Titoli Abilitativi

Il cambio di destinazione d’uso degli immobili è un approccio consapevole e rispettoso del contesto urbanistico e con l’introduzione del Decreto Salva Casa (DL 69/2024) sono state introdotte procedure più semplificate, permettendo cambi tra categorie funzionali diverse anche attraverso strumenti come SCIA e CILA, purché siano rispettate le condizioni stabilite dai regolamenti comunali. Tuttavia, il mero decorso del tempo o la produzione di documenti generici non possono giustificare un cambio di destinazione. La sentenza del Consiglio di Stato n. 3179/2025 ha, infatti, ribadito l’obbligo di ottenere un titolo edilizio valido per modificare la destinazione d’uso.

La segnalazione certificata di agibilità ha natura di SCIA e può essere oggetto di verifica postuma, e quindi invalidata e sospesa dal comune, ma solo in presenza di irregolarità sostanziali.

In virtù della regola sulla fiscalizzazione degli abusi edilizi contenuta nell'articolo 34 del Testo Unico Edilizia, la trasformazione della demolizione in sanzione pecuniaria può trovare applicazione soltanto in caso di opere realizzate in parziale difformità dal titolo.

Degli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano la parziale chiusura dello spazio originariamente assentito come portico, alterando la dimensione di "apertura", sono rivolti a trasformare il precedente organismo edilizio e pertanto necessitano del permesso di costruire per essere assentiti.

La proprietà condivisa di immobili, o comproprietà, implica che un bene immobile appartenga contemporaneamente a più soggetti, ciascuno con una quota dell'intero bene, conferendone diritti e doveri condivisi. Con la sentenza del TAR Lazio si evidenzia che le richieste di autorizzazioni edilizie o di scarico nelle fogne devono essere presentate congiuntamente da tutti i comproprietari, poiché l’assenza delle firme di alcuni può compromettere la legittimità e l’efficacia delle istanze, ritardando o bloccando i procedimenti amministrativi.

Il cambio d'uso del porticato, con sua trasformazione in cucina-soggiorno e assegnazione allo stesso dell'uso abitativo, posto in continuità con l'unità immobiliare, è assentibile con permesso di costruire e non è sufficiente la SCIA, che è ammessa per cambi di destinazione anche rilevanti, grazie al DL Salva Casa, ma solo se le opere possono essere realizzate legittimamente con CILA o SCIA. L'aumento di superficie residenziale, quindi, fa la differenza.

La normativa vigente consente ai geometri di sottoscrivere i progetti esecutivi relativi ad opere civili di modesta entità, ma la loro competenza è elusa ove si adottino strutture in cemento armato, la cui progettazione e direzione, qualunque ne sia l'importanza, è riservata solo agli ingegneri ed architetti iscritti nei relativi albi professionali.

Le tettoie sono strutture leggere progettate principalmente per offrire protezione dagli agenti atmosferici e, in alcuni casi, per ampliare gli spazi abitativi. La loro costruzione è soggetta alle normative edilizie e quelle urbanistiche locali, le quali prevedono diverso iter autorizzativo, quali SCIA, CILA o PdC. La sentenza del TAR Campania n. 1221/2025 evidenzia come il mancato rispetto di tali obblighi autorizzativi possa portare alla demolizione delle opere abusive anche nel caso di interventi apparentemente secondari.

Per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio in aree paesaggisticamente vincolate vige un principio di indifferenza del titolo necessario all'esecuzione di interventi in dette porzioni di territorio, configurandosi legittimo l'esercizio del potere repressivo demolitorio in ogni caso, a prescindere.

La nuova legge regionale 4/2025 introduce modifiche significative alla disciplina vigente in materia edilizia e di controllo delle costruzioni in zona sismica, recependo le novità introdotte dal DL Salva Casa anche per quanto riguarda la sanatoria sismica, oggi possibile per parziali difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA e variazioni essenziali.

Una licenza edilizia storica, se non annullata o smentita da prove certe, può costituire valido riferimento per definire lo stato legittimo. Non è infatti sufficiente che il Comune presuma una difformità costruttiva, in quanto deve fornire riscontri documentali concreti per contestare la validità del titolo.

Il lastrico solare è una copertura piana, generalmente non accessibile e utilizzata come tetto, mentre il terrazzo è uno spazio esterno abitabile, dotato di parapetti e destinato all'uso ricreativo. Con la sentenza del Consiglio di Stato n. 2307/2025, viene sottolineata l'importanza di un titolo edilizio specifico, quale il permesso di costruire, per la trasformazione di un lastrico in terrazzo, in quanto gli interventi di modifica della destinazione d’uso richiedono opportuna revisione da parte degli enti preposti.

Il possessore o utilizzatore dell'opera abusiva è legittimo destinatario dell'ordine di demolizione, prima, e della sanzione per omessa rimozione dell'abuso, poi. La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è possibile solo per parziali difformità, non essendoci alcuno spazio per l'applicazione in caso di carenza del titolo edilizio.

Il cambio di destinazione d'uso da magazzino a residenziale, con suddivisione del locale in quattro ambiente distinti, realizzato su una unità immobiliare posta al piano seminterrato, in assenza di una specifica disciplina regionale e comunale, anche in vigenza del Decreto Salva Casa è soggetto al permesso di costruire.

Le pergotende, strutture mobili o fisse che proteggono gli spazi esterni da agenti atmosferici senza trasformare l’ambiente in uno spazio chiuso, sono classificate come interventi di edilizia libera, purché rispettino determinati requisiti tecnici ed estetici. La sentenza del Consiglio di Stato n.607/2025 chiarisce che tali strutture, dotate di coperture retrattili e vetrate scorrevoli, non comportano modifiche sostanziali del volume o della destinazione d’uso dell’immobile, e non sono soggette a permessi edilizi se inserite nell’ottica di migliorare la fruibilità degli spazi esterni senza alterarne la natura provvisoria.

In questo articolo analizziamo nel dettaglio come cambia la SCIA e le procedure tecniche a seguito dell’approvazione della modulistica unificata pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Nella prima parte analizziamo le dichiarazioni del committente.

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione che prevedono la demolizione e successiva ricostruzione di edifici esistenti, anche con modifiche a sagoma, prospetti, posizione e caratteristiche volumetriche e tipologiche, non è necessario che il nuovo edificio sia una copia esatta del precedente, ma bisogna mantenere una continuità costruttiva con l'immobile originario, ovverosia conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi.

Le prove della risalenza di una determinata opera edilizia a prima del 1967 e realizzata senza permesso deve essere fornita da colui che ha commesso l'abuso, ma in ogni caso non è possibile regolarizzare interventi privi di licenza edilizia, anche antecedenti la Legge Ponte, se erano inseriti nel PRG comunale, risalente al 1931, e che imponeva il rispetto delle norme urbanistiche anche fuori dai centri urbani.

Secondo la normativa vigente, il cambio di destinazione rilevante, specie tra categorie distinte quali industriale e commerciale, richiede sempre il rilascio del permesso di costruire, e non può essere legittimato mediante la SCIA. La sentenza del Consiglio di Stato n.181/2025 ribadisce l’illegittimità dell’uso improprio della SCIA per mutamenti di destinazione urbanisticamente rilevanti, sottolineando il ruolo di tutela dell’amministrazione contro eventuali abusi edilizi.

La mancanza del titolo edilizio depone per l'illegittimità del certificato di agibilità in quanto, attesa la specifica finalità di tale certificazione per come descritta dall'art. 24, comma 1, del dpr 380/2001, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio.

In materia di abusi edilizi la mancata individuazione del responsabile materiale non esclude che l'ordine di demolizione possa essere comunque rivolto al proprietario, o al possessore, ovvero detentore dell'immobile abusivo stesso, giacché questi, anche se estraneo all'abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 2928/2025 fa chiarezza su locazioni brevi e destinazione d’uso urbanistica, stabilendo che l’affitto turistico non imprenditoriale non richiede SCIA ma solo una comunicazione di inizio attività. Un’importante semplificazione per chi gestisce immobili destinati a locazioni brevi, soprattutto nelle città soggette a fenomeni di overtourism.

Se il titolo abilitante manca perché le opere risalgono a prima del 1942 o 1967 oppure non è reperibile, lo stato legittimo può essere dimostrato in via indiziaria, attraverso le informazioni catastali di primo impianto ed altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.

La conversione del Decreto Bollette contiene modifiche in materia di comunità energetiche rinnovabili, novità per la remunerazione della produzione di energia elettrica da FER, semplificazioni amministrative per alcuni tipi di installazione di impianti ad energia rinnovabili, ed introduce il Bonus da 200 euro per l'energia elettrica con ISEE inferiore a 25 mila euro.