Abuso Edilizio

Per gli abusi edilizi realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico, le regole del Terzo condono Edilizio ammettono il condono solo per le opere che rientrano nella tipologia di abusi di cui ai numeri 4, 5 e 6 della DL 269/2003 e non di quelli rientranti nelle tipologie di cui ai numeri 1 (incremento volumetrico) e 3 (cambio di destinazione d’uso).

Una tettoia avente carattere di stabilità e idonea ad una utilizzazione autonoma, oltre a non poter essere considerata una mera pertinenza, non può ricadere nell'ambito dell'attività edilizia libera, costituendo un'opera esterna per la cui realizzazione occorre un idoneo titolo edilizio.

Il nuovo condono 2024, annunciato dal MIT, riguarderà circa l'80% del patrimonio immobiliare italiano e sarà mirato alla regolarizzazione di piccole difformità o di irregolarità strutturali, come difformità formali o 'interne'. Le regole dovrebbero essere pronte entro la fine di maggio, come annunciato in Senato dal ministro Salvini.

Il mutamento d'uso da sottotetto e garage ad abitazione configura un cambio urbanisticamente rilevante (in quanto avvenuto tra categorie non omogenee), come tale soggetto al previo rilascio di un permesso di costruire, avendo determinato un aggravio del carico urbanistico.

L'ampliamento, tramite la chiusura di un terrazzo, che ha determinato un incremento sia di volumetria che di superficie utile in zona soggetta a più vincoli non può essere autorizzato tramite l'istituto del silenzio assenso, in quanto la formazione del titolo abilitativo per 'silentium' non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo stesso.

Il soppalco rientra nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo abilitativo non è richiesto, se non incrementa la superficie dell'immobile e non è fruibile dalle persone.

La prova che un edificio risalga a prima del 1967, per provare lo stato legittimo dello stesso senza titolo abilitativo, deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. Non bastano la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non possono essere verificate.

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell'immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.

Ai fini dell'ottenimento del condono edilizio, un edificio nuovo destinato alla residenza può ritenersi "ultimato" quando presenti completata la copertura e compiuto il rustico, intendendosi per quest'ultimo l'opera ultimata nel suo sviluppo perimetrale e per copertura qualsiasi chiusura superiore e, quindi, anche il solaio.

Il condono previsto dall’art. 32 del decreto legge 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Le tettoie sono opere edilizie riconducibili ad interventi per cui non necessiterebbe alcun permesso di costruire solo ove le stesse siano di ridotte e modeste dimensioni.

Un cambio di destinazione d'uso con opere (da parcheggio – deposito - cantina ad abitazione) e incremento di volumetria con modifica della sagoma (per la creazione di un nuovo locale deposito - cantina sotto il terrazzo), realizzato senza permesso di costruire, è un intervento abusivo di ristrutturazione edilizia da rimuovere.

In caso di condono, soltanto quando una concessione edilizia in sanatoria è stata ottenuta dall'interessato in base ad una falsa o comunque erronea rappresentazione della realtà materiale, è consentito alla PA di esercitare il proprio potere di autotutela, revocando la stessa.

Tra l'inquadramento in ristrutturazione o nuova costruzione, per la demolizione e ricostruzione, 'balla' la modifica della sagoma del fabbricato rispetto alla preesistenza: tutto dipende dal momento in cui si sono apportati gli interventi, considerando le tantissime modifiche normative succedutesi nel tempo.

Se le prove certificano la risalenza delle opere (creazione di nuovi volumi al di sotto della tettoia e creazione di una scala) agli anni '30 del 900, si può rientrare dentro una sanatoria speciale ed evitare sia la demolizione che la pesante sanzione pecuniaria.

Il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria.

La presentazione della domanda di condono non autorizza l'interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell'eventuale concessione in sanatoria, restano comunque abusivi. E' esclusa anche la possibilità di eseguire interventi soggetti a SCIA su manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati: se ciò accade, la domanda di condono decade e scatta la sanzione demolitoria.

La nozione di centro abitato, anche per quanto concerne le opere realizzate prima del 1967, va individuato nella situazione di fatto costituita dalla presenza di un aggregato di case continue e vicine, comunque suscettibile di espansione, ancorché intervallato da strade, piazze, giardini o simili.