Vizi e difformità negli immobili acquistati? Ecco cosa fare se emergono abusi edilizi

Vizi e difformità: diritti dell’acquirente e termini di denuncia

L’acquisto di un immobile è il sogno di molte persone, esso presuppone che vi sia la conformità alla normativa e l'idoneità all’uso previsto, senza difformità o vizi.

Ma quando ciò non si verifica e ci si trova di fronte a difformità o irregolarità, l’acquirente può avere diritto a una riduzione del prezzo o al risarcimento dei danni, a patto di rispettare precisi obblighi di denuncia e termini di legge?

La norma è chiara, infatti:

• l’art 134 del T.U. edilizia stabilisce che “qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”;
• l’art. 1490 del codice civile stabilisce che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.”;
• l’art. 1495 del codice civile prevede “il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.”

Si comprende che la sola scoperta delle difformità non basta ma è necessario adempiere tempestivamente, come ribadito anche dal Tribunale di Catania con la sentenza n. 310/2026. 

Difformità immobiliari scoperte dopo l’acquisto

Un caso esemplare riguarda un appartamento acquistato nel maggio 2022, in cui l’acquirente “(…) nel mese di aprile 2023, veniva a conoscenza dell’esistenza di difformità non sanabili dell’immobile, derivanti dall’ampliamento del vano cucina realizzato da parte convenuta senza le necessarie autorizzazioni edilizie.”

L’acquirente sosteneva che tali difformità non fossero state dichiarate nel contratto di compravendita e che la documentazione urbanistica prodotta non consentisse di rilevare l’irregolarità.

Quindi, per regolarizzare la situazione veniva presentata una nuova CILA e si procedeva alla demolizione della parete realizzata dalla venditrice, al ripristino del balcone e alla rimozione della cucina in muratura, chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento delle somme sostenute per ripristinare lo stato legittimo.
La venditrice si opponeva sostenendo l’improcedibilità della domanda per mancata denuncia delle opere abusive al Comune entro un anno dalla scoperta, ai sensi dell’art. 134 del D.P.R. 380/2001.

Il tribunale rigetta tale impostazione precisando che “in via preliminare, deve rigettarsi l’eccezione di improcedibilità della domanda attorea per violazione del termine decadenziale di cui all’art. 134 T.U. edilizia (...). Nella fattispecie in esame, *** *** provvedeva – seppure indirettamente – a denunciare l’esistenza di difformità edilizie all’amministrazione comunale, presentando in data 19.12.2023 apposita CILA avente ad oggetto la “diversa distribuzione degli spazi interni e lievi modifiche di prospetto” nell’immobile per cui è causa. (…) Ed invero, *** *** riferiva di essere venuto a conoscenza di difformità edilizia solo nel mese di aprile 2023, quando l’amministratore del condominio cui l’immobile fa parte comunicava all’attore che, a seguito di un sopralluogo (...) era emerso un ampliamento dei *** *** volumi della cucina non sanabile, informandolo che ciò determinava l’impossibilità di accedere ai benefici relativi alla pratica del superbonus 110%. Ne deriva che (acquirente abbia) presentato la CILA sopra richiamata (19.12.2023) entro il termine di un anno richiesto, decorrente dalla data della scoperta di tali difformità edilizie (aprile 2023).”
La CILA viene considerata atto equivalente alla denuncia prevista dalla norma, perché porta ufficialmente a conoscenza del Comune l’esistenza degli abusi. Infatti l’attore ha dichiarato di aver scoperto le irregolarità solo nell’aprile 2023, dopo una comunicazione dell’amministratore condominiale.

Quindi poiché la CILA è stata presentata entro un anno da tale scoperta,
il termine decadenziale risulta rispettato.

Scoperta di abusi edilizi dopo l’acquisto: denuncia tempestiva e termini di legge

Punto interessante della sentenza è il richiamo dell’attore all’art. 1489 c.c., che riguarda la vendita di un bene gravato da oneri o diritti nascosti.

Il Tribunale, invece, ritiene che le difformità edilizie siano veri e propri vizi del bene, perché incidono sulla sua regolarità, sull’utilizzo e sul valore. Per questo applica l’art. 1490 c.c., rimarcando che “Nel caso di specie, parte attrice, pur venendo avuto conoscenza dei suddetti vizi nell’aprile 2023, notificava l’invito alla negoziazione assistita all’odierna convenuta solo in data 27.2.2024 e, dunque, dopo 10 mesi dalla scoperta dei medesimi (avvenuta, come sopra rilevato, per stessa ammissione di *** ***, nel mese di aprile 2023); nonché l’atto di citazione, introduttivo del presente giudizio nel settembre 2024. Ne deriva, quindi, che *** *** ometteva sia di denunciare tempestivamente a l’esistenza degli stessi entro il termine di legge sia, anche, di proporre l’azione (erroneamente qualificata dall’attore ai sensi dell’art. 1489 c.c.) entro il termine prescrizionale di un anno dalla consegna dell’immobile per cui si discute. (…) Pertanto, facendo applicazione delle disposizioni normative dei principi sopra richiamati, le eccezioni preliminari in esame risultano fondate e, per l’effetto, il diritto di *** *** dichiararsi decaduto e prescritto, rimanendo così assorbite le questioni di merito.”
Quindi l’acquirente deve denunciare il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta e deve agire in giudizio entro un anno dalla consegna dell’immobile; se non rispetta questi termini, perde il diritto.

In conclusione un’acquirente che scopre abusi edilizi dopo il rogito deve attivarsi immediatamente, in tali circostanze la presentazione di una CILA o di altra pratica edilizia può essere utile per regolarizzare l’immobile e per rispettare gli obblighi verso il Comune stabiliti dal TUE, ma non sostituisce la necessaria denuncia dei vizi al venditore. Quest'ultimo trascorsi i termini della tempestiva comunicazione dalla consegna o comunque dalla scoperta dell'illecito può ritenersi libero dall'obbligo risarcitorio.

Occorre quindi:

Comunicare formalmente e tempestivamente al venditore l’esistenza delle difformità.

A tal proposito:

Le tempistiche per la denuncia partono dal momento preciso in cui il vizio sia stato scoperto.

Conseguenza?

Il mancato rispetto dei termini per tale comunicazione comporta la perdita definitiva del diritto alla riduzione del prezzo e al risarcimento del danno, anche qualora l’abuso edilizio sia effettivamente sussistente.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

Che cos’è un vizio o difformità edilizia?
Si tratta di irregolarità costruttive o progettuali che rendono l’immobile non conforme alle norme urbanistiche o inidoneo all’uso previsto, incidendo su sicurezza, comfort e valore.

A cosa serve individuare e denunciare i vizi?
Permette all’acquirente di richiedere riduzione del prezzo o risarcimento danni, garantendo conformità normativa e tutela dell’involucro edilizio.

Quali sono i requisiti e le prestazioni da verificare?
Controllo della regolarità urbanistica, conformità impiantistica, sicurezza strutturale, corretta posa e idoneità all’uso. La denuncia va fatta entro 8 giorni dalla scoperta; l’azione legale entro un anno dalla consegna.

Quali vantaggi rispetto a soluzioni non formalizzate?
Assicura tutela legale e economica, permette regolarizzazione edilizia tramite CILA e riduce rischi di contenzioso futuro.