VePA sul balcone: in zona vincolata serve comunque la SCIA

Per installare una vetrata panoramica amovibile (VePA) su un balcone ma in zona vincolata, si può procedere liberamente oppure è necessario un titolo abilitativo?

La VePA del contendere

La domanda è interessante, e a rispondere questa volta è il Tar Lazio con la sentenza 9579/2025 del 19 maggio, relativa all'installazione, da parte della proprietaria di un appartamento, di una vetrata panoramica amovibile (VePA) su un balcone aggettante, effettuata senza alcun titolo abilitativo.

Il Comune aveva ordinato la demolizione dell'opera, qualificandola come abuso edilizio realizzato in assenza di titolo abilitativo, anche in considerazione dei vincoli paesaggistici e archeologici gravanti sull'area.

Tesi della ricorrente: edilizia libera

La proprietaria sosteneva che l'intervento rientrasse nell'edilizia libera ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett. b-bis), del DPR 380/2001, come modificato dalla legge 142/2022, in quanto:

• la VePA è amovibile, totalmente trasparente e non determina aumento di volume né cambio di destinazione d’uso;
• non crea uno spazio stabilmente chiuso;
• risponde ai requisiti tecnici previsti dalla normativa (microaerazione, ridotto impatto visivo, assenza di modifiche alle linee architettoniche).

E i vincoli? Per il ricorrente sono privi di rilevanza

Né in senso contrario, sostiene ancora la ricorrente, potrebbe deporre la sussistenza - sull'area su cui sorge il condominio ove ha sede l’appartamento di proprietà della ricorrente - dei vincoli paesaggistici ed archeologici di cui sopra i quali, per le ragioni sopra sostenute, oltre a non costituire elementi posti alla base della motivazione del provvedimento impugnato, comunque sarebbero privi di irrilevanza nella fattispecie siccome l'art. 6, comma 1, lett. b-bis) del dpr 380/2001 non prevederebbe in alcun modo che la presenza di taluni vincoli ex D.Lgs. 42/2004 precluda in radice l’applicabilità del regime “liberalizzato” ovvero muti la qualificazione giuridica dell’intervento, e ciò, al netto della eventuale necessità di munirsi, ove occorrente, dei presupposti (ovvero a sanatoria) atti di assenso “vincolistico”.

La valutazione del TAR e le regole sui titoli abilitativi

Il TAR respinge il ricorso in quanto non può condividersi l'assunto, sostenuto da parte ricorrente, secondo cui l’art. 6, comma 1, lett. b-bis), del dpr 380/2001 sarebbe formulato “in maniera neutra rispetto alla eventuale presenza di vincoli”. 

Al contrario la disposizione in parola, siccome inserita nel corpo dell’art. 6 del dpr cit., condivide con il resto dell’articolo la premessa del medesimo, a tenore della quale gli interventi di cui all’elenco contenuto nella disposizione in parola (tra cui anche quelli enunciati dal comma 1, lett. b-bis), sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”. 

VePA sul balcone in zona vincolata: serve almeno la SCIA

In definitiva:

• anche quando la VePA sia riconducibile tra gli interventi di edilizia libera, ciò vale solo in assenza di vincoli di tutela (paesaggistici, ambientali, archeologici) sull'area;
• se l'immobile è sottoposto a vincolo, la realizzazione di una VePA richiede sempre almeno la presentazione di una SCIA o altra comunicazione edilizia preventiva, accompagnata dal nulla osta dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (in particolare autorizzazione paesaggistica o archeologica).
• la normativa sull’edilizia libera non esclude il rispetto delle discipline di settore: va sempre rispettato il Codice dei beni culturali e del paesaggio (d.lgs. 42/2004).

Quindi, la realizzazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA) sui balconi può rientrare nell'edilizia libera solo in assenza di vincoli paesaggistici o ambientali. In presenza di tali vincoli è sempre necessario presentare almeno la SCIA e ottenere l'assenso delle autorità preposte (autorizzazione paesaggistica): in caso contrario, il Comune è legittimato a ordinare la demolizione dell'opera.

Le regole per le VePA in zone vincolate e non

Possiamo quindi dedurre, dal disposto di questa sentenza, che:

• in aree senza vincoli: le VePA che rispettano i requisiti di legge possono essere installate senza titolo abilitativo, come interventi di edilizia libera.
• in aree con vincoli (paesaggistici, archeologici, ecc.): le VePA non sono realizzabili in edilizia libera; occorre almeno una SCIA e, comunque, il previo rilascio delle autorizzazioni vincolistiche da parte dell'ente competente (Soprintendenza);
• la mancata presentazione di SCIA e delle autorizzazioni comporta la legittimità dell'ordine di demolizione, a prescindere dalla tipologia di intervento.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO