Condono edilizio della veranda: le regole in zona vincolata

La realizzazione di due manufatti, consistenti in una veranda e in un "gabbiotto", annessi all'immobile e consistenti in 13,40 mq. di superficie, possono ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata?

E' sicuramente interessante, l'incipit da cui parte la sentenza 8831/2025 del 7 maggio del Tar Lazio, perché ci consente di riepilogare le regole del terzo condono edilizio, ossia la sanatoria straordinaria del 2003, normata dal DL 269/2003 (convertito in legge 326/2003), e da non confondere mai con la sanatoria ordinaria (sia essa standard o semplificata) del TU Edilizia.

Infatti, i condoni edilizi (in Italia ne sono succeduti tre) riguardano gli abusi sostanziali, mentre la sanatoria del Testo Unico Edilizia va a regolarizzare gli abusi formali (ad es. interventi in parziale difformità dal titolo o senza il permesso di costruire).

Il ricorso: niente aumenti di volumetria?

Con una serie di censure, tra loro connesse, la ricorrente, in sintesi, lamenta che:

• gli uffici avrebbero erroneamente applicato la legge regionale del Lazio n. 12/2004, che non era in vigore al momento della presentazione della domanda di condono;
• per converso, l’amministrazione avrebbe dovuto fare riferimento alla sola legge 326/2003, che consentirebbe il condono per gli interventi di cui è causa;
• palese sarebbe il vizio di istruttoria, posto che i due manufatti sarebbero stati trattati in modo superficiale ed indistinto, nonostante le caratteristiche diverse degli stessi, posto che il “gabbiotto” sarebbe un mero accessorio tecnico (perfettamente sanabile e conforme alla pianificazione urbanistica vigente) e la contestata veranda non implicherebbe alcun aumento di volumetria;
• entrambe le opere rientrerebbero negli interventi oggetto di sanatoria ai sensi della ridetta legge del 2003, anche se ricadenti in zona vincolata.

Terzo condono in zona vincolata: le regole

Il TAR, in primis, riepiloga le regole del terzo condono edilizio, sottolineando che:

• una lettura coordinata dei commi 26 e 27 dell'art. 32 DL 269/03 induce a ritenere che il comma 26 costituisca la norma generale che perimetra, in riferimento agli immobili vincolati, l’ambito della sanatoria consentendo la stessa per i soli interventi di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo (illeciti di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al decreto legge) ed escludendola per gli aumenti di volumetria e le ristrutturazioni edilizie (illeciti di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato);
• l'art.32 comma 27 DL 269/2003 introduce ulteriori limiti per la condonabilità degli abusi commessi sugli immobili vincolati ma sempre sul presupposto che gli abusi siano riconducibili alla manutenzione straordinaria e al restauro e risanamento conservativo, unici casi in cui, in via generale, la legge del terzo condono ammette la sanatoria.

Tale impostazione è seguita dall’orientamento giurisprudenziale per cui "l'applicabilità del c.d. terzo condono in riferimento alle opere realizzate in zona vincolata è limitata alle sole opere di restauro e risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici".

Aumenti di volumetria in zona vincolata: niente condono

Stando alle regole sopracitate, è confermata la non condonabilità dell'abuso in relazione al quale la ricorrente ha presentato la domanda di sanatoria in quanto consistente in un aumento di superficie e di volumetria rientrante nelle tipologie di illecito di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 al DL 269/03 per le quali il comma 26 dell’art. 32 del testo normativo in esame, in riferimento alle zone vincolate (come quella oggetto di causa), escludono la sanatoria, anche se il vincolo è stato apposto dopo la realizzazione dell’opera.

Gabbiotto e veranda sono interventi rilevanti (abusi maggiori)

In definitiva, il condono non è possibile perché sia il "gabbiotto" sia la veranda, oggetto della richiesta di condono, rappresentano opere che, per dimensioni e natura, sostanziano interventi edilizi di sicura rilevanza (cd. abusi maggiori), costituenti ristrutturazione edilizia e non semplici accessori tecnici, come paventa la ricorrente.

L'accertamento dei tecnici comunali ha infatti riscontrato che:

• la veranda è stata collegata con un aderente serra solare, creando un unico ambiente collegato direttamente con l'unità immobiliare pari a complessivi metri quadri 28,60 circa;
• quanto al "gabbiotto", le dimensioni e le caratteristiche dello stesso certamente non possono farlo rientrare nel concetto di mero "accessorio tecnico", ma lo caratterizzano come una struttura dotata di autonomia strutturale, che comporta un'evidente creazione di volumetria utile.
  

Chiarita la natura delle opere in questione, il TAR rileva come indipendentemente dalla previsione regionale (la cui applicazione è contestata dalla ricorrente in quanto non vigente all'epoca di presentazione della domanda), solo applicandosi quanto già previsto dalla stessa normativa statale (la quale all'allegato 1 definisce specificamente quali siano le opere condonabili, pur in presenza di vincoli, tra le quali non rientrano i manufatti di cui a causa), il diniego è stato infatti correttamente adottato dal comune.

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