Condoni e Sanatorie

Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?

In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).

La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).

Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.

Gli ultimi articoli sul tema

Lo stato legittimo dopo le linee guida MIT sul Salva Casa: infografica e schemi

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo primo approfondimento riprendiamo uno degli argomenti più caldi, lo stato legittimo, alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

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Condono edilizio degli appartamenti abusivi: è possibile la sanatoria frazionata?

In materia di condono edilizio, ai fini della valutazione dell'eventuale superamento del limite massimo di cubatura regolarizzabile, qualora l'abuso edilizio sia stato realizzato in esecuzione di un disegno unitario, deve essere fatto riferimento alla unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, non avendo alcuna rilevanza la suddivisione dell'opera in più appartamenti.

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Abusi edilizi, difformità nel progetto e doppia conformità: come ottenere la sanatoria

Prima del Decreto Salva Casa, le variazioni essenziali al progetto edilizio originario non potevano essere sanate tramite l'accertamento di conformità se non rispettavano la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della richiesta di regolarizzazione. Ma oggi basta la conformità edilizia "prima" e quella urbanistica "dopo" per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

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Il Dossier Salva Casa con approfondimenti e commenti degli esperti

La nuova legge Salva Casa, entrata in vigore il 28 luglio 2024, introduce importanti modifiche al Testo Unico dell'Edilizia. Scopri le novità principali, le criticità evidenziate dagli esperti e come queste normative potrebbero influenzare il settore edilizio e i professionisti coinvolti.

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Doppia conformità e variazioni essenziali: il Salva casa ha cambiato tutto

Per quel che riguarda la sanatoria edilizia, gli interventi abusivi realizzati in totale difformità o privi del permesso di costruire si valutano in base all'articolo 36 del dpr 380/2001, che dispone l'obbligatorietà, per ottenere il permesso in sanatoria, della conformità urbanistica ed edilizia dell'opera sia al momento della realizzazione che a quello della presentazione dell'istanza. Le variazioni essenziali rientrano invece nella sanatoria semplificata del DL Salva Casa, con regolarità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo'.

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Parziali difformità e variazioni essenziali: col Salva Casa ci si può salvare in corner

Una variazione essenziale si configura quando vi siano interventi edilizi tali da determinare modificazioni significative alla struttura e alla sagoma del manufatto assentito, come per esempio avviene mediante un ampliamento: in questo caso la fiscalizzazione dell'abuso, prevista per le parziali difformità dal permesso di costruire, non è possibile ma si può richiedere una sanatoria semplificata con le regole del Decreto Salva Casa.

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In questa pagina, raccogliamo tutte le notizie, le sentenze e i commenti degli esperti in materia di condono e sanatoria, con l'intento fornire informazioni per la verifica della potenziale 'regolarizzazione' di un abuso edilizio.

Gli altri articoli sul tema

Condoni e Sanatorie

Salva Casa, doppia conformità e sanatoria condizionata: le regole

In caso di abusi edilizi pieni, per ottenere una sanatoria è necessario rispettare la doppia conformità classica, cioè la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione della sanatoria. Il Salva Casa ha semplificato invece le cose per gli abusi parziali, quelli senza la SCIA e le variazioni essenziali, concedendo anche la possibilità di una sanatoria condizionata alla realizzazione di specifici interventi.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio del seminterrato: per la sanatoria conta il volume lordo

Le regole del secondo condono edilizio fissano i presupposti per la definizione agevolata delle violazioni con riferimento al limite di cubatura di 750 metri cubi; quello che rileva ai fini della condonabilità dell'opera è il c.d. volume lordo, comprensivo dei muri perimetrali e delle tramezzature interne.

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Abuso Edilizio

Gli abusi in zone demaniali, anche di natura provvisoria, non sono sanabili

Le aree demaniali comprendono spazi marittimi, corsi d'acqua, boschi e infrastrutture pubbliche e sono sottoposte a regolamentazioni rigorose che ne limitano la cessione e l'alterazione. Attraverso l'analisi di una sentenza del Consiglio di Stato, viene illustrato un caso specifico in cui sono state contestate opere edilizie realizzate su suolo demaniale senza titolo, sottolineando il rischio idrogeologico dell'area e la non sanabilità di tali opere.

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Condoni e Sanatorie

I vincoli sopravvenuti sono un ostacolo per il condono edilizio?

I vincoli sopravvenuti hanno un impatto rilevante sulle richieste di condono edilizio in Italia. La sentenza del Tar Lazio (n. 21453/2024), esamina un caso specifico in cui il Comune di Tarquinia ha negato la sanatoria per opere edilizie realizzate in un'area soggetta a vincoli idrogeologici, ribadendo che i vincoli sopravvenuti devono essere considerati nel processo di valutazione delle domande di condono.

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T.U. Edilizia

Tolleranze costruttive e innalzamento del tetto: come si calcola l'altezza?

In materia di tolleranze costruttive, il superamento del limite del 2% nelle variazioni dimensionali di un edificio, calcolato secondo i parametri definiti dalle Norme Tecniche di Attuazione (linea di gronda), rende abusivo l'intervento edilizio. Con l'avvento del Decreto Salva Casa e l'allargamento delle percentuali per le tolleranze, però, il comune può valutare di riesaminare le questioni alla luce delle nuove regole.

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Condoni e Sanatorie

Impossibilità di separare le volumetrie abusive: riflessioni sui limiti di cubatura

L'art. 39, comma 1, della Legge 724/94 stabilisce i limiti volumetrici per la sanatoria delle opere abusive realizzate entro il 31 dicembre 1993, individuando l'ampliamento della volumetria fino al 30% fino a un massimo di 750 metri cubi. Ad apportare ulteriori chiarimenti su tale problematica è la sentenza del Tar Lazio n. 23660/2024 che chiarisce l'impossibilità di separare le volumetrie di unità abitative distinte per aggirare i limiti di cubatura.

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Abuso Edilizio

Lastrico solare in sopraelevazione: serve il permesso anche in preesistenza del solaio

La trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, in quanto comporta un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l'esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: per l'ultimazione delle opere vale il criterio strutturale o funzionale?

Per ottenere il condono edilizio, l'opera deve essere ultimata entro la data limite prevista dalla legge di riferimento, diversa a seconda che si tratti di primo, secondo e terzo condono (31 marzo 2003). Il criterio strutturale, che si applica in caso di nuove costruzioni, prevede che l'edificio debba essere completato almeno al rustico, cioè con struttura portante e tamponature esterne e mancante solo delle finiture. Il criterio funzionale è invece dedicato alle opere interne di edifici già esistenti.

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Condoni e Sanatorie

Abusi edilizi: chi vuole la sanatoria deve provare la doppia conformità

Il soggetto interessato a sanare l'abuso edilizio deve provare la doppia conformità edilizia e urbanistica dell'opera da regolarizzare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria, nel caso della sanatoria classica ma anche nel caso di quella semplificata (dove è sufficiente, invece, la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda ed edilizia al momento della realizzazione).

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Salva Casa

Decreto Salva Casa: come si presenta l'accertamento di conformità semplificato

La Regione Lazio ha pubblicato una circolare che fornisce indicazioni operative riguardanti i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica, introdotti dal Decreto Salva Casa con l'articolo 36-bis del dpr 380/2001, la cosiddetta sanatoria semplificata, con riferimento prioritario all'accertamento di compatibilità paesaggistica.

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Condoni e Sanatorie

Salva Casa: sanatoria sismica possibile con la dichiarazione di conformità

Prima del Decreto Salva Casa non esisteva una sanatoria sismica, mentre oggi, per determinati tipi di abusi edilizi (parziali difformità, tolleranze costruttive, variazioni essenziali), è possibile ottenerla producendo una attestazione che si conclude con l'acquisizione dell'autorizzazione sismica in sanatoria.

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Condoni e Sanatorie

Il pagamento degli oneri di oblazione non svincola dal completamento dei lavori

Gli oneri di oblazione rappresentano un pagamento necessario per la sanatoria di opere edilizie realizzate in violazione delle normative urbanistiche con l'obiettivo di compensare i danni causati dall’abuso e facilitare la regolarizzazione delle costruzioni abusive. La sentenza del Tar Lazio n. 18521/2024 sottolinea e chiarisce come il rispetto delle tempistiche e la presentazione di documentazione adeguata siano requisiti imprescindibili per l'accoglimento delle istanze di condono edilizio.

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Condoni e Sanatorie

Abusi edilizi: la doppia conformità prima e dopo il Decreto Salva Casa

L'abuso edilizio maggiore non può ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, riservata a parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, per le quali basta la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento. Diverso è il caso delle parziali difformità e delle variazioni essenziali, per le quali invece si può ricorrere alla sanatoria speciale del DL 69/2024.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio: la differenza tra abusi minori e maggiori vale una sanatoria

La sanatoria del Terzo condono edilizio è possibile in tutto il territorio nazionale per le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia in assenza o in difformità dal titolo edilizio ma solamente per le opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo in zona vincolata.

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Condoni e Sanatorie

Accertamento di conformità: la richiesta di sanatoria del Salva Casa può sospendere la demolizione

La presentazione della domanda di accertamento di conformità ex art. 36 (ed ora anche 36 bis, come introdotto dal Decreto Salva Casa) del Testo Unico Edilizia, comporta l'obbligo per l'amministrazione di pronunciarsi sulla stessa prima di dare ulteriore corso al procedimento repressivo. Niente demolizione, quindi, prima che sia positivamente accertata la non sanabilità dei manufatti abusivi, ove gli interessati ne facciano richiesta.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: ok agli interventi di recupero e manutenzione in attesa di sanatoria

In attesa di condono edilizio, sono consentiti gli interventi che non incidono o alterano l'immobile oggetto dell'istanza, non facendo perdere al manufatto le tracce della propria identità sostanziale: ok, quindi, a lavori di conservazione e recupero dell'esistente mentre si aspetta la sanatoria straordinaria.

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Condoni e Sanatorie

Abusi edilizi: il Salva Casa consente la sanatoria condizionata

In caso di parziali difformità, variazioni essenziali o assenza di SCIA semplice, lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio in zona vincolata, le regole: ci rientrano solo gli abusi minori

Le regole del terzo condono edilizio escludono a priori la sanatoria di opere consistenti nella realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura assoluta o relativa, o comunque di inedificabilità, anche relativa.

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