Terzo condono edilizio: ci rientra l'ampliamento di unità residenziale con creazione di un solaio-soppalco?

I paletti del Terzo condono edilizio sono molto stretti e riguardano, in zona vincolata, tutti gli interventi abusivi che non siano riconducibili a restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Per questo, nella sentenza 2748/24 del 21 marzo del Consiglio di Stato, ci si chiede se possa rientrare nella sanatoria straordinaria un intervento di «ampliamento unità residenziale» realizzato mediante creazione di un solaio intermedio all'interno di un fabbricato.

Il comune respingeva l'istanza, in quanto ai sensi dell'art.32 comma 26 lett.a) del DL 269/2003, "in combinato con il comma 27, lettera d (vedasi Corte di Cassazione / Sezione III Penale, 21/12/2004, n.48956), l'abuso risulta realizzato su immobile soggetto a vincoli dalla L. 1497/39, oggi D.lgs. 42/04, a tutela di interessi ambientali, istituiti prima della esecuzione di dette opere e non è conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni del P.R.G.".

Terzo condono edilizio in zona vincolata: c'è aumento di volumetria?

Con il primo motivo l’appellante censura la sentenza nella parte in cui legittima il diniego impugnato sul rilievo che la disciplina condonistica di cui alla legge 326/2003 (di conversione del dl 269/2003) non trova applicazione in presenza di «manufatti comportanti nuovi volumi nelle zone assoggettate al vincolo paesaggistico, che non configura un vincolo di inedificabilità solo relativa né può dirsi posteriore alla realizzazione delle opere».

In particolare l’appellante contesta il presupposto della decisione, individuato dal giudice di prime cure nella natura dell’intervento eseguito, ritenuto essere di nuova costruzione e non di ristrutturazione leggera o manutenzione straordinaria.

Il Tar non avrebbe, inoltre, considerato la relazione tecnica di parte i cui contenuti smentirebbero la contestata creazione di nuova volumetria confermando che l’intervento consisterebbe in un mero adeguamento igienico sanitario dell’immobile con aumento delle sole superfici.

A sostegno della propria tesi l’appellante richiama l’introduzione nel d.P.R. n. 380/2001 della figura della ristrutturazione leggera, soggetta al regime della SCIA, sostenendo che quest’ultima fattispecie si configurerebbe in presenza di interventi di ristrutturazione che determinano modifiche della volumetria complessiva, dei prospetti, della destinazione d’uso per gli immobili ricadenti in zona A, o modifiche della sagoma quanto agli edifici soggiacenti ai vincoli di cui al D. Lgs. 42/2004.

Terzo condono edilizio: in zona vincolata vietati gli interventi maggiori che aumentano la volumetria

Gli "abusi maggiori" non sono mai sanabili con il terzo condono edilizio quando commessi in zone vincolate prima della realizzazione delle opere, indipendentemente dal tipo di vincolo.

Scopri tutto su Ingenio!

La qualificazione dell'opera: che tipo di soppalco è?

Prima di tutto Palazzo Spada evidenzia che la qualificazione del soppalco, realizzato mediante inserimento di un nuovo solaio all’interno di un fabbricato, ai fini della sua ricomprensione o meno dell’alveo degli interventi richiedenti il permesso di costruire, non è definita in modo univoco, dovendosi procedere ad un apprezzamento caso per caso, valutando la concreta consistenza dell’opera.

Ma la giurisprudenza, con specifico riferimento a tale tipologia di intervento ha già avuto modo di affermare che «in linea di principio, sarà necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, ai sensi dell'art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, con incremento delle superfici dell'immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico" (Cons. Stato, 3 settembre 2014, n. 4468)» (Cons. Stato, Sez. VII, 18 agosto 2023, n.7816).

Nell’occasione veniva riconosciuta la riconducibilità dell’intervento «nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile» mentre é da escludersi tale eventualità qualora si determini «una modifica della superficie utile dell'appartamento con conseguente aggravio del carico urbanistico».

In senso conforme si è ripetutamente espressa anche la Sezione affermando che il soppalco rientra nel novero delle opere c.d. minori unicamente qualora sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile ricorrendo, quindi, tale ipotesi unicamente «nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 2 marzo 2017, n. 985; sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166; sez. IV, 8 luglio 2019, n. 4780)» (Cons. Stato, Sez. VI, 11 febbraio 2022, n.1002; nei medesimi sensi anche Sez. II, 3 dicembre 2019, n. 8268).

Nel caso di specie, come già evidenziato, l’intervento eseguito consiste nella realizzazione di un soppalco che determina la creazione di un ulteriore livello destinato ad uso abitativo, come tale incidente sul carico urbanistico.

Soppalco con creazione di volume in zona vincolata: niente terzo condono edilizio

Inolttre, si ricorda che l'art. 32 della legge 47/1985, nonché, l'art. 32, comma 27, lettera d), del DL 269/2003, inibiscono la possibilità di sanare abusi indipendentemente dalla natura assoluta o relativa del vincolo di inedificabilità ogni qual volta l’imposizione del vincolo di inedificabilità sia precedente alla realizzazione delle opere e la realizzazione avvenga in difetto di titolo e non sia conforme alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (cfr., ex plurimis, Cons. Stato, Sez. VI, 22 dicembre 2023 n. 11101).

Il principio trova conferma anche nella giurisprudenza costituzionale che, in più occasioni, ha riconosciuto come «solo alla legge statale compete l'individuazione della portata massima del condono edilizio straordinario» escludendo in tal modo la possibilità di ampliamenti dei limiti applicativi della sanatoria ad opera del legislatore regionale (fra le tante, C. Cost., 24 giugno 2004, n. 196).

Come, inoltre, da ultimo rilevato dalla Sezione in presenza di analoga fattispecie «sempre con riguardo agli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, va poi precisato che il condono previsto dall'art. 32 d.l. 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti.

In definitiva, "una volta accertato che:

• il vincolo interessante il territorio del Comune di Pompei è imposto in forza del R.D. n. 1497/1939 e dei DD.MM. 17 agosto 1961 e 28 marzo 1985 (quindi preesiste alla realizzazione dell’abuso);
• la realizzazione, per le ragioni già illustrate, non può essere ricondotta alla fattispecie dell’abuso minore in quanto consistente in un aumento della superficie ad uso residenziale con impatto sul carico urbanistico,

non può che riconoscersi la piena legittimità dell’operato comunale"

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE