Condoni e Sanatorie

Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?

In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).

La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).

Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.

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SCIA alternativa e sanatoria edilizia: i limiti applicativi

La SCIA alternativa al permesso di costruire non è ammissibile per interventi edilizi già eseguiti in assenza di titolo. E' cioè escluso categoricamente l'utilizzo improprio della SCIA per "aggirare" i più stringenti requisiti dell'accertamento di conformità previsto dalle regole sulla sanatoria, sia ordinaria che semplificata

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Stato legittimo dell'immobile: con la sanatoria si può ottenere, con il condono no

Il condono edilizio non rende legittima l'opera, ma ne evita solo la demolizione e ne consente la circolazione giuridica. In ogni caso, le opere condonate non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi soggetti a sanatoria.

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Condono edilizio e opere aggiuntive: quando gli interventi successivi compromettono la sanatoria

La realizzazione di opere aggiuntive su immobili oggetto di domanda di condono edilizio si inserisce in un contesto normativo complesso e pone interrogativi per i proprietari. La recente sentenza del TAR Sicilia n. 761/2025 evidenzia come solo specifici lavori di completamento siano ammessi, purché autorizzati secondo precise modalità. Qualsiasi opera aggiuntiva, anche se apparentemente minore, può comportare l’improcedibilità della domanda di condono, aggravata dall’eventuale sopravvenienza di nuovi vincoli urbanistici o ambientali.

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Condono edilizio: volumetria unica per l'immobile con accessi multipli

Anche se un immobile ha accessi con numeri civici diversi e viene suddiviso amministrativamente in sottopratiche, la volumetria relativa all'istanza per il condono edilizio deve essere calcolata come unica per l'intero fabbricato. Nel computo rientrano anche le superfici non residenziali, dato che l'art. 39 della legge 724/1994 pone un limite generico di 750 mc senza distinzioni di destinazione d'uso.

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Salva Casa: moduli unici dal 23 maggio. Le Regioni che hanno adottato i nuovi permessi

Abruzzo, Piemonte, Umbria, Toscana, Sicilia, Lazio, Basilicata, Liguria, Campania, Lombardia e Sardegna hanno fino ad ora adottato i nuovi modelli di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire aggiornati dalla Conferenza Unificata del 27 marzo e pubblicati in Gazzetta Ufficiale l'11 aprile con le modifiche per adeguarsi alle regole del Salva Casa. I comuni dovevano adottarli e pubblicarli entro il 23 maggio, indipendentemente dai ritardi delle Regioni, per consentire a cittadini e professionisti tecnici di 'scaricare' le versioni aggiornate dei titoli abilitativi.

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Ampliamento residenziale e realizzazione di portici: si può rientrare nel terzo condono edilizio?

Il terzo condono edilizio non è applicabile agli interventi di ampliamento e modifiche di prospetto in aree vincolate, visto che solo le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria possono beneficiare della sanatoria del DL 269/2003 in presenza di vincoli preesistenti.

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Condoni e sanatorie costituiscono strumenti distinti di regolarizzazione edilizia:

  • Condono edilizio: sanatoria straordinaria per abusi sostanziali, applicabile solo entro limiti temporali definiti da specifiche leggi nazionali.
  • Sanatoria ordinaria: accertamento di conformità per abusi formali, disciplinato dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
  • Normativa di riferimento: Leggi sui condoni (1985, 1994, 2003) e Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal DL Salva Casa.
  • Procedure: presentazione della domanda, pagamento degli oneri e verifica della conformità o sanabilità.
  • Casi d’uso: sanatoria di ampliamenti non autorizzati, regolarizzazione di interventi minori, recupero di edifici fuori norma.
  • Problematiche ricorrenti: limiti alla sanabilità, vincoli paesaggistici e ambientali, interpretazioni discordanti tra enti locali.
  • Innovazioni: semplificazioni procedurali introdotte per facilitare l'emersione dell'abusivismo edilizio minore.

Attraverso il contributo di esperti, tecnici, legali e operatori del settoreINGENIO fornisce una guida aggiornata per affrontare correttamente pratiche di condono e sanatoria.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio: in zona vincolata vietati gli interventi maggiori che aumentano la volumetria

Gli "abusi maggiori" non sono mai sanabili con il terzo condono edilizio quando commessi in zone vincolate prima della realizzazione delle opere, indipendentemente dal tipo di vincolo.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio: in zona vincolata sanatoria per restauro, risanamento e manutenzione straordinaria

La realizzazione di una cucina e di un bagno, per una superficie utile di circa 62 metri quadrati, non può beneficiare del terzo condono edilizio in zona vincolata in quanto la sanatoria straordinaria prevista dall'art. 32 DL 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria).

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: la sanatoria frazionata degli abusi non è ammessa

In materia di condono edilizio, uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite massimo di volumetria previsto dall'art. 39 comma 1 della legge 724/1994. Se si tratti della medesima costruzione, essa va considerata in senso unitario e le richieste devono per forza essere unificate.

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Condoni e Sanatorie

Cambio di destinazione d'uso da deposito a residenziale: niente terzo condono in zona vincolata

Possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge 269/2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

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Condoni e Sanatorie

Le regole del secondo condono edilizio: per la sanatoria serve il parere positivo dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo

In caso di 'secondo condono edilizio', la regolarizzazione degli abusi edilizi ricadenti in zona sottoposta a vincolo paesaggistico relativo alla presenza di un corso d'acqua richiede inderogabilmente il previo rilascio del parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: il comune deve rispettare la scadenza per le integrazioni documentali

In materia di condono edilizio, è nullo l'atto di diniego per la sanatoria da parte del comune che anticipa con un preavviso di diniego il termine di 90 giorni concesso al proprietario per documentare la richiesta.

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Sanatoria e condono edilizio: quali prove servono per dimostrare la data dell'intervento?

La prova della data di realizzazione di un'opera edilizia, per poter ottenere la sanatoria o il condono edilizio, è ad esclusivo carico del privato, deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. I principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali.

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Condoni e Sanatorie

Nella sanatoria del Testo Unico Edilizia: le prove della doppia conformità sono a carico del privato

La prova della doppia conformità edilizia/urbanistica di un intervento, in virtù dell'art.36 del Testo Unico Edilizia, cioè la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria, è completamente a carico del privato.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: sanatoria ok per il cambio d'uso senza opere da casa agricola ad abitazione

Può ottenere la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio, in zona vincolata, il semplice cambio di destinazione d’uso (funzionale, senza opere), da casa agricola ad "ordinaria" abitazione residenziale, inerente un "fabbricato rurale" di 80 mq, in quanto si tratta di una “depotenziata” fattispecie di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio off limits in zona vincolata per l'opera destinata ad abitazione

In virtù delle regole del Terzo condono edilizio, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria straordinaria se sono state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio: sanatoria ok per l'edificio completato al rustico con copertura

Ai fini dell'ultimazione dell'opera per l'ottenimento del condono edilizio, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, esse siano state completate funzionalmente.

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Titoli Abilitativi

Agibilità e abitabilità: serve la segnalazione certificata dedicata, non basta il condono edilizio

L'abitabilità di un edificio, a seguito di un condono, è oggi conseguibile a mezzo non più di un certificato rilasciato dal Comune, bensì dello strumento della Segnalazione certificata di abitabilità (SCA). La sanatoria, quindi, non porta in maniera automatica all'agibilità dell'edificio.

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Condoni e Sanatorie

Ampliamento di veranda con aumento di cubatura: niente terzo condono edilizio in zona vincolata

L'ampliamento di una veranda con aumento di cubatura costituisce un aumento volumetrico, rientrante fra gli abusi edilizi maggiori, che non possono ottenere la sanatoria straordinaria se commessi in area vincolata in virtù delle disposizioni del Terzo condono edilizio.

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Condoni e Sanatorie

Sanatoria dell'abuso edilizio: non può esserci doppia conformità senza l'autorizzazione sismica

In tema di reati edilizi, il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. "doppia conformità"), è escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

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Condoni e Sanatorie

Ampliamento di immobile con tettoia aggiuntiva: non si può in pendenza di condono edilizio

Successivamente alla presentazione della domanda di condono edilizio e prima che quest'ultima sia decisa, il proprietario non può effettuare alcun lavoro di completamento o ampliamento dell'immobile abusivo.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio: il momento di apposizione del vincolo conta solo con opere minori

In materia di condono edilizio, per le opere che comportano realizzazione di nuova volumetria o nuove superfici è escluso in ogni caso il condono a prescindere dall'indagine sulla preesistenza o meno del vincolo.

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Condoni e Sanatorie

Le regole del condono edilizio: sanatoria ok per le nuove costruzioni a carattere residenziale

Ai fini dell'applicazione dell'art. 32, comma 25, del DL 269/2003 (Terzo condono edilizio), per "nuova costruzione", ammissibile a condono solo nel caso in cui abbia destinazione residenziale, deve intendersi la realizzazione di un intero fabbricato.

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Condoni e Sanatorie

Secondo e terzo condono edilizio: in attesa della sanatoria ammessi solo interventi di conservazione

In attesa della definizione del condono edilizio possono essere effettuati soltanto interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso dell'immobile

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio: l'onere della prova sull'effettiva ultimazione delle opere è del privato

In materia di condono edilizio, sul richiedente grava l'onere di provare "appieno" la data di ultimazione delle opere, in modo da non lasciare alcun dubbio al riguardo, trattandosi di elemento essenziale per l'ammissibilità dell'istanza di condono.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio in zona vincolata: per essere sanabile, l'abuso deve essere "minore". Le caratteristiche

Il terzo condono edilizio non è consentito, a priori, se ha ad oggetto "abusi maggiori" (cioè riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al DL 269/2003) commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa.

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Condoni e Sanatorie

Condono edilizio per intera unità immobiliare in zona vincolata: l'area urbanizzata non consente la sanatoria

Per il condono edilizio di un'opera in zona vincolata, non conta l'avvenuta urbanizzazione dell'area, considerando che il vincolo è fondato su una valutazione complessiva del paesaggio e dell'area circostante, che presuppone un giudizio di prevalenza dell'interesse pubblico che, in quanto tale, può essere superato solo da un successivo provvedimento di revoca o di rimozione del vincolo stesso.

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Condoni e Sanatorie

Terzo condono edilizio: l'aumento (anche modesto) di volumetria non è contemplato in zona vincolata

La sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio è esclusa a priori in caso di opere consistenti nella realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura assoluta o relativa, o comunque di inedificabilità, anche relativa.

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Abuso Edilizio

Abusi edilizi in zona vincolata? Senza titolo abilitativo si demolisce: le regole del Testo Unico Edilizia

Per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio in aree paesaggisticamente vincolate vige un principio di indifferenza del titolo necessario all'esecuzione degli interventi, configurandosi legittima la demolizione in ogni caso, a prescindere, appunto, dal titolo edilizio (SCIA o permesso di costruire) ritenuto più idoneo e corretto.

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Condoni e Sanatorie

CILA Superbonus, lavori edilizi e richiesta di sanatoria: occhio alle tempistiche

Tar Toscana: per la legittimità di un intervento edilizio su un edificio sul quale sono state riscontrate, in precedenza, difformità sulla sagoma e prospetto dell'edificio, per le quali è stato richiesto il permesso di costruire in sanatoria, fa fede la data di inizio lavori, non la data in cui è stata presentata la CILA-Superbonus.

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