Box auto utilizzato come deposito: ok alla SCIA senza cambio di destinazione d'uso rilevante

In una recente sentenza il TAR Campania chiarisce che non ogni diversa modalità di utilizzo di un immobile integra un mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante. Nel caso esaminato, il Comune aveva ordinato il ripristino di un box auto ritenendolo trasformato in deposito. Il TAR ha annullato il provvedimento: mancavano opere edilizie, una stabile trasformazione funzionale e qualsiasi dimostrazione dell’incremento del carico urbanistico. Anche la presenza di arredi mobili non è sufficiente, da sola, a provare un cambio d'uso.

Cambi d'uso: rilevanti o no? Tra Salva Casa e vecchie regole

Non tutti i cambi di destinazione d'uso sono rilevanti, tanto che alcuni, come il passaggio da box auto a deposito, non vanno neppure a "scomodare" la regola di maggior favore prevista dal Salva Casa, che consente, in ogni caso, il passaggio con la SCIA anche per mutamenti rilevanti (cioè tra diverse categorie) senza opere edilizie o con opere assentibili con SCIA o CILA.

Il caso della sentenza 4465/2026 del Tar Campania è però interessante perché ci consente di analizzare nel dettaglio quanto previsto dall'art. 23-ter T.U. Edilizia, il quale dispone, al comma 1-quinquies, che per i mutamenti di destinazione d'uso senza opere, anche tra aree non omogenee (quindi verticali) sia richiesta la SCIA ex art. 19 L. 241/90.

Quando il cambio d'uso è urbanisticamente rilevante

Il punto di partenza, come visto sopra, è l'art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001. La disposizione considera rilevante il mutamento che comporta l’assegnazione dell’immobile a una diversa categoria funzionale tra quelle individuate dalla legge: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. Il cambio può assumere rilievo anche senza l'esecuzione di opere.

La ratio della norma, sottolinea il TAR, è governare le trasformazioni capaci di incidere sugli standard urbanistici e sul conseguente fabbisogno di servizi. Per contro, il mutamento della singola unità all’interno della stessa categoria funzionale è, in linea generale, consentito, ferme le normative di settore e le eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali.

Le novità del Salva Casa

In virtù delle modifiche apportate in materia dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, oggi i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es., da commerciale a residenziale, come nel caso di specie) e anche se accompagnati da opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

In particolare, si può usare la SCIA al posto del permesso di costruire se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA o in edilizia libera (ma anche quando non sia prevista alcuna opera edilizia).

Quindi: prima del DL 69/2024, qualsiasi cambio d'uso con opere o senza, tra categorie funzionali differenti, richiedeva il permesso di costruire, indipendentemente dalla portata dell'intervento.

Oggi invece anche i cambi d'uso senza opere tra categorie funzionali diverse - sempre che il comune non preveda diversamente con apposito regolamento, ma questo deve essere 'successivo' all'entrata in vigore del DL Salva Casa - si effettuano con semplice SCIA.

Da box a deposito: occorre una trasformazione effettiva

Nel caso concreto il Comune aveva qualificato come abusivo il passaggio da box auto a deposito. Dagli atti, tuttavia, non emergeva che il locale avesse perso le caratteristiche proprie dell'autorimessa o fosse stato stabilmente trasformato per una funzione diversa.

L'ordinanza non indicava opere eseguite, modifiche materiali o elementi dai quali ricavare il passaggio a una diversa categoria funzionale. Soprattutto, non spiegava in che modo l’utilizzo contestato avesse determinato un aggravio del carico urbanistico. Per il TAR, la semplice affermazione che il box fosse utilizzato come "deposito" non era quindi sufficiente.

Moto e biciclette sono compatibili con l'autorimessa

Secondo il Tar, inoltre, il concetto di autorimessa non deve essere interpretato come spazio destinato esclusivamente alle automobili. Può comprendere il rimessaggio di motocicli, biciclette e beni strettamente collegati alla mobilità privata, purché tale utilizzo non trasformi oggettivamente il locale in un autonomo deposito o magazzino.

Nel caso esaminato non risultavano né interventi edilizi né elementi indicativi di una stabile destinazione esclusiva al deposito di merci o materiali estranei alla funzione del box. '’utilizzo accertato costituiva pertanto una modalità di godimento compatibile con la destinazione originaria e non un mutamento rilevante ai sensi dell'art. 23-ter.

Gli arredi mobili non provano il cambio di destinazione

Un principio particolarmente utile riguarda la presenza di arredi mobili. Secondo il TAR, mobili, scaffalature o altri elementi non strutturali presenti all'interno di un box non dimostrano, di per sé, che ne sia cambiata la destinazione urbanistica.

Occorre invece accertare uno stabile e oggettivo cambiamento dell'utilizzazione, capace di incidere sulla funzione urbanistica dell’immobile e sul relativo carico urbanistico. Nel caso concreto tale trasformazione non era stata provata.

Non essendo state accertate né opere edilizie abusive né un effettivo cambio funzionale, mancavano anche i presupposti per applicare l'art. 33 del Testo Unico Edilizia e ordinare il ripristino.

FAQ TECNICHE: Cambio d'uso da box auto a deposito con arredi mobili | Ingenio

Il passaggio da box auto a deposito costituisce sempre un cambio di destinazione d’uso?
No. Il semplice utilizzo del box per conservare beni non determina automaticamente un mutamento urbanisticamente rilevante. Occorre verificare se vi sia stata una trasformazione stabile della funzione dell’immobile e un effettivo aggravio del carico urbanistico.

L’utilizzo del box per moto e biciclette è compatibile con la destinazione ad autorimessa?
Sì, in linea generale il concetto di autorimessa non riguarda esclusivamente le automobili. Il rimessaggio di motocicli, biciclette e beni collegati alla mobilità privata può rientrare nella destinazione originaria, purché non si trasformi in un vero e proprio magazzino.

La presenza di scaffalature o altri arredi mobili dimostra un cambio di destinazione d’uso?
No, gli arredi mobili non sono sufficienti, da soli, a dimostrare un mutamento della destinazione urbanistica. Serve un cambiamento oggettivo e stabile dell’utilizzazione dell’immobile, non una semplice diversa modalità di organizzazione degli spazi interni.

Quando un cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante?
Il mutamento assume rilievo quando comporta il passaggio a una diversa categoria funzionale, come residenziale, commerciale, produttiva-direzionale, turistico-ricettiva o rurale. La verifica deve considerare anche gli effetti sugli standard urbanistici e sul carico urbanistico.

Per i cambi d’uso senza opere è sempre necessario il permesso di costruire?
No. Dopo le modifiche introdotte dal Salva Casa, i mutamenti di destinazione d’uso, anche tra diverse categorie funzionali, possono essere realizzati con SCIA quando non sono accompagnati da opere oppure quando le opere necessarie sono realizzabili con CILA o in edilizia libera, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa.