Salva Casa

Prima del 27 luglio 2024, le variazioni essenziali erano catalogate tra le difformità totali e punite, in zona vincolata, con la demolizione, senza possibilità di sostituire la 'ruspa' con una semplice sanzione pecuniaria. Con l'avvento del Salva Casa il 'mondo' è cambiato: oggi le variazioni essenziali rientrano tra gli abusi edilizi sanabili, anche in zona vincolata, con il nuovo procedimento semplificato.

La presentazione di una SCIA in sanatoria con le nuove regole del Salva Casa non determina automaticamente la regolarizzazione, in quanto occorre che il tipo di abuso rientri tra quelli contemplati dall'art.36-bis. In ogni caso, l'istanza può essere presentata fino alla scadenza del termine assegnato per la spontanea rimozione dell'abuso e, comunque, non oltre l'irrogazione delle sanzioni amministrative.

La Cassazione conferma che le tolleranze costruttive introdotte dal Salva Casa non possono essere utilizzate per giustificare, nel caso esaminato, nuove volumetrie realizzate senza permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica.

L'autorizzazione paesaggistica semplificata può essere rilasciata soltanto sulla base di un immobile pienamente legittimo dal punto di vista urbanistico-edilizio. La procedura, infatti, non può essere utilizzata per autorizzare ulteriori interventi su un fabbricato irregolare, né può produrre una sanatoria indiretta delle opere abusive preesistenti.

Il Salva Casa consente l'utilizzo della SCIA per i cambi di destinazione d'uso verticali, come ad esempio il passaggio da ufficio ad abitazione, eseguiti senza interventi edilizi o con interventi assentibili con SCIA, ma il regime di maggior favore vale nelle zone A, B e C del DM 1444/1968. Al di fuori di qusto perimetro (ad esempio in zona F), continuano invece a trovare applicazione le ordinarie regole, con la conseguenza che la modifica della destinazione d'uso comporta un diverso carico urbanistico e richiede il permesso di costruire espresso.

Gli interventi edilizi ricadenti in zona assoggettata a vincolo paesaggistico e comportanti un'alterazione dell'aspetto esteriore dell'immobile sono sempre assoggettati alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica. Di conseguenza, quand'anche le opere realizzate fossero pertinenziali o precarie e quindi assentibili con semplice DIA (oggi SCIA), l'applicazione della sanzione demolitoria è comunque doverosa ove non sia stata ottenuta la necessaria autorizzazione. C'è però la possibilità, in vigenza di Salva Casa e per alcuni tipi di abusi minori, di ottenere una sanatoria paesaggistica postuma con le nuove regole del DL 69/2024.

I concetti di valore venale e maggior valore dell’immobile sono ampiamente utilizzati nel Dpr 380/2001, soprattutto dopo le novità del Salva Casa. In questo articolo analizziamo le caratteristiche principali e i casi previsti dal testo unico per l’edilizia

L'art. 36 del dpr 380/2001 (accertamento di conformità classico con doppia conformità sincrona) non consente di modificare successivamente l'immobile per creare i presupposti della sanatoria, mentre in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, interventi eseguiti in assenza di SCIA e variazioni essenziali, il Salva Casa consente, a determinate condizioni, di subordinare il rilascio della sanatoria all'esecuzione di interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica, la sicurezza o la rimozione delle opere non sanabili.

La sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, le variazioni essenziali e alcune opere eseguite in assenza o difformità dalla SCIA, ma non le difformità totali dal permesso di costruire. Ma attenzione: la nuova sanatoria non può essere utilizzata per regolarizzare un'opera integralmente diversa da quella autorizzata.

In zona vincolata, il terzo condono edilizio è ammesso solo per interventi minori (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Qualsiasi opera di ampliamento, con aumento volumetrico, rienrrante o nella nuova costruzione o nella ristrutturazione edilizia pesante, è fuori dal perimetro della sanatoria straordinaria.

In zona vincolata, un abuso senza autorizzazione paesaggistica va incontro a una demolizione automatica, a prescindere dal titolo abilitativo necessario per l'opera, ma in caso di presentazione di un'istanza di sanatoria con le nuove regole del Decreto Salva Casa, se gli abusi rientrano nelle parziali difformità, assenza di SCIA o variazioni essenziali, il comune deve verificare in contraddittorio se sia possibile demolire le parti insanabili e conservare quelle conformabili, in quanto è possibile una sanatoria paesaggistica ad hoc.

Il Testo Unico Edilizia non consente di qualificare come tolleranza costruttiva qualsiasi difformità di modesta entità apparente, ma esclude la violazione edilizia solo quando il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri resti entro la soglia prevista rispetto alle misure indicate nel titolo abilitativo.

Se gli interventi edilizi ricadono in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, stante l'alterazione dell'aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, anche se si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA o SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesaggistica.

Il bonus edilizio decade per abuso solo in casi precisi: l'art. 49 Dpr 380/2001 fissa la soglia storica del 2%, ma dopo il decreto Salva Casa le tolleranze dell'art. 34-bis arrivano fino al 6%. Per il superbonus in CILA-S la decadenza opera solo in quattro casi tassativi.

L'istanza di sanatoria semplificata ex art.36-bis del Testo Unico Edlizia, introdotta dal DL Salva Casa, sposta l'interesse del privato dalla contestazione dell'ordine demolitorio alla definizione del nuovo procedimento di conformità, rendendo inefficace l'ingiunzione di demolizione e improcedibile il giudizio per sopravvenuta carenza di interesse. Il comune deve avviare una nuova istruttoria e solo in caso di secondo rifiuto, si procederà con la demolizione.

La chiusura stabile di un balcone mediante struttura tipo veranda, con telaio in metallo e vetri, determina la creazione di uno spazio chiuso, con incremento di superficie e volume, e richiede quindi il permesso di costruire. La permanenza nel tempo e la struttura chiusa dell'opera escludono infatti la riconducibilità all'edilizia libera.

Per negare la sanatoria classica (o sincrona) ex art.36 del Testo Unico Edilizia, è sufficiente indicare la non conformità dell'opera abusiva alle regole urbanistico-edilizie applicabili nei due momenti richiesti, cioè al tempo della realizzazione dell’abuso e al tempo della presentazione della domanda.

La sopraelevazione di una costruzione realizzata senza titolo e non sanzionata (in attesa di condono) costituisce ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante, in quanto tale, un nuovo reato. L'intero intervento non è regolarizzabile, essendo inapplicabili le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa, che non possono 'salvare' una parte dell'opera lasciando l'abuso originario 'sospeso'.