d’Appello, stabilisce che “ (…) il vespaio, sottostante al pavimento del piano terra, che vi viene poggiato, avente sola funzione isolante e di separazione della superficie di sedime dalla soletta inferiore e realizzato con la stesura di uno strato di materiale inerte, non rientra nell'ambito del suolo comune a norma dell'art. 1117 c.c., costituendo un manufatto destinato esclusivamente a migliorare le condizioni abitative dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune. – Le spese fatte dal condomino per la manutenzione del vespaio, nei termini indicati, non costituiscono, pertanto, “spese per le cose comuni” (...).”
Il vespaio svolge quindi una funzione di isolamento dall’umidità per il/i solo/i l’appartamento/i sovrastante/i e, non svolgendo alcuna funzione strutturale utile all’intero edificio, non può essere considerato parte comune condominiale.

Inoltre, la Corte chiarisce che “(…) l’art. 1134 c.c., secondo cui il condomino non ha diritto al rimborso di spese fatte senza autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea, trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dallo stesso effettuate nell'ambito della sua proprietà singola senza alcuna utilità per la conservazione dei beni condominiali.”
Un condomino non può chiedere rimborsi per spese sulle parti comuni senza approvazione, ma può farle per interventi sulla propria proprietà privata se non incidono sulle parti comuni. In sostanza, l’art. 1134 c.c. tutela solo la gestione delle cose comuni, non delle proprietà individuali.

Tuttavia la Corte fa una precisazione molto importante ossia “(…) al fine di stabilire se un vespaio, sottostante al pavimento del piano terra, indipendentemente dalle modalità costruttive, costituisca uno spazio essenziale per l’esistenza dell’edificio condominiale o necessario all'uso comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., avendo la funzione di isolare e proteggere l’intero fabbricato dall'umidità, oppure dia luogo ad un manufatto posto al servizio esclusivo della unità immobiliare poggiante sul suolo comune, non ci si può basare semplicemente sulla interpretazione delle fattispecie astratte e generiche elencate nel citato articolo, esigendosi, piuttosto, una valutazione dello stato effettivo dei luoghi e dei rapporti intercorrenti fra le componenti condominiali. Tale concreta valutazione strutturale e funzionale è stata svolta dalla Corte d’appello di Firenze mediante apprezzamento di fatto che non è sovvertibile in questa sede.”
Quindi non è possibile stabilire a priori se un vespaio sia condominiale o meno, basandosi solo sulle diverse tecniche costruttive, ma occorre una valutazione caso per caso, rimessa ai giudici di merito, eventualmente supportata da consulenza tecnica.

Per determinare se un vespaio costituisca uno spazio essenziale per l’esistenza dell’intero edificio condominiale o serva esclusivamente l’unità immobiliare che vi poggia, occorre quindi una concreta valutazione strutturale e funzionale che non può fondarsi semplicemente sull’interpretazione astratta delle fattispecie elencate nell'articolo 1117 del Codice Civile.

In conclusione, la Cassazione conferma che solo le spese relative alle infiltrazioni provenienti dai muri perimetrali (parti effettivamente comuni) siano rimborsabili dal condominio mentre per quelle inerenti al vespaio occorre verificare le effettive capacità del vespaio di servire il singolo o tutto il condominio.

Non basta richiamare l'elenco di parti comuni riportate all’articolo 1117 del Codice Civile per qualificare un bene come comune, ma occorre verificare se lo stesso sia essenziale per l’esistenza e la protezione dell’intero edificio oppure se serva esclusivamente la singola unità immobiliare.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: vespaio, condominio, proprietà esclusiva, parti comuni, articolo 1117 codice civile, articolo 1134 codice civile.