T.U. Edilizia

La sentenza n. 1106/2025 del TAR Campania conferma l’illegittimità di un’ordinanza di demolizione emessa su opere con domanda di condono pendente. Il TAR ribadisce il principio sancito dall’art. 38 L. 47/1985: senza la definizione della sanatoria, il Comune non può adottare provvedimenti repressivi.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, con pagamento di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, non è mai applicabile alle opere relizzate in zone vincolate in quanto esse non possono mai essere ritenute in parziale difformità, visto che si tratta di variazioni essenziali in difformità totale dall'intervento autorizzato.

Quando gli interventi coinvolgono elementi portanti, la semplice CILA diventa insufficiente ed è necessaria una SCIA accompagnata dall'autorizzazione sismica rilasciata dal Genio Civile regionale, se l'opera ricade in zona sismica. Nel caso più grave, può essere richiesto il permesso di costruire.

La SCIA alternativa al permesso di costruire non è ammissibile per interventi edilizi già eseguiti in assenza di titolo. E' cioè escluso categoricamente l'utilizzo improprio della SCIA per "aggirare" i più stringenti requisiti dell'accertamento di conformità previsto dalle regole sulla sanatoria, sia ordinaria che semplificata

Un cambio di destinazione d'uso da cantina a residenziale il quale comporta che i locali del piano interrato, originariamente destinati a cantina e garage, vengono trasformati in abitazione civile con un cospicuo incremento della superficie abitabile (pari a più del doppio di quella assentita) necessita del permesso di costruire in quanto le regole del Salva Casa consentono di operare con la SCIA solo se gli interventi sono realizzabili con CILA o SCIA e fermo restando le indicazioni dei regolamenti locali.

Il soppalco, spesso adottato per ottimizzare gli spazi nelle ristrutturazioni, è soggetto a precise norme edilizie. La sentenza TAR Lazio n. 10332/2025 ha ribadito che, in caso di significativo aumento della superficie utile, è necessario un titolo abilitativo e può essere legittimo l’ordine di demolizione.

Non basta che il proprietario dichiari un uso temporaneo se oggettivamente l'opera è strutturata per un utilizzo permanente. Inoltre, la destinazione d'uso effettiva è il criterio determinante per la qualificazione giuridica dell'intervento: opere consistenti, che ampliano un manufatto con aumento di volumetria e superficie utile per l'attività commerciale, sono abusive se realizzate senza il necessario permesso di costruire.

La trasformazione dei sottotetti in mansarde abitabili è un intervento spesso finalizzato all’ampliamento della superficie residenziale. Questo tipo di intervento può comportare un incremento della cubatura e la violazione delle distanze legali tra edifici, dando origine a frequenti contenziosi. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1341/2025 ha ribadito che la realizzazione di una mansarda in sopraelevazione, se non conforme alle distanze previste, costituisce un abuso edilizio, quindi si deve valutare attentamente la conformità normativa degli interventi in sopraelevazione, anche quando riguardano porzioni già esistenti come i sottotetti.

La SCIA alternativa al permesso di costruire è uno strumento normativo che consente di avviare specifici interventi edilizi senza dover essere soggetti alle tempistiche di un permesso di costruire, accelerando così i tempi autorizzativi. Tuttavia, il recente pronunciamento del Consiglio di Stato (sentenza n. 4976/2025) ha chiarito i limiti applicativi della SCIA alternativa nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia finalizzati al recupero di sottotetti abitativi.

Qualsiasi intervento edilizio in zona sismica, diverso dalla semplice manutenzione ordinaria, deve essere previamente denunciato al competente ufficio per consentire i controlli preventivi e necessita del rilascio del preventivo titolo abilitativo.

La principale innovazione del Decreto Salva Casa consiste nell'introduzione del principio di alternatività, cioè lo stato legittimo può oggi essere determinato in via alternativa sulla base del titolo abilitativo originario oppure dell'ultimo titolo che ha disciplinato l'intero immobile, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, purché rilasciato all'esito di un procedimento che abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Ok anche al pagamento delle sanzioni per gli abusi (sanatorie) e per le dichiarazioni sulle tolleranze costruttive.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto significative modifiche alla disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive, ampliandone l'ambito applicativo e perfezionando i meccanismi di attestazione dello stato legittimo degli immobili.

Il Decreto Salva Casa (DL n.69/2024) è spesso frainteso perché visto come una sorta di condono edilizio generalizzato. In realtà esso rappresenta soltanto uno strumento tecnico per regolarizzare difformità edilizie minori. Il decreto modifica il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), introducendo procedure semplificate per disciplinare gli interventi realizzati in assenza o in difformità dagli opportuni titoli abilitativi e ridefinendo le tolleranze costruttive. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 4382/2025) ha chiarito i limiti del decreto, escludendone la retroattività e l'applicabilità agli abusi gravi o già giudicati, confermando che le finalità del testo normativo non sono quelle di un condono mascherato.

Il Testo Unico Edilizia non distingue tra opere per cui è necessario il permesso di costruire e quelle per cui sarebbe sufficiente la SCIA, imponendo di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere realizzate senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesaggistico. In zona tutelata, quindi, è legittimo l'esercizio del potere repressivo demolitorio in ogni caso, a prescindere dal titolo edilizio che sarebbe stato più appropriato.

Un cambio di destinazione d'uso di una veranda in residenziale, eseguita mediante chiusura di un porticato, per 40 mq e 120 mc, con conseguente ampliamento della superficie residenziale fruibile, necessita del permesso di costruire anche in vigenza del Decreto Salva Casa, che consente la SCIA per i mutamenti d'uso, anche tra diverse categorie funzionali, ma solo se le opere edilizie sono assentibili con CILA o SCIA.

Il Salva Casa (Dl 69/2024) ha introdotto la possibilità di sanatoria paesaggistica anche in caso di aumento di volumetria. Questo articolo propone un’analisi di requisiti, procedure, limiti e sanzioni anche per immobili soggetti a vincolo.

Se un'ordinanza di demolizione è fondata su un raffronto puramente visivo, tra materiale fotografico non quotato e documentazione di progetto, inidonei a dimostrare il contestato abuso edilizio, la demolizione è illegittima in quanto affetta da difetto di istruttoria

La sanatoria edilizia ex art. 36 TUE non è un condono: richiede la doppia conformità alle norme tecniche e urbanistiche. La sentenza TAR Campania 3598/2025 evidenzia i limiti della regolarizzazione, respingendo un’istanza per mancata prova della conformità urbanistica.