Abuso Edilizio

Il vincolo idrogeologico è uno strumento essenziale di tutela del territorio e di garanzia della sicurezza pubblica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 4184/2025, sottolinea come la presenza di vincoli preesistenti o successivi influisca sulla legittimità di permessi di costruire in sanatoria. Infatti, i vincoli idrogeologici sono fondamentali nella pianificazione urbanistica e nelle procedure di condono edilizio, al fine di tutelare il territorio e la pubblica incolumità.

Il permesso di costruire in sanatoria è uno strumento importante per mettere in regola lavori edilizi già eseguiti, se sono compatibili con il piano urbanistico e le leggi in vigore, anche se ci sono state irregolarità. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1474/2025 chiarisce che il termine per fare ricorso parte dal momento in cui si viene davvero a conoscenza dell’atto, non solo dal fatto che l’opera è visibile.

L’abuso edilizio su immobili vincolati è regolato da un doppio binario normativo, tra edilizia ordinaria (T.U. Edilizia) e tutela culturale/paesaggistica (D.Lgs. 42/2004). Tuttavia, senza autorizzazione preventiva della Soprintendenza ogni intervento è illecito. Cosa dire sul Salva Casa? Riapre il dibattito.

Se l'immobile è sottoposto a vincolo, la realizzazione di una VePA (vetrata panoramica amovibile) richiede sempre almeno la presentazione di una SCIA o altra comunicazione edilizia preventiva, accompagnata dal nulla osta dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

Ogni procedimento di condono non può che valutarsi rispetto alla disciplina cui afferisce la domanda, senza che sia evocabile alcuna automatica estensione, non prevista, di altre distinte e diverse successive discipline, ancorché riferibili in astratto al medesimo istituto del condono. Ogni sanatoria straordinaria, infatti, è autonoma rispetto alle altre.

Il condono edilizio e le autorizzazioni di occupazione di suolo pubblico, sono due procedimenti autonomi e non intercambiabili. Con il condono si vogliono sanare irregolarità e ripristinare la legalità delle opere realizzate, senza tuttavia autorizzare comportamenti scorretti o elusivi delle norme. La Corte di Cassazione chiarisce che la richiesta di condono edilizio non sospende o esenta dal pagamento dei canoni per l’occupazione abusiva di suolo pubblico. Infatti, l’occupazione illegittima di aree demaniali o comunali, ancorché in presenza di istanze di condono per strutture realizzate su tali aree, debba essere affrontata separatamente e con le dovute autorizzazioni.

Non si può provare lo stato legittimo dell'intero immobile tramite interventi parziali, anche alla luce delle novità del Salva Casa, e per ogni porzione o ampliamento serve uno specifico titolo abilitativo. In mancanza, il Comune deve disporre la demolizione delle opere abusive.

La nozione di volume tecnico riguarda solo i volumi, realizzabili nei limiti imposti dalle norme urbanistiche, necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici che non possono, per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio.

Il frazionamento di unità immobiliari con cambio di destinazione d'uso - specie se accompagnato da opere edilizie rilevanti - è soggetto a permesso di costruire. In assenza, il Comune deve ordinare la demolizione delle opere. Serve quindi il titolo abilitativo pieno anche in vigenza di Salva Casa, che prevede l'utilizzo della SCIA solo se le opere si possono assentire con CILA o SCIA.

Nell'adozione di un ordine di demolizione, l'amministrazione, sebbene non sia obbligata a motivare in ordine alla sussistenza di specifiche ragioni di interesse pubblico alla base della decisione ripristinatoria o alla proporzionalità della sanzione in concreto irrogata, è comunque tenuta a giustificare la sussistenza dei presupposti del provvedere, descrivendo l'entità e la consistenza delle opere edili nonché constatando la loro abusività

La traslazione della sagoma di un edificio in area vincolata comporta la qualificazione automatica come "variazione essenziale" e ha come conseguenza la demolizione ma il Decreto Salva Casa ha cambiato le carte in tavola, non equiparando più automaticamente le difformità totali agli abusi essenziali in presenza di vincolo, anche se le regole non si applicano retroattivamente.

Prima del 1° settembre 1967, entrata in vigore della Legge Ponte, l'obbligo di licenza edilizia era in generale limitato a zone urbanizzate e centri abitati, ma se esisteva un regolamento comunale ad hoc che prevedeva la necessità del permesso di costruire per tutti gli interventi, in sua assenza l'opera risulta ovviamente abusiva.

In caso di demolizione di abusi edilizi, la porzione legittima dell'immobile deve essere salvaguardata, salvo che sia tecnicamente impossibile separarla dalla parte abusiva. Sono le amministrazioni vigilanti ad indicare l'esatto oggetto della demolizione in quanto identificabile con la parte difforme.

L'edificio che dopo la demolizione e ricostruzione non è identico per volume, sagoma e prospetti a quello preesistente, comprendendo anche una modifica dei prospetti, si qualifica come ristrutturazione edilizia pesante assentibile con permesso di costruire e non con semplice SCIA.

L'applicabilità del terzo condono edilizio in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria: interventi di ristrutturazione con aumento di volumetria sono perciò fuori dalla sanatoria straordinaria del DL 269/2003.

L'abusivismo edilizio costituisce una violazione delle normative urbanistiche ed edilizie, che si configura attraverso lavori di trasformazione o frazionamento di terreni senza autorizzazione o in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1254/2025 ribadisce il principio fondamentale che vieta nuove edificazioni su aree già oggetto di lottizzazione abusiva, anche quando la proprietà sia stata successivamente sanata o regolarizzata. Questo principio conferma che gli interventi edilizi in aree illegittimamente lottizzate sono generalmente vietati a tutela del “governo del territorio” e dell’ordine pubblico edilizio.

In questo articolo proponiamo la seconda parte della Guida alla nuova SCIA, dopo l’approvazione della modulistica unificata. Analizziamo come procedere operativamente le asseverazioni del tecnico, le tipologie di intervento realizzabili, i cambi di destinazione d’uso, le sanatorie e le sanzioni.

La tettoia di copertura di una cucina sul terrazzo, che comporta una trasformazione significativa della sagoma dell'edificio, in particolare una modifica stabile e permanente della struttura, richiede il permesso di costruire e, se effettuata in zona vincolata, anche l'autorizzazione paesaggistica.

Due cambi di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale, con modifiche interne, di un piano seminterrato e di una veranda del piano terra rialzato, con aumento di volumetria, devono essere realizzate con permesso di costruire. Il DL Salva Casa, fatte salve le limitazioni imposte dai regolamenti locali, consente di assentire con semplice SCIA solamente i mutamenti d'uso che avvengono con opere realizzabili con CILA o SCIA, altrimenti serve comunque il permesso.

La procedura di "fiscalizzazione" dell'abuso edilizio, che consente di trasformare la demolizione in sanzione pecuniaria, non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute "in parziale difformità".

In materia di condono edilizio, le leggi regionali non possono prevalere o introdurre deroghe ai principi stabiliti dalla normativa nazionale, in particolar modo per quanto riguarda gli interventi edilizi in zone vincolate.

Il Terzo Condono Edilizio, introdotto dalla L. 326/2003, introduce le categorie di opere sanabili e ulteriori limitazioni imposte alla regolarizzazione degli abusi. Le opere abusive realizzate prima del 31 marzo 2003 possono essere sanate solo se rientrano in specifiche tipologie. La sentenza n. 1850/2025 del TAR Campania rafforza questa interpretazione, evidenziando che le opere a destinazione mista o non residenziali non sono ammesse al condono, a meno che non si tratti di ampliamenti che però non superino specifici limiti volumetrici.

Delle opere di ampliamento consistenti in accorpamento di terrazzini e costruzione di verandine per ottenere più spazio abitabile determinano un cambio di destinazione d'uso rilevante da superfici accessorie a residenziale, assentibile con permesso di costruire. In vigenza del Salva Casa, fatte salve le limitazioni imposte dai regolamenti locali, solo i mutamenti che avvengono con opere realizzabili con CILA o SCIA possono essere realizzati con una semplice SCIA, altrimenti serve comunque il permesso.

Un'opera simile a un gazebo ma che, pur essendo priva di fondamenta, ha dimensioni e caratteristiche (come l'ancoraggio con piastre bullonate) che alterano la sagoma dell'edificio e il volume del terreno su cui è costruita, al servizio di un locale commerciale e priva di valenza temporanea, integra un intervento urbanistico rilevante per il quale è necessaria l'autorizzazione edilizia.