Salva Casa

Analisi dei cambiamenti apportati in materia di determinazione dello stato legittimo dell'immobile dal Decreto Salva Casa, con principi della giurisprudenza amministrativa in materia che possono essere utili per interpretare al meglio la nuova normativa, che si pone l'obiettivo, tra l'altro, del buon fine delle vicende traslative che possono riguardare gli immobili.

Il cambio destinazione d'uso da cantina a residenziale con opere, prima del Salva Casa, si configurava come intervento di ristrutturazione edilizia assentibile solo con permesso di costruire e, in sua assenza passibile di demolizione, mentre oggi, in caso di mutamento con opere 'minori' e sempre fermo restando le regole locali, è possibile procedere con una semplice SCIA.

La modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico: prima del Salva Casa questo tipo di intervento si poteva effettuare solo col permesso di costruire, oggi a determinate condizioni può bastare la SCIA.

Analisi dei cambiamenti avvenuti negli anni al Testo Unico Edilizia, modificato in ultimo dal Decreto Salva Casa ma prima di esso 'rivisitato' ampiamente, tra l'altro, anche dalle norme sul Superbonus, e dal Decreto Sblocca Italia del 2014 che inserì disposizioni sull'urbanistica.

La disciplina urbanistica e la disciplina edilizia rappresentano due ambiti strettamente correlati del settore delle costruzioni. Proviamo a far luce sulle norme e sulle verifiche da effettuare per attestare la conformità alla disciplina urbanistica e a quella edilizia.

Il cambio di destinazione d'uso con passaggio da box auto a palestra è assimilabile a una nuova costruzione, in quanto rende un manufatto oggettivamente diverso da quello preesistente, con variazone degli standard e assentibile con permesso di costruire. Ma il Decreto Salva Casa, a determinate condizioni e fermo restando la possibilità dei comuni di fissare regole specifiche, ha aperto alla possibilità dei cambi d'uso rilevanti con la SCIA.

Il decreto Salva-Casa 2024 aggiorna il dPR 380/2001 introducendo nuove modalità per sanare interventi strutturali difformi. L'articolo, attraverso schemi riepilogativi ed interpretativi, analizza l'iter procedurale corrispondente al titolo abilitativo, le criticità legislative e ponendo l'attenzione sul ruolo e rischi del tecnico asseveratore, chiamato ad intervenire in caso di difformità “sanabile”.

Per effettuare un cambio di destinazione d'uso con opere da studio o magazzino (commerciale) ad appartamento (residenziale), prima del Decreto Salva Casa era necessario il permesso di costruire, mentre ora può bastare la SCIA sempre che il Regolamento comunale non preveda regole più restrittive in materia.

Prima del Decreto Salva Casa un cambio di destinazione d'uso da sottotetto a locale abitativo con opere necessitava del permesso di costruire, mentre oggi la norma nazionale consente realizzarlo con una semplice SCIA, anche se bisogna prestare attenzione alle norme locali in materia che possono prevedere regole più stringenti.

Il fenomeno dell'abuso edilizio rappresenta una problematica frequente nel paese e la sanatoria edilizia emerge come soluzione per regolarizzare delle opere prive di titolo abilitativo o realizzate in difformità ad un titolo acquisito. Recenti sentenze del Consiglio di Stato, come la n. 6627 del 23 luglio 2024, chiariscono ulteriormente i requisiti per l'accettazione delle domande di sanatoria.

L’abuso edilizio comporta sanzioni e responsabilità di vario tipo, sia per i responsabili dell’abuso che del proprietario dell’immobile. Ma anche i tecnici corrono grossi rischi!
In questo articolo analizziamo le responsabilità delle diverse figure coinvolte a vario titolo e le sanzioni previste, da quelle civili e penali e quelle amministrative e accessorie.

La regolarizzazione delle irregolarità edilizie (parziali difformità o variazioni essenziali) può costare da 1.032 a 10.328 euro, con la somma che viene determinata dal responsabile del procedimento. Tale sanzione è parametrata alla gravità dell'irregolarità e al valore aggiunto che l'immobile ha acquisito grazie alle opere realizzate.

Le problematiche connesse alle difformità e agli abusi edilizi sono oggetti di molteplici interrogativi. A rispondere ad alcuni dubbi sono il responsabile del settore “Governo e qualità del territorio” e la responsabile del settore “Difesa del territorio” della regione Emilia Romagna, che offrono chiarimenti sulle procedure di regolarizzazione per difformità strutturali.

L'avvocato Ferruti condivide alcune riflessioni sul Decreto Salva-Casa, convertito in legge a luglio 2024, evidenziando le difficoltà interpretative che professionisti e amministrazioni devono affrontare a causa di disposizioni normative non sempre coordinate. A fronte di queste criticità, si propone l'emissione di una circolare ministeriale per fornire chiarimenti e garantire un'applicazione uniforme delle norme.

In caso di contenziosi amministrativi su abusi edilizi a cavallo dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il privato può inviare una nuova istanza di sanatoria in base alle regole del DL 69/2024 che 'sospende' la demolizione in attesa di verificare se ci sono le condizioni per la regolarizzazione dell'opera in base alle nuove disposizioni normative.

La sanatoria classica prevede la conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente all'epoca della realizzazione dell'abuso e a quella vigente al momento di presentazione della domanda di titolo abilitativo in sanatoria, mentre per ottenere la sanatoria semplificata del DL Salva Casa è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all'epoca della realizzazione dell’intervento. Il Salva Casa ha introdotto anche la sanatoria condizionata a determinati interventi di 'adeguamento'.

Il Decreto Salva Casa consente, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini

Le variazioni essenziali al titolo abilitativo sono a metà strada tra parziali difformità e totali difformità ma beneficiano del regime semplificato della nuova doppia conformità, che prevede la conformità urbanistica ad oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

L'agibilità sarà concessa anche per monolocali di 20 metri quadrati per una singola persona e di 28 metri quadrati per due persone, mentre l'altezza minima scende a 2,40 metri, ma bisogna rispettare il requisito dell'adattabilità e garantire il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.

Il concetto di tolleranza in edilizia è stato completamente ridisegnato dal Salva Casa Dl 69/2024 convertito in legge 105/2024). È fondamentale conoscerne le caratteristiche, in quanto si tratta della forma più conveniente per regolarizzare determinate difformità. In questo articolo proviamo a fare chiarezza sui tipi di tolleranze, sulle dichiarazioni da fare, sulle nozioni principali, con schemi ed esempi pratici.

La richiesta del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria, subordinata al pagamento di specifiche somme, va presentata al comune con allegata una dichiarazione del professionista tecnico abilitato che accerti le necessarie conformità. Previsti specifici tempi di 'reazione' del comune con silenzio-assenso in caso di inerzia.

Per beneficiare del nuovo regime sulle tolleranze costruttive ed esecutive della Legge Salva Casa in zona sismica, il professionista tecnico deve produrre un attestazione corredata della documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del Testo Unico Edilizia.

Prima del Decreto Salva Casa serviva il permesso di costruire per un cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionali non omogenee, e per di più con opere, mentre oggi può bastare una SCIA ma attenzione alle specifiche condizioni previste dagli strumenti urbanisici comunali.

Il Decreto Salva Casa non incide in modo significativo sui titoli abilitativi richiesti per gli interventi edilizi e sulle procedure amministrative da seguire per il loro rilascio o presentazione, con l'unica eccezione delle nuove ipotesi di attività edilizia libera.