Salva Casa

Il decreto “Salva Casa” (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024) semplifica il mutamento di destinazione d’uso nelle zone A, B e C senza permesso di costruire. Tuttavia, il TAR Lombardia chiarisce che l’applicazione dell’art. 23-ter del DPR 380/2001 non prevale automaticamente sulle convenzioni urbanistiche vigenti: modifiche unilaterali non sono ammesse e il rispetto dei vincoli originari resta prioritario.

Sino all'entrata in vigore del DL Salva Casa non era prevista alcuna ipotesi di regolarizzazione postuma degli adempimenti previsti dalla normativa antisismica, né nella legislazione statale, né in quella regionale, mentre oggi per gli abusi lievi è possibile ottenere la regolarizzazione asincrona e semplificata con procedura che porta all'autorizzazione sismica in sanatoria.

Le c.d. tolleranze di cantiere di cui all'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia riguardano l'ipotesi di scostamenti dalle misure indicate nel progetto in sede di esecuzione di un intervento e non opere nuove ed ulteriori, completamente diverse rispetto al progetto originario e in esso non previste, con modifica della sagoma dell'edificio, effettuate in assenza di titolo legittimante.

Prima dell'entrata in vigore del DL Salva Casa, qualsiasi cambio di destinazione d'uso rilevante (tra categorie edilizie diverse, come ad esempio da ufficio ad abitazione, o nella stessa categoria con opere) richiedeva il permesso di costruire, mentre oggi si può procedere con la SCIA se gli interventi contestuali al mutamento d'uso sono assentibili liberamente o con CILA/SCIA.

Per passare da magazzino a residenziale (abitazione), prima dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa era sempre necessario il permesso di costruire, anche nel caso non ci fossero opere edilizie rilevanti, mentre oggi è possibile procedere con la SCIA se gli interventi propedeutici al cambio d'uso sono assentibili con SCIA o CILA o se il mutamento viene effettuato senza opere.

La sanatoria con la SCIA è prevista oggi dal Decreto Salva Casa ma solamente per abusi edilizi in parziale difformità o in assenza di segnalazione certificata di inizio attività, metre è impossibile sanare con SCIA ex post una serie di interventi di ristrutturazione edilizia pesante che comportano anche un cambo di destinazione d'uso.

Mentre prima dell'avvento del Salva Casa non c'era speranza di sanatoria per abusi realizzati in variazione essenziale dal titolo abilitativo in zona vincolata, oggi è possibile ottenere una sanatoria semplificata allorquando si tratti di parziali difformità da permesso di costruire o SCIA, assenza di SCIA e, appunto, variazioni essenziali anche nelle aree tutelate. Come comportarsi?

In base alle nuove regole del DL Salva Casa, è possibile sanare gli interventi abusivamente realizzati "anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati", purché si tratti di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e purché l'autorità paesaggistica ritenga le opere compatibili con i valori paesaggistici.

In vigenza di Salva Casa, un mutamento d'uso da ufficio commerciale ad abitazione, anche con camere e cucina, è realizzabile con una semplice SCIA se le opere edilizie contestuali al passaggio sono assentibili in edilizia libera, con CILA o SCIA. Nel caso, invece, ci siano interventi edilizi per i quali serve il permesso di costruire, allora anche il mutamento seguirà lo stesso destino.

In virtù del principio di indifferenza del titolo abilitativo in zona vincolata, non si distingue tra gli abusi edilizi per i quali era necessario un titolo piuttosto che un altro, ma scatta automaticamente la demolizione - e una multa molto salata - per qualsiasi tipo di intervento eseguito senza licenza. C'è però la possibilità, in vigenza di Salva Casa e per alcuni tipi di abusi minori, di ottenere una sanatoria paesaggistica postuma con le nuove regole del DL 69/2024.

L'elemento decisivo ai fini dell'applicazione della semplificazione prevista dal Salva Casa è la natura dell'intervento edilizio che accompagna il cambio di destinazione d'uso. Quando le opere rientrano nell'edilizia libera o sono realizzabili mediante SCIA o CILA, anche un mutamento “rilevante”, cioè tra categorie funzionali diverse (ad esempio da residenziale a ristorante), può essere effettuato tramite SCIA. Diversamente, qualora l’intervento richieda un titolo più oneroso, diventa necessario il permesso di costruire.

La doppia conformità richiesta dall'art. 36 DPR 380/2001 si applica anche agli atti di governo del territorio come i piani attuativi, senza distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali.

In caso di abusi edilizi pieni (assenza del permesso di costruire o totale difformità) sono inammissibili istanze di sanatoria "condizionate" all'effettuazione di determinate modifiche alle opere già realizzate.

La richiesta di titolo in sanatoria per la regolarizzazione delle opere realizzate abusivamente secondo le nuove regole pasaggistiche del Salva Casa (che consentono, a determinate condizioni, di ottenere l'autorizzazione paesaggistica postuma) rende il ricorso 'originario' improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse, poiché l'amministrazione è tenuta a pronunciarsi con una determinazione finale sulla domanda del privato.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio può essere applicata nelle sole ipotesi in cui soltanto una parte del fabbricato si presenti abusiva e nel contempo risulti obiettivamente verificato che la demolizione di tale parte esporrebbe a serio rischio la residua parte legittimamente assentita.

In vigenza di Decreto Salva Casa, anche i mutamenti d'uso rilevanti (tra categorie non omogenee) possono essere assentiti con la SCIA se gli interventi edilizi attraverso i quali sono realizzati richiedono la SCIA, la CILA o rientrano nell'edilizia libera. E' ricompreso anche l'eventuale passaggio da abitazione a ufficio, sempre che non ci si trovi di fronte a lavori edilizi che richiedano il permesso di costruire.

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali il Decreto Salva Casa ha introdotto nel TU Edilizia la sanatoria semplificata o asincrona: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

Non è possibile regolarizzare, con l'istituto della doppia conformità urbanistica ex art.36 Testo Unico Edilizia, un intervento non conforme alla pianificazione esecutiva del comune, perché il rispetto delle condizioni urbanistiche ex ante richiedono la conformità ai piani attuativi, che a loro volta includono i piani di recupero, rispetto ai quali rileva, come ostativa alla regolarizzazione dell'abuso, una qualsiasi difformità dell'opera.

L'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, relativo alla sanatoria semplificata degli abusi, non si applica agli interventi in totale difformità su immobili vincolati, anche se realizzati dopo l'entrata in vigore della normativa.

Con una delibera di indirizzo entrata in vigore a novembre 2025, la Regione Emilia-Romagna ha aggiornato in modo organico le procedure di regolarizzazione strutturale in ambito sismico, adeguandole al Decreto Salva Casa. Il provvedimento definisce nuovi percorsi istruttori, introduce una modulistica regionale rinnovata e rivede i rimborsi forfettari dovuti per le attività di controllo.

Per realizzare un cambio d'uso da rimessa di attrezzi a civile abitazione con opere edilizie consistenti nella realizzazione di un soppalco, di un abbaino e nell'apertura di 4 finestre, è necessario il permesso di costruire perché tale titolo è richiesto da questo tipo di lavori. La SCIA, col Salva Casa, potrebbe bastare solo in caso di interventi minori, assentibili con CILA o SCIA.

Il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 del Testo Unico Edilizia (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis "concorrono", in via integrativa, alla dimostrazione dello stato legittimo. Ma serve anche il primo o l'ultimo titolo edilizio relativo all'immobile.

La nuova disciplina introdotta dal Salva Casa, in quanto normativa sopravvenuta, prevale sui procedimenti sanzionatori edilizi che non si sono ancora definitivamente conclusi con il ripristino dello stato dei luoghi. Ciò in coerenza con l’obiettivo della norma di favorire la regolarizzazione degli abusi edilizi ancora sanabili.

Il rilascio della sanatoria paesaggistica è possibile anche per i nuovi volumi a condizione che si tratti di interventi in difformità parziale dal permesso di costruire oppure in assenza o difformità dalla SCIA, e purché l'autorità preposta alla gestione del vincolo ritenga le opere compatibili con i vincoli paesaggistici.