La pianificazione di una commessa edile

Definizione degli obiettivi: fondare il progetto su basi solide

La fase iniziale di ogni commessa edile prevede la chiara identificazione degli obiettivi.
Questi devono essere:

• specifici, ovvero formulati con chiarezza;
• misurabili, cioè valutabili rispetto a parametri tecnici
• condivisi, tra committente, progettista e impresa esecutrice.

Nel dettaglio, devono essere definiti:

• le caratteristiche dell’opera (residenziale, infrastrutturale, industriale, ecc.);
• i risultati attesi (prestazioni funzionali, requisiti ambientali, obiettivi energetici);
• le scadenze temporali (data d’inizio, milestones, consegna finale);
• i parametri di qualità (tolleranze costruttive, materiali ammessi, classi prestazionali);
• le normative tecniche e urbanistiche da rispettare, tra cui:
• D.P.R. 380/2001 - Testo Unico Edilizia;
• D.Lgs. 50/2016 - Codice degli Appalti;
• Norme UNI e CEI di settore;
• Regolamenti locali ed eventuali vincoli paesaggistici.

La pianificazione degli obiettivi è la base di ogni azione successiva e funge da criterio di riferimento per tutte le verifiche in corso d’opera.

 

Analisi e stima dei costi: costruire un budget realistico

La redazione di un quadro economico di commessa è una delle attività più complesse e strategiche.
Essa prevede la determinazione dettagliata di:

Costi diretti:

• materiali (forniture, trasporto, oneri ambientali);
• manodopera (ore standard, specialistiche, straordinari);
• mezzi d’opera (noleggi, acquisto, ammortamenti);
• sicurezza in cantiere (D.Lgs. 81/2008);

costi di subappalto

• generali di cantiere (baracche, energia, vigilanza);
• assicurazioni, fideiussioni e spese tecniche;
• costi finanziari (anticipazioni, fideiussioni, dilazioni);
• oneri amministrativi.

A essi va aggiunto un coefficiente di rischio ed il margine di utile industriale, tenendo conto delle variabili inflattive dei materiali, dei contratti a corpo o a misura, e delle eventuali penali contrattuali.

Le analisi prezzi possono avvalersi dei prezzari regionali (DEI, ANCE, CCIAA), mentre i software di contabilità lavori (come TeamSystem CPM) permettono di strutturare capitolati, SAL e computi metrici estimativi.

 

Pianificazione delle attività: costruire il cronoprogramma

La scomposizione del progetto in fasi e attività è il cuore della pianificazione temporale.
Questa fase, nota anche come Work Breakdown Structure (WBS), consente di:

• organizzare logicamente tutte le operazioni;
• definire la durata stimata di ciascuna attività;
• identificare le dipendenze logiche tra le attività;
• stabilire sequenze critiche (Critical Path Method – CPM).

Il cronoprogramma lavori è lo strumento operativo con cui si:

• allineano risorse e tempi;
• pianificano approvvigionamenti;
• individuano le attività critiche che, se ritardate, compromettono l’intera commessa.

Il diagramma di Gantt è il modello più diffuso per la rappresentazione grafica, supportato da gran parte dei software (come TeamSystem CPM).

 

Gestione delle risorse: assegnazione efficiente e coerente

Per ogni attività definita, è necessario attribuire:

• le risorse umane (maestranze, tecnici, supervisori, responsabili);
• le risorse strumentali (gru, escavatori, carpenteria, attrezzature speciali);
• i materiali e i componenti (just-in-time o in stock);
• i sottosistemi impiantistici (HVAC, elettrico, antincendio).

La schedulazione delle risorse (Resource Scheduling) consente di:

• prevenire colli di bottiglia;
• evitare sovrapposizioni e/o interferenze;
• garantire la disponibilità al momento giusto;
• coordinare la logistica di cantiere.

La gestione integrata delle risorse in software evoluti consente una visione multidimensionale dei carichi, in relazione ai tempi, ai costi e alla produttività.

 

Monitoraggio e controllo: tenere saldamente la direzione

Un progetto edile è soggetto a scostamenti inevitabili: ritardi, extra-costi, modifiche in corso d’opera.

È quindi essenziale adottare sistemi di Project Monitoring, che includano:

• rilevazione periodica dell’avanzamento fisico delle lavorazioni;
• confronto con l’avanzamento previsto nel Gantt;
• verifica dei costi sostenuti (SAL) e confronto con le previsioni (budget vs actual);
• aggiornamento delle curve S (Earned Value Management);
• redazione di report intermedi per il committente e il RUP.

Ogni scostamento rilevato deve essere gestito con strumenti tempestivi:

• rischedulazione;
• revisione degli ordini;
• attivazione di riserve o budget supplementari;
• gestione delle varianti in corso d’opera.

 

Gestione dei rischi: prevenzione e resilienza

Ogni commessa edile è esposta a rischi di varia natura:

• tecnico-realizzativi (errori, difetti, fallimenti parziali);
• ambientali (maltempo, vincoli archeologici, falde);
• economici (aumenti imprevedibili dei costi, insolvenze);
• normativi (modifiche autorizzative, interdittive);
• contrattuali (litigi, inadempienze, sospensioni).

La Risk Analysis prevede:

• l’elenco dei rischi potenziali;
• la loro valutazione (probabilità × impatto);
• la prioritizzazione;
• la definizione di azioni preventive e piani di emergenza.

Gli standard ISO 31000 e UNI ISO 21500 offrono framework metodologici per l’Enterprise Risk Management in edilizia.

 

Comunicazione: informare per governare

Una comunicazione efficace è un collante invisibile che tiene insieme team, direzione lavori, committenza e fornitori.

La pianificazione deve stabilire:

• canali formali (verbali di riunione, report, e-mail tracciate);
• ritmi di comunicazione (cadenza settimanale, milestone review);
• referenti univoci per ogni funzione (capocantiere, D.L., CSE, progettisti);
• strumenti condivisi (cloud documentali, portali, dashboard interattive).

La comunicazione trasparente riduce i conflitti, facilita la tracciabilità e aumenta la percezione di affidabilità verso il cliente.

 

Documentazione: memoria tecnica e legale della commessa

Ogni fase della commessa deve essere tracciata, archiviata e storicizzata.

La documentazione ha valore:

• tecnico, per la gestione del ciclo di vita dell’opera;
• contabile, per la rendicontazione dei costi;
• legale, in caso di contenziosi, collaudi o sinistri.

Tra i documenti da redigere e conservare:

• piani e relazioni di progetto;
• computi metrici, capitolati, offerte e contratti;
• cronoprogrammi e Gantt;
• verbali di riunione, varianti, riserve;
• report fotografici, check-list, DUVRI e POS;
• certificazioni materiali e collaudi.

L’impiego di software gestionali integrati (come TeamSystem Construction Project Management) consente una archiviazione strutturata e condivisa, anche in ambienti BIM.

Strumenti per una pianificazione ottimizzata e monitorabile

a) Software di gestione commesse

Programmi specializzati che permettano di pianificare, monitorare e controllare le attività della commessa in modo integrato.

Funzionalità tipiche:

• gestione cronoprogrammi;
• allocazione risorse;
• analisi dei costi;
• gestione documentale;
• reportistica e dashboard.

b) Diagramma di Gantt

Strumento di rappresentazione temporale che consente:

• visualizzazione delle attività nel tempo;
• identificazione del cammino critico;
• monitoraggio visivo dei ritardi;
• simulazione di scenari alternativi.

c) Software di contabilità lavori

Utile per:

• gestire computi metrici estimativi;
• elaborare SAL e certificati di pagamento;
• analizzare scostamenti;
• integrare budget, forecast e contabilità analitica.

TeamSystem Construction Project Management (CPM) possiede tutte le caratteristiche sopra elencate e consente una gestione della commessa edile semplice, comprensibile ed immediata, con un'integrazione BIM che consente una interoperabilità con altri software oltre ad un'archiviazione strutturata e condivisibile da più utenti.

 

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