Villaggio Olimpico di Milano Cortina 2026: il più grande studentato convenzionato d’Italia

COIMA presenta il Villaggio Olimpico e futuro studentato di Scalo Romana

Da oggi aperte le prenotazioni per l’anno accademico 2026/27

• 105.000 mq di residenze previste nel quartiere Scalo Romana, 50% in edilizia convenzionata e popolare, inclusi 1.700 posti letto del Villaggio
• 320 appartamenti in edilizia accessibile nel quartiere
• 6% del fabbisogno di alloggi per studenti a Milano coperto dal Villaggio
• –25%: prezzi convenzionati rispetto alla media di mercato
• 30 mesi: durata del cantiere del Villaggio
• 140 milioni di euro: valore complessivo degli appalti alla filiera italiana
• 4 mesi: tempi di riconversione da opera olimpica a studentato
• 40.000 mq di spazi per la comunità
• 0 emissioni operative del Villaggio

Un progetto che lascia il segno

COIMA SGR (“COIMA”), leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, ha presentato oggi a Milano il Villaggio Olimpico di Scalo Romana, alla presenza di istituzioni, investitori, studenti, maestranze e della comunità che ha contribuito alla sua realizzazione.

Dopo i Giochi, il complesso diventerà il più grande studentato in edilizia convenzionata d’Italia con 1.700 posti letto, coprendo il 6% del fabbisogno cittadino e rientrando nel 50% di edilizia accessibile del nuovo quartiere. Il modello, fondato sulla collaborazione tra cooperative e fondi, prevede anche 320 appartamenti tra edilizia convenzionata ed ERP.

La squadra degli investitori

Un’operazione di rigenerazione urbana resa possibile dalla convergenza di capitali e competenze:

• Intesa Sanpaolo, come investitore e finanziatore insieme a Crédit Agricole e Istituto per il Credito Sportivo, sostiene l’intero progetto con un Green Loan di circa 110 milioni di euro (le condizioni economiche sono legate al raggiungimento di obiettivi ESG).
• CDP, tramite CDP Real Asset SGR (gestore del Fondo Nazionale Abitare Sociale – FNAS), ha consentito di aumentare i posti a tariffa agevolata da 150 a 450 (oltre il 25% del totale).
• Fondo COIMA Impact, il più grande fondo discrezionale per la rigenerazione urbana mai raccolto in Italia, che riunisce i principali attori della previdenza (tra cui Cassa Forense, ENPAM, Inarcassa, Cassa Dottori Commercialisti, Intesa Sanpaolo, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Fondo Pensione Monte dei Paschi di Siena e Fideuram Vita).
• Promotori: COIMA, Covivio e Prada Holding, che coinvestono nella riqualificazione dell’ex scalo.

Un nuovo quartiere intergenerazionale

Il Villaggio è il primo tassello della trasformazione dell’ex Scalo di Porta Romana: da snodo ferroviario a quartiere sostenibile per 1.700 studenti, 2.000 residenti (libera, convenzionata e pubblica), 6.000 lavoratori e oltre 20 spazi per commercio e servizi di prossimità a piano terra. Al progetto collaborano Regione Lombardia, Comune di Milano, Fondazione Milano Cortina 2026, CONI, MEF, Ministero dello Sport, MIT, MUR e Gruppo FS Italiane.

Un cantiere da record (e sicuro)

Le strutture del Villaggio sono state completate con 30 giorni di anticipo rispetto alla consegna prevista a fine luglio 2025, in 30 mesi di cantiere (gennaio 2023 – giugno 2025). Dal 1° ottobre entreranno nella disponibilità di Fondazione Milano Cortina 2026, come da accordo con COIMA di luglio 2025.
Nel 2025 il progetto ha ottenuto dal British Safety Council l’International Safety Award per gli alti standard di sicurezza.

La progettazione ha integrato fin dall’inizio la configurazione post-Olimpiadi, riducendo tempi, costi e impatti della conversione: circa 10.000 mq di servizi per atleti (palestre, coworking, ristorazione, ambulatori) diventeranno servizi privati di interesse pubblico a supporto del quartiere e dello studentato.

Il team: masterplan generale Outcomist; architettura Skidmore, Owings & Merrill – SOM; interni COIMA Image; paesaggio e spazi verdi Michel Desvigne.

La filiera: appalti complessivi per 140 milioni di euro, interamente alla filiera italiana. Il raggruppamento Impresa CEV SpA, Grassi e Crespi Srl, Milani S.p.A. ha adottato prefabbricazione e serializzazione (es. scale e bagni), con una media a regime di 200 operai/giorno tra fabbrica e cantiere.

Sostenibilità misurabile: zero emissioni operative

Il Villaggio di Scalo Romana è un case study di sostenibilità integrata:

• Zero emissioni operative, edifici LEED Gold e WiredScore Platinum; quartiere idoneo a LEED e WELL for Community.
• No gas fossile: pompe di calore e fotovoltaico ~1 MW.
• Illuminazione LED con sensori, raccolta e riuso dell’acqua piovana.
• Mobilità dolce: ciclabilità, 380 posti bici coperti, stalli e colonnine EV.
• Benessere sociale: spazi pubblici accessibili e programma di attivazione culturale.
  Il progetto è pilota per la carbon neutrality nel Piano Aria e Clima del Comune di Milano e allineato alla tassonomia UE.

Il Villaggio nel quartiere: sport, verde, socialità

Il disegno di SOM mette al centro la qualità della vita degli studenti, con sei nuove palazzine e il recupero di due edifici storici (ex Squadra Rialzo e Basilico), oltre a 40.000 mq di spazi pubblici e aree verdi.

• Tre campi sportivi per basket e padel.
• Piazze come cuori pulsanti, con servizi convenzionati a livello strada e spazi per eventi.
• Basi edilizie flessibili per funzioni di pubblica utilità.
• Terrazze laterali ispirate alle case di ringhiera, con piantumazioni verticali: connettono gli edifici e diventano luoghi di incontro.

L’integrazione con il quartiere passa da un palinsesto civico-culturale coordinato anche grazie all’esperienza di BAM – Biblioteca degli Alberi Milano (Fondazione Riccardo Catella). In occasione della presentazione, il Villaggio ha ospitato una tappa di BAM Fair Play, percorso in 70 tappe per l’Olimpiade Culturale di Milano Cortina 2026 che promuove i valori Olimpici e Paralimpici con performing arts e azioni partecipate.

Uno studentato per Milano (e non solo)

A 15 minuti in bici da Bocconi, Statale, Cattolica e dagli istituti IULM, IED, NABA, Conservatorio Verdi, Accademia di Brera, Istituto Marangoni, nel raggio di 4 km vivono 95.000 studenti. Su circa 200.000 studenti milanesi, il gap di posti letto stimato è di 30.000 (fonte Scenari Immobiliari 2022–23). Con 1.700 posti, il Villaggio contribuirà in modo concreto a ridurre la carenza.

Conversione rapida e prenotazioni aperte

L’accordo di luglio 2025 tra COIMA e Fondazione Milano Cortina 2026 prevede la consegna di stanze già arredate secondo la configurazione definitiva da studentato, per:

• ridurre gli sprechi e portare la conversione a soli 4 mesi – la più rapida in Italia per un’opera olimpica e tra le più veloci nella storia dei Giochi;
• rendere lo studentato operativo già dal 2026/27.

Tariffe e servizi (tutte convenzionate)

• Tariffa media: 864 €/mese (IVA e servizi inclusi), –25% rispetto alla media di mercato (1.150 €/mese – Report Colliers, luglio 2024).
• 450 posti a tariffa agevolata a 592 €/mese (IVA e servizi inclusi) grazie all’accordo con FNAS di CDP Real Asset (luglio 2024).
• Servizi inclusi: sicurezza (sorveglianza h24, 670 telecamere, portineria 7/7, 425 locker), pulizia stanze e spazi comuni, 2 lavanderie, tutte le utenze incluso Wi-Fi, 380 posti bici coperti, 42 cucine, 2 palestre, 3 campi sportivi, 42 sale studio e sale hobby.

Un modello di sviluppo: cooperative + fondi

Il piano residenziale di Scalo Romana coprirà, tra studentato e abitazioni, il fabbisogno in edilizia sociale o convenzionata di oltre 2.500 persone, contribuendo al Piano Casa del Comune di Milano e al piano abitativo sostenibile promosso da Confindustria.

Nell’ambito dell’accordo quadro COIMA–CCL (Consorzio Cooperative Lavoratori):

• ~220 alloggi in edilizia convenzionata ordinaria (costo di assegnazione ~3.800 €/mq);
• il loro gettito finanzierà ~100 alloggi ERP (canone medio ~30 €/mq/anno).

L’obiettivo: un modello imprenditoriale, urbanistico e finanziario capace di tenere i prezzi sostenibili e integrare edilizia libera, convenzionata e popolare con qualità architettonica omogenea, coinvolgendo giovani professionisti emergenti.

Voci dal progetto

Manfredi Catella, Fondatore e CEO di COIMA:

“Il completamento del Villaggio Olimpico in tempi record, 30 mesi di cantiere e con 30 giorni di anticipo rispetto all'Accordo di Programma, rappresenta una vittoria per l’Italia ai Giochi Olimpici di Milano Cortina 2026… 1.700 posti letto che rappresentano il 6% del fabbisogno stimato per la città di Milano.”

Alberto Oliveti, Presidente AdEPP:

“La forza ulteriore di questa iniziativa… è la sua capacità di trasformarsi diventando, al termine dei Giochi olimpici, uno studentato… un corretto equilibrio tra finalità sociali e ritorno economico sostenibile.”

Ferdinando Boccia, Presidente Cassa Dottori Commercialisti e Presidente Comitato Consultivo Fondo COIMA Impact:

“Questo progetto va oltre l’infrastruttura sportiva… Dopo i Giochi, il Villaggio diventerà il più grande studentato convenzionato d’Italia, un’eredità concreta per le future generazioni.”

Alessandro Maggioni, Presidente CCL:

“L’accordo CCL–COIMA… consente di realizzare nuove case popolari nella nuova centralità di Milano. Un passo concreto per un’edilizia più equa e abbordabile.”

Colin Koop, Design Partner SOM:

“Il Villaggio è stato concepito per durare: riduzione del carbonio in costruzione e a regime, restauro delle strutture storiche, costruzione modulare a basse emissioni… terrazze verdi come spazi di socialità e un mix di servizi e negozi per il quartiere.”

>> Prenotazioni e informazioni sullo studentato

 >> Approfondimenti sul progetto Scalo Romana

Progetto CMR: direzione lavori e un “partnering” pionieristico

Progetto CMR ha curato la direzione lavori generale e architettonica del Villaggio Olimpico (intervento 50.000 mq), commissionato da COIMA SGR S.p.A – Fondo Porta Romana e di proprietà del COIMA Olympic Village Fund, nell’ala ovest dell’ex Scalo di Porta Romana. I lavori sono stati eseguiti dal raggruppamento Impresa CEV SpA, Grassi e Crespi Srl, Milani S.p.A.

È il primo caso in Italia di applicazione del contratto di partnering con la committenza: un sistema organizzativo-decisionale condiviso che innerva tecnologie, organizzazione del cantiere e acquisti, consentendo tempi più rapidi ed efficienza. L’esperienza di Progetto CMR in opere complesse (tra cui Nuovo Campus Bocconi e Centro Sportivo a Milano, Centro di ricerca biomedico Ri.MED a Carini, H-Campus a Cà Tron) ha supportato il modello.

La produzione offsite delle strutture portanti e dei principali componenti delle sei palazzine ha ridotto l’impiego di manodopera in sito, contribuendo a 30 giorni di anticipo sul cronoprogramma. Avvio lavori gennaio 2023, completamento in 900 giorni (giugno 2025).

Marco Ferrario, Socio e Presidente Progetto CMR:

“Siamo orgogliosi che la nostra esperienza… abbia tracciato la direzione verso un nuovo modo di realizzare i progetti… in uno dei siti più innovativi a livello europeo, progettato da SOM e al centro delle aspettative nazionali e internazionali.”

Fonte: 

• COIMA
• Progetto CMR