Comproprietà: è obbligatorio il consenso unanime affinché sia valida l’istanza di scarico nella fogna comunale?

Proprietà condivisa di immobili: come funziona e quando si presentano problemi

La comproprietà immobiliare nasce quando un bene immobile appartiene non a un solo individuo, bensì a più persone contemporaneamente. In questo caso, ciascun soggetto è titolare di una quota ideale del bene, che rappresenta una percentuale di proprietà sull’intero.

Ogni quota, non è limitata a una parte strutturale, ma abbraccia l’intero immobile, ossia:

• il tetto;
• le pareti esterne ed interne;
• gli impianti;
• i servizi, ecc.

Da ciò scaturisce che nessuno può agire nei confronti del bene come se fosse proprietario esclusivo, bensì le decisioni sull’utilizzo e la gestione dell’immobile devono essere prese congiuntamente, secondo regole precise previste dal Codice Civile.

In particolare l’art. 1102 del c.c. chiarisce che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

Quindi ogni comproprietario ha diritto a servirsi del bene comune, purché:

• non induca un cambio della destinazione d’uso del bene;
• non limiti il pari diritto degli altri comproprietari.

Quando i comproprietari non riescono a gestire insieme un immobile è possibile procedere alla divisione del bene, che può avvenire:

• in modo consensuale, con accordo tra le parti;
• in modo giudiziale, su iniziativa di uno solo.
• con l’acquisto, da parte di un comproprietario, delle quote altrui;
• con la vendita a terzi delle proprie quote;
• con la vendita dell’intero immobile, dividendo poi il ricavato.

Le situazioni di comproprietà immobiliare si verificano frequentemente, ad esempio in seguito a una successione ereditaria oppure quando due persone acquistano insieme un immobile (es. coniugi in regime di comunione dei beni). Sebbene questa forma di proprietà consenta di condividere e avere dei benefici sui costi e responsabilità, può anche diventare fonte di conflitti e difficoltà gestionali, specie in assenza di un buon coordinamento tra i comproprietari.

Infatti quando l’immobile è in comproprietà non è valida una sola firma per ottenere determinate autorizzazioni edilizie. In particolare, possono essere compromesse anche la validità dei titoli edilizi e autorizzazioni richieste se non sottoscritte da tutti i comproprietari, come chiarito dalla sentenza del TAR Lazio n. 4571/2025 per la richiesta di allacciamento fognario.

Autorizzazioni e proprietà congiunta

Il caso nasce nel 2019, quando il ricorrente ha presentato una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per i lavori edilizi su un immobile in comproprietà con i figli. Successivamente, nel 2020, è stato presentaa una variante alla SCIA e una richiesta di autorizzazione di allacciamento alla rete fognaria comunale.
Tuttavia, il Comune ha sospeso la procedura per la mancata sottoscrizione delle istanze da parte di tutti i comproprietari dell’immobile sia per la variante alla SCIA e sia per lo scarico nella fogna, giustificando tale decisione a causa dell’assenza delle firme di tutti i comproprietari.

Il ricorrente, essendo in disaccordo con la decisione presa dal Comune, ha quindi impugnato entrambe le determinazioni, presentando ricorso al TAR.

Dallo studio del caso il TAR “In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, di conseguenza, la domanda di rilascio di titolo edilizio - sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati – d(eve) dunque provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari (cfr., Consiglio di Stato, sez. IV, 7 settembre 2016, n. 3823)”.

Quindi le richieste di autorizzazioni o di permessi edilizio devono provenire da tutti i comproprietari, a meno che non esista un accordo tra le parti che consenta di agire autonomamente, il cosiddetto pactum fiduciae.

Però nel caso della sentenza tale accordo non è stato formalizzato, poiché il ricorrente non ha adeguatamente dimostrato che il figlio, comproprietario dell’immobile, avesse acconsentito alle iniziative avviate. Di conseguenza, il TAR sottolinea che “Per tale ragione, ritiene il Collegio che il Comune non potesse esimersi dal denegare gli effetti della s.c.i.a. e sospendere la definizione del procedimento per il rilascio dell’autorizzazione allo scarico in mancanza di elementi seri da cui desumere il c.d. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari”.
Il Comune non aveva, quindi, alcun obbligo di procedere con l’autorizzazione allo scarico, anche in relazione al rischio di compromettere i diritti degli altri comproprietari. Tale contesto ha fatto sì che il Tribunale rigettasse il ricorso, ritenendo legittima la sospensione dei procedimenti amministrativi e l’inibizione dell’efficacia della SCIA.

Quando si parla di autorizzazione allo scarico nelle reti fognaria comunali, non si può prescindere dal consenso unanime dei comproprietari, poiché qualsiasi modifica potrebbe incidere sui diritti di tutti. Infatti l'assenza di una sottoscrizione completa può compromettere la validità della richiesta, rallentando o addirittura bloccando il rilascio di autorizzazioni indispensabili per l'esecuzione dei lavori.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO È SCARICABILE IN ALLEGATO.