Condoni e Sanatorie
Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?
In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).
La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).
Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.
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La SCIA in sanatoria: fra vecchie regole e novità del Decreto Salva Casa
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto significative modifiche alla disciplina edilizia. In particolare, è stato abrogato l’art. 37, comma 4, del DPR 380/2001, che disciplinava la SCIA in sanatoria, ora sostituito dal nuovo art. 36-bis. In questo contesto normativo si inserisce la sentenza del TAR Campania n. 854/2025, che chiarisce i limiti della SCIA in sanatoria nel regime precedente: essa non produce effetti automatici e richiede un provvedimento espresso dell’Amministrazione per perfezionarsi.
Quando serve davvero l’autorizzazione sismica nella SCIA in sanatoria? La motivazione tecnica è fondamentale per la validità dei procedimenti
L'Italia, caratterizzata da un rischio sismico medio-alto, richiede specifici obblighi e procedure per gli interventi edilizi in zone sismiche, al fine di garantire la sicurezza strutturale e la tutela delle persone. Assume particolare rilievo la gestione della SCIA in sanatoria, soprattutto quando le opere interessano elementi strutturali soggetti ad autorizzazione sismica. La sentenza TAR Lazio n. 10682/2025 chiarisce che le amministrazioni devono fornire una motivazione tecnica esaustiva e rispettare il contraddittorio procedimentale nel negare l’efficacia della SCIA per carenza di autorizzazione sismica, valutando caso per caso la natura degli interventi.
Condono edilizio: come funziona la regola sul limite dei 750 metri cubi
Per rientrare nel perimetro del terzo condono edilizio in zona vincolata, gli abusi devono essere minori (restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria su immobili già esistenti) e non superare il limite volumetrico di 750 metri cubi, considerato sull'intera costruzione indicata nella domanda di condono e non sulle sole porzioni abusive.
Tettoia trasformata in mansarda: è pertinenza o serve il permesso di costruire?
La distinzione tra pertinenze edilizie e nuove costruzioni riveste un ruolo importante nella disciplina urbanistica, in quanto determina la necessità o meno del permesso di costruire. Un esempio emblematico è fornito dalla sentenza del TAR Campania n. 7036/2024, relativa alla trasformazione di una tettoia in una mansarda abitabile. Il Tribunale ha chiarito che, trattandosi di un intervento con rilevante incidenza volumetrica e funzionale, esso non può essere considerato pertinenziale, richiedendo di conseguenza il rilascio di un permesso di costruire.
Salva Casa: moduli unici dal 23 maggio. Le Regioni che hanno adottato i nuovi permessi
Abruzzo, Piemonte, Umbria, Toscana, Sicilia, Lazio, Basilicata, Liguria, Campania, Lombardia, Sardegna e Marche hanno fino ad ora adottato i nuovi modelli di CILA, SCIA, SCIA alternativa al permesso di costruire e permesso di costruire aggiornati dalla Conferenza Unificata del 27 marzo e pubblicati in Gazzetta Ufficiale l'11 aprile con le modifiche per adeguarsi alle regole del Salva Casa. I comuni dovevano adottarli e pubblicarli entro il 23 maggio, indipendentemente dai ritardi delle Regioni, per consentire a cittadini e professionisti tecnici di 'scaricare' le versioni aggiornate dei titoli abilitativi.
Demolizione e ricostruzione in zona vincolata: ristrutturazione o nuova costruzione? Il condono può sanare interventi già realizzati?
Il tema della demolizione e ricostruzione in aree sottoposte a vincolo paesaggistico solleva interrogativi rilevanti circa la qualificazione dell'intervento edilizio come ristrutturazione o nuova costruzione. L'art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001 distingue tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, soffermandosi anche sulle restrizioni applicabili in zone vincolate. La sentenza n. 468/2025 del Consiglio di Stato ha ribadito come in contesti paesaggisticamente tutelati, un intervento che comporti demolizione, traslazione del sedime, modifica della sagoma e cambio di destinazione d’uso non possa essere qualificato come ristrutturazione edilizia, ma costituisca nuova costruzione.
Condoni e sanatorie costituiscono strumenti distinti di regolarizzazione edilizia:
- Condono edilizio: sanatoria straordinaria per abusi sostanziali, applicabile solo entro limiti temporali definiti da specifiche leggi nazionali.
- Sanatoria ordinaria: accertamento di conformità per abusi formali, disciplinato dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
- Normativa di riferimento: Leggi sui condoni (1985, 1994, 2003) e Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal DL Salva Casa.
- Procedure: presentazione della domanda, pagamento degli oneri e verifica della conformità o sanabilità.
- Casi d’uso: sanatoria di ampliamenti non autorizzati, regolarizzazione di interventi minori, recupero di edifici fuori norma.
- Problematiche ricorrenti: limiti alla sanabilità, vincoli paesaggistici e ambientali, interpretazioni discordanti tra enti locali.
- Innovazioni: semplificazioni procedurali introdotte per facilitare l'emersione dell'abusivismo edilizio minore.
Attraverso il contributo di esperti, tecnici, legali e operatori del settore, INGENIO fornisce una guida aggiornata per affrontare correttamente pratiche di condono e sanatoria.