Titoli Abilitativi

Prima del Decreto Salva Casa un cambio di destinazione d'uso da sottotetto a locale abitativo con opere necessitava del permesso di costruire, mentre oggi la norma nazionale consente realizzarlo con una semplice SCIA, anche se bisogna prestare attenzione alle norme locali in materia che possono prevedere regole più stringenti.

Il fenomeno dell'abuso edilizio rappresenta una problematica frequente nel paese e la sanatoria edilizia emerge come soluzione per regolarizzare delle opere prive di titolo abilitativo o realizzate in difformità ad un titolo acquisito. Recenti sentenze del Consiglio di Stato, come la n. 6627 del 23 luglio 2024, chiariscono ulteriormente i requisiti per l'accettazione delle domande di sanatoria.

L'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato chiarisce la ratio della disciplina sull'efficacia temporale dei titoli edilizi e, in particolare, del permesso di costruire, evidenziando che se il titolo ha previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome, come ad esempio delle villette, gli immobili edificati devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati.

Il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia è necessario quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell'edificio. SCIA sufficiente se per la conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell'immobile cui accedono.

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L’abuso edilizio comporta sanzioni e responsabilità di vario tipo, sia per i responsabili dell’abuso che del proprietario dell’immobile. Ma anche i tecnici corrono grossi rischi!
In questo articolo analizziamo le responsabilità delle diverse figure coinvolte a vario titolo e le sanzioni previste, da quelle civili e penali e quelle amministrative e accessorie.

Se il privato fornisce documentazione volta a dimostrare l'insussistenza del vincolo gravante sull'area in cui è stata realizzata l'opera, il comune deve di contro depositare documenti e prove a suffragio della propria tesi per la quale, invece, le opere si trovano in zona assogettata a vincolo. In caso contrario, il diniego di condono è illegittimo

La regolarizzazione delle irregolarità edilizie (parziali difformità o variazioni essenziali) può costare da 1.032 a 10.328 euro, con la somma che viene determinata dal responsabile del procedimento. Tale sanzione è parametrata alla gravità dell'irregolarità e al valore aggiunto che l'immobile ha acquisito grazie alle opere realizzate.

Le problematiche connesse alle difformità e agli abusi edilizi sono oggetti di molteplici interrogativi. A rispondere ad alcuni dubbi sono il responsabile del settore “Governo e qualità del territorio” e la responsabile del settore “Difesa del territorio” della regione Emilia Romagna, che offrono chiarimenti sulle procedure di regolarizzazione per difformità strutturali.

L'esecuzione parziale dell'ordinanza di demolizione dell'abuso edilizio, puntando ad una sanatoria della parte 'rimanente', espone il destinatario anche alla sanzione pecuniaria prevista per mancata ottemperanza all'ordinanza stessa, non essendo al riguardo possibile distinguere tra parziale e totale inottemperanza.

La sussistenza di vincoli sull'area, a prescindere dalla natura assoluta o relativa e dalla preesistenza o meno degli stessi rispetto al tempo di ultimazione delle opere, comporta per legge l'insanabilità degli abusi maggiori, cioè quelli che comportano l'ampliamento di volumi.

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

Se gli interventi edilizi comportano un aumento di volumetria non trascurabile, come ad esempio avviene con la trasformazione di un porticato in ambiente abitabile, tramite la chiusura di infissi, si configurano come nuova costruzione e non basta la SCIA ma serve il permesso di costruire per realizzarli.

Grava sul privato l'onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile abusivo, in quanto solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto.

I vincoli urbanistici sono decisivi nella salvaguardia di beni, paesaggi e nel controllo dello sviluppo urbano. La recente sentenza del TAR Lazio (n. 15796 del 12/08/2024) annulla un'ordinanza di demolizione di un fabbricato abusivo, evidenziando problematiche legate al diritto di difesa e al rispetto delle procedure amministrative.

In caso di contenziosi amministrativi su abusi edilizi a cavallo dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il privato può inviare una nuova istanza di sanatoria in base alle regole del DL 69/2024 che 'sospende' la demolizione in attesa di verificare se ci sono le condizioni per la regolarizzazione dell'opera in base alle nuove disposizioni normative.

L'installazione di condizionatori negli edifici condominiali è motivo di controversia e questa sentenza chiarisce il diritto d'uso delle parti comuni, stabilendo che l'installazione non autorizzata di condizionatori non preclude necessariamente l'uso equo da parte degli altri condomini.

Il permesso di costruire è un percorso amministrativo chiaro per l'avvio di interventi edilizi, la recente sentenza n. 6237 del Consiglio di Stato chiarisce le responsabilità amministrative riguardo le proroghe dei permessi, sottolineando il dovere degli enti locali di garantire la conformità urbanistica e di operare con trasparenza.