Condoni e Sanatorie

I requisiti di condonabilità di un'opera sono stabiliti da norme statali (uno dei tre condoni edilizi del 1985, 1994 o 2003) e regionali di rango primario, che "non lasciano alcuno spazio ad una regolazione attuativa ad opera dei regolamenti comunali"

Se da una consulenza tecnica si ricava che un fabbricato è stato realizzato prima di un'abitazione risalente al periodo 1965-1967, allora le 'prove' sulla legittimità ante 1967 senza titolo abilitativo tengono e l'onere della prova si ribalta sul comune che dovrà fornire, eventualmente, elementi contrari a quelli del privato. In presenza di altri elementi nuovi, precisi e concordanti, idonei a rendere un quadro probatorio rilevante della data di realizzazione dell'abuso, anche le dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà sono ritenute utilizzabili

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12730/2026, ribadisce che l’abuso edilizio è permanente e persiste fino a sanatoria o condono, rendendo illegittimo anche ogni intervento successivo. Anche la manutenzione su immobili abusivi può integrare un nuovo reato per effetto del principio di immanenza e valutazione unitaria dell’opera. La sola domanda di condono non sospende l’illiceità né legittima interventi sull’immobile.

Sull'immobile condonato è possibile effettuare tutti i tipi di interventi edilizi consentiti per un immobile legittimamente assentito, compresa la ristrutturazione edilizia, visto che la sanatoria comporta piena legittimità urbanistico-edilizia all'edificio.

La sentenza del TAR Puglia n. 310/2026 chiarisce che, in materia di condono edilizio, la semplice dichiarazione di interesse non sostituisce la domanda di condono. In assenza di tale domanda, l’archiviazione della pratica è legittima e l’abuso edilizio resta sanzionabile con demolizione. Inoltre i giudici chiariscono quali siano i punti essenziali che un ordine di demolizione debba riportare per essere considerato valido.

Il TAR della Sicilia, sentenza n. 889/2026, rigetta il ricorso contro il diniego di condono edilizio per mancata integrazione documentale in una domanda presentata ai sensi del terzo condono (L. 326/2003). Il giudice ritiene che il vizio della notifica non sia decisivo nel caso concreto, poiché il ricorrente aveva comunque avuto conoscenza dell’atto nel corso del procedimento.

Il condono edilizio non può sanare un immobile abusivo quando l’edificio supera i limiti volumetrici di legge. La Corte ribadisce che l’immobile va considerato nella sua totalità e non può essere frazionato in più domande di sanatoria. Inoltre, la riduzione della volumetria effettuata dopo il termine previsto dalla legge è irrilevante e non rende leciti gli abusi.

In base alle regole del terzo condono edilizio, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni, siano opere minori senza aumento di superficie e volume. Un sottotetto abitabile è fuori dal perimetro e non è condonabile configurandosi come abuso maggiore.

Il TAR della Sicilia conferma il diniego del condono edilizio per immobili realizzati in sopraelevazione in area sottoposta a vincolo paesaggistico, chiarendo i limiti previsti dall’art. 32 del D.L. 269/2003. La sentenza ribadisce che la presenza di vincoli ha effetto ostativo alla sanatoria, rendendo l’abuso non condonabile e imponendo all’amministrazione un provvedimento vincolato, privo di discrezionalità.

La sentenza del TAR Puglia n. 341/2026 chiarisce che gli abusi edilizi realizzati in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, idrogeologici e culturali, quando ricorrono le condizioni previste dall’art. 32, comma 26, L. 326/2003, non possono essere sanati mediante condono edilizio. Inoltre il TAR conferma che il silenzio-assenso non si applica automaticamente e che, in assenza di documentazione completa, la regolarizzazione non è possibile.

La regola del divieto assoluto per il condono edilizio in zona vincolata relativo agli abusi maggiori vale solo se il vincolo preesiste all'abuso: se invece il vincolo è sopravvenuto, non si può negare a prescindere la possibilità di una sanatoria.

La modifica della copertura di un piccolo bagno esterno all'appartamento, realizzata in parziale difformità rispetto al permesso di costruire, è un semplice adeguamento tecnico e rientra tra le tolleranze di cantiere in quanto non è necessario che lo scostamento minimale si sia realizzato in occasione della esecuzione degli interventi assentiti (requisito della contestualità).

L’articolo si focalizza sull’analisi condono edilizio e ampliamenti in aree agricole soggette a vincolo paesaggistico. Nel caso esaminato l’immobile non può essere regolarizzato per la non conformità urbanistica, la pendenza di un precedente condono e l’onere probatorio non soddisfatto dal richiedente.

La sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa si può applicare per piccoli abusi formali (assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso o dalla SCIA, variazioni essenziali) mentre il terzo condono edilizio si propone di sanare abusi sostanziali eseguiti in una determinata forchetta temporale, ma in zona vincolata ciò è possibile solo per opere di risanamento conservativo, restauro o manutenzione straordinaria.

Per quanto riguarda la possibile sanatoria ex Salva Casa con SCIA delle varianti edilizie ante 1977 in parziale difformità, l'epoca di realizzazione è provata con la documentazione di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis del TU Edilizia, o, in alternativa, con attestazione del tecnico sotto propria responsabilità. Il comune può esercitare il potere inibitorio solo se la dichiarazione risulta falsa

La dimostrazione della preesistenza di un edificio demolito o crollato a prima del 1° settembre 1967, e quindi teoricamente legittimo anche senza licenza edilizia, può essere fornita anche attraverso la produzione di documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell'edificio distrutto.

Il condono edilizio, nel caso in essere, non impedisce la demolizione di un immobile abusivo quando l’intervento ha comportato la completa sostituzione del fabbricato originario con una costruzione più ampia e completamente diversa. La giurisprudenza esclude inoltre la possibilità di aggirare i limiti volumetrici tramite illecito frazionamento e domande multiple di sanatoria.

La sentenza n. 9839/2026 della Corte di Cassazione ribadisce che il condono edilizio non è ammesso per immobili che superano il limite di 750 mc. Irrilevanti i successivi interventi di riduzione del volume: conta la volumetria al momento della domanda di condono, calcolata “vuoto per pieno”. Confermata quindi la demolizione dell’abuso edilizio non sanabile.