Vincoli paesaggistici e piscine: la semplice vista dall’alto non costituisce impedimento all’autorizzazione paesaggistica!

Vincoli panoramici: cosa prevede il Codice dei Beni Culturali

Il rapporto tra il diritto di una proprietà e le esigenze di salvaguardia del patrimonio paesaggistico richiede un’attenta valutazione caso per caso, che deve tenere conto tanto della natura e delle finalità del vincolo quanto le caratteristiche concrete dell’intervento proposto.
I vincoli paesaggistici, disciplinati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (DLGS 42/2004), si articolano in diverse tipologie, ciascuna con proprie specificità e livelli di tutela.
L’art. 136, comma 1 del DLGS 42/2004 definisce gli "Immobili ed aree di notevole interesse pubblico", evidenziando che:

“Sono soggetti alle disposizioni di questo Titolo per il loro notevole interesse pubblico:
a) le cose immobili che hanno cospicui caratteri di bellezza naturale, singolarità geologica o memoria storica, ivi compresi gli alberi monumentali;
b) le ville, i giardini e i parchi, non tutelati dalle disposizioni della Parte seconda del presente codice, che si distinguono per la loro non comune bellezza;
c) i complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, inclusi i centri ed i nuclei storici;
d) le bellezze panoramiche e così pure quei punti di vista o di belvedere, accessibili al pubblico, dai quali si goda lo spettacolo di quelle bellezze.”

L’articolo individua, come anticipato, quali siano le categorie di beni che debbano essere protetti perché hanno un valore speciale dal punto di vista naturale, storico o estetico.

In particolare, i vincoli panoramici hanno un fine ben preciso, ossia la protezione delle “bellezze panoramiche” e dei “punti di vista o di belvedere”.
Questa particolarità del vincolo comporta che la valutazione della compatibilità paesaggistica debba essere condotta principalmente sotto il profilo della percezione visiva da parte del comune osservatore.

A questo punto un aspetto particolarmente delicato riguarda la questione della visibilità “dall’alto” o vista aerea. Infatti se è vero che ogni opera ha una rilevanza paesaggistica quando realizzata in area vincolata, non può tuttavia sostenersi che la visuale dall’alto costituisca automaticamente motivo di incompatibilità con il vincolo. Una simile interpretazione comporterebbe un’inedificabilità assoluta, privando i vincoli della loro specifica funzione di tutela della fruizione paesaggistica da parte della collettività.

In questo contesto si inserisce la recente pronuncia del Consiglio di Stato con la sentenza n. 6893/2025, che ha affrontato proprio la questione della realizzazione di una piscina in area sottoposta a vincolo panoramico, fornendo importanti chiarimenti interpretativi sui criteri di valutazione della compatibilità paesaggistica.

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Piscina privata e vincoli paesaggistici: il Consiglio di Stato ribalta la sentenza del TAR Toscana

Una lunga battaglia legale vede come elemento protagonista la realizzazione di una piscina privata di circa 4 metri per 10, con un ingombro complessivo di 50 metri quadrati.
L’opera, pensata per arricchire la residenza e valorizzare lo spazio verde circostante del ricorrente, era stata inizialmente bloccata dal Comune e dalla Soprintendenza, la quale aveva negato l’autorizzazione paesaggistica ritenendo l’intervento incompatibile con i vincoli della zona.

Lo sviluppo della vicenda vede giudizi contrapposti.

Inizialmente il TAR della Toscana aveva confermato la posizione delle amministrazioni, sostenendo che la piscina, sebbene visibile solo dall’alto, potesse alterare la percezione del paesaggio tutelato. Secondo i giudici di primo grado, inoltre, la riduzione delle aree verdi e l’aumento della superficie impermeabile avrebbero compromesso l’equilibrio complessivo del contesto.
Il ricorrente in disaccordo ha presentato ricorso al Consiglio di Stato che evidenzia due situazioni:

• in primo luogo “L'atto non illustra per quale ragione il progetto di realizzazione di una piscina, concretamente presentato dall'appellante, contrasti con le varie prescrizioni e, dunque, interferisca con i valori protetti dal vincolo. Per esempio, non è dato comprendere perché l'intervento «non risulta armonico per forma, dimensioni, orientamento, con le caratteristiche morfologiche proprie del contesto territoriale in quanto riduce l'area di pertinenza non edificata», in quanto nessuna informazione viene fornita sulla forma, sulle dimensioni (specie, se paragonate al lotto e al contesto ambientale) né sull'orientamento della piscina (…). La motivazione provvedimentale, avendo contenuto prevalentemente tautologico, non soddisfa i crismi di cui all'art. 3 l. 241/1990 né il consolidato insegnamento giurisprudenziale per cui, nella motivazione del diniego di autorizzazione paesaggistica, l'amministrazione non può limitarsi a esprimere valutazioni apodittiche e stereotipate, ma deve specificare i motivi del contrasto tra le opere da realizzarsi e le ragioni di tutela dell'area interessata dall'apposizione del vincolo (…)”;
• in secondo luogo vengono chiariti i limiti interpretativi dei vincoli paesaggistici di tipo panoramico infatti “(…) le schede allegate al PIT non possono modificare i valori oggetto della tutela paesaggistica, ma solamente precisare, attraverso regole dettagliate, il contenuto dei vincoli e individuare gli specifici elementi di contrasto rispetto ad essi. Pertanto, anche le prescrizioni del PIT devono essere lette coerentemente la funzione del vincolo, che rimane quella di proteggere la fruizione del panorama, mentre non è possibile, mediante interpretazioni eccessivamente estensive, addivenire a uno snaturamento del vincolo, trasformandolo, per esempio, in un vincolo di inedificabilità assoluta. (…) In ragione di quanto sopra, non è possibile ritenere un intervento edilizio incompatibile con un vincolo panoramico in quanto visibile solo dall'alto. Come convincentemente esposto dall'appellante, pressoché tutte le costruzioni sono suscettibili di essere percepite da una visuale aerea, sicché, ove la visibilità dall'alto fosse considerata ex se in contrasto con il vincolo, questo impedirebbe ogni forma di edificazione. Ne deriverebbe uno snaturamento del vincolo, che, da panoramico, diverrebbe di inedificabilità assoluta. Esso, inoltre, perderebbe la propria funzione di protezione del paesaggio, assumendo una inedita valenza urbanistica (…). Di conseguenza, la mera visibilità dell'opera dall'alto, slegata dalla presenza in loco di particolari punti di osservazione sopraelevati, accessibili da un comune osservatore, non è sufficiente a ritenere l'intervento edilizio interferente con i valori paesaggistici protetti dal vincolo.”

I giudici di Palazzo Spada hanno rilevato la carenza motivazionale del parere della Soprintendenza, infatti, il parere dell’ente non illustrava concretamente per quale ragione il progetto di realizzazione della piscina contrastasse con le varie prescrizioni e interferisse con i valori protetti dal vincolo. Mancavano informazioni specifiche sulla forma, sulle dimensioni e sull’orientamento della piscina in rapporto al lotto e al contesto ambientale.
Le amministrazioni avevano erroneamente distorto la nozione di panorama. Secondo i giudici, un simile approccio trasformerebbe impropriamente il vincolo panoramico in un vincolo di inedificabilità assoluta dell’area, dal momento che qualsiasi manufatto risulterebbe visibile dall’alto. Di conseguenza, la visibilità di un’opera dall’alto, slegata dalla presenza in loco di particolari punti di osservazione sopraelevati accessibili da un comune osservatore, non è sufficiente a ritenere l’intervento interferente con i valori paesaggistici protetti dal vincolo.
Nel caso specifico, era pacifico che la piscina progettata non fosse percepibile se non da una visuale dall’alto.

In definitiva, la sentenza sottolinea come sia necessario un equilibrio ragionato tra le esigenze di tutela paesaggistica e i diritti dei proprietari. Il Consiglio di Stato chiarisce, inoltre, che i vincoli panoramici devono essere interpretati secondo la loro specifica funzione di protezione del paesaggio, senza trasformarli in strumenti di inedificabilità assoluta.

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