Salva Casa

La realizzazione di una cabina armadio di mq 8,70 netti e dell'ampliamento con la chiusura di una loggia di mq 5,20, che danno origine ad monolocale con una superficie netta di mq 24.70, maggiore dei 20 necessari, per un monolocale, con le nuove regole del Salva Casa, non può ottenere l'agibilità allargata senza un accertamento documentale esplicito del progettista asseveratore.

Il passaggio da box auto a deposito non integra un cambio di destinazione d'uso rilevante, neppure in presenza di arredi mobili, e può legittimamente essere assentito con SCIA. Le regole del Salva Casa, peraltro, consentono di effettuare con SCIA anche i cambi d'uso rilevanti (tra diverse categorie), se effettuati senza opere edilizie, con opere assentibili con CILA/SCIA o in regime di edilizia libera.

In caso di abusi minori (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso/SCIA, variazioni essenziali), lo Sportello unico edilizia del comune, durante l'esame della domanda, può condizionare la formazione del titolo in sanatoria alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore.

L'art. 36 del Testo Unico Edilizia resta fondato sulla doppia conformità piena: per gli interventi che vi rientrano, l'opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stata realizzata sia quando viene presentata la domanda. Se l’intervento era contrario alle regole dell'epoca, il fatto che una successiva modifica urbanistica lo renda oggi assentibile non basta.

La sanatoria edilizia ex art. 36-bis del Testo Unico Edilizia (cd. sanatoria semplificata o asincrona) lascia aperti dubbi sugli effetti penali. L'uso del termine "oblazione" non è coordinato con l'art. 45 e potrebbe non garantire l'estinzione del reato, creando possibili disparità rispetto alla sanatoria ex art. 36.

SCIA edilizia e cambio di destinazione d’uso: il TAR chiarisce il termine di 30 giorni entro cui il Comune può intervenire per bloccare l'esecuzione della SCIA. Inoltre nella sentenza viene chiarito un secondo importante punto, ossia che la SCIA per il passaggio da ufficio a commerciale senza opere è da ritenersi sufficiente.

La presentazione di un'istanza di sanatoria ex art. 36 Testo Unico Edilizia non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso, ma determina una mera sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione con la conseguenza che, in caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia.

Prima del 27 luglio 2024, le variazioni essenziali erano catalogate tra le difformità totali e punite, in zona vincolata, con la demolizione, senza possibilità di sostituire la 'ruspa' con una semplice sanzione pecuniaria. Con l'avvento del Salva Casa il 'mondo' è cambiato: oggi le variazioni essenziali rientrano tra gli abusi edilizi sanabili, anche in zona vincolata, con il nuovo procedimento semplificato.

La presentazione di una SCIA in sanatoria con le nuove regole del Salva Casa non determina automaticamente la regolarizzazione, in quanto occorre che il tipo di abuso rientri tra quelli contemplati dall'art.36-bis. In ogni caso, l'istanza può essere presentata fino alla scadenza del termine assegnato per la spontanea rimozione dell'abuso e, comunque, non oltre l'irrogazione delle sanzioni amministrative.

La Cassazione conferma che le tolleranze costruttive introdotte dal Salva Casa non possono essere utilizzate per giustificare, nel caso esaminato, nuove volumetrie realizzate senza permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica.

L'autorizzazione paesaggistica semplificata può essere rilasciata soltanto sulla base di un immobile pienamente legittimo dal punto di vista urbanistico-edilizio. La procedura, infatti, non può essere utilizzata per autorizzare ulteriori interventi su un fabbricato irregolare, né può produrre una sanatoria indiretta delle opere abusive preesistenti.

Il Salva Casa consente l'utilizzo della SCIA per i cambi di destinazione d'uso verticali, come ad esempio il passaggio da ufficio ad abitazione, eseguiti senza interventi edilizi o con interventi assentibili con SCIA, ma il regime di maggior favore vale nelle zone A, B e C del DM 1444/1968. Al di fuori di qusto perimetro (ad esempio in zona F), continuano invece a trovare applicazione le ordinarie regole, con la conseguenza che la modifica della destinazione d'uso comporta un diverso carico urbanistico e richiede il permesso di costruire espresso.

Gli interventi edilizi ricadenti in zona assoggettata a vincolo paesaggistico e comportanti un'alterazione dell'aspetto esteriore dell'immobile sono sempre assoggettati alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica. Di conseguenza, quand'anche le opere realizzate fossero pertinenziali o precarie e quindi assentibili con semplice DIA (oggi SCIA), l'applicazione della sanzione demolitoria è comunque doverosa ove non sia stata ottenuta la necessaria autorizzazione. C'è però la possibilità, in vigenza di Salva Casa e per alcuni tipi di abusi minori, di ottenere una sanatoria paesaggistica postuma con le nuove regole del DL 69/2024.

I concetti di valore venale e maggior valore dell’immobile sono ampiamente utilizzati nel Dpr 380/2001, soprattutto dopo le novità del Salva Casa. In questo articolo analizziamo le caratteristiche principali e i casi previsti dal testo unico per l’edilizia

L'art. 36 del dpr 380/2001 (accertamento di conformità classico con doppia conformità sincrona) non consente di modificare successivamente l'immobile per creare i presupposti della sanatoria, mentre in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, interventi eseguiti in assenza di SCIA e variazioni essenziali, il Salva Casa consente, a determinate condizioni, di subordinare il rilascio della sanatoria all'esecuzione di interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica, la sicurezza o la rimozione delle opere non sanabili.

La sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, le variazioni essenziali e alcune opere eseguite in assenza o difformità dalla SCIA, ma non le difformità totali dal permesso di costruire. Ma attenzione: la nuova sanatoria non può essere utilizzata per regolarizzare un'opera integralmente diversa da quella autorizzata.

In zona vincolata, il terzo condono edilizio è ammesso solo per interventi minori (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Qualsiasi opera di ampliamento, con aumento volumetrico, rienrrante o nella nuova costruzione o nella ristrutturazione edilizia pesante, è fuori dal perimetro della sanatoria straordinaria.

In zona vincolata, un abuso senza autorizzazione paesaggistica va incontro a una demolizione automatica, a prescindere dal titolo abilitativo necessario per l'opera, ma in caso di presentazione di un'istanza di sanatoria con le nuove regole del Decreto Salva Casa, se gli abusi rientrano nelle parziali difformità, assenza di SCIA o variazioni essenziali, il comune deve verificare in contraddittorio se sia possibile demolire le parti insanabili e conservare quelle conformabili, in quanto è possibile una sanatoria paesaggistica ad hoc.