Condoni e Sanatorie
Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?
In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).
La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).
Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.
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Il vincolo idrogeologico blocca il condono edilizio!
Il vincolo idrogeologico è uno strumento essenziale di tutela del territorio e di garanzia della sicurezza pubblica. La sentenza del Consiglio di Stato n. 4184/2025, sottolinea come la presenza di vincoli preesistenti o successivi influisca sulla legittimità di permessi di costruire in sanatoria. Infatti, i vincoli idrogeologici sono fondamentali nella pianificazione urbanistica e nelle procedure di condono edilizio, al fine di tutelare il territorio e la pubblica incolumità.
Permesso di costruire in sanatoria: Attenzione, i tempi per l’impugnazione partono dalla avvenuta conoscenza dell’atto!
Il permesso di costruire in sanatoria è uno strumento importante per mettere in regola lavori edilizi già eseguiti, se sono compatibili con il piano urbanistico e le leggi in vigore, anche se ci sono state irregolarità. La sentenza del Consiglio di Stato n. 1474/2025 chiarisce che il termine per fare ricorso parte dal momento in cui si viene davvero a conoscenza dell’atto, non solo dal fatto che l’opera è visibile.
L'abuso edilizio negli immobili sottoposti a vincolo di tutela
L’abuso edilizio su immobili vincolati è regolato da un doppio binario normativo, tra edilizia ordinaria (T.U. Edilizia) e tutela culturale/paesaggistica (D.Lgs. 42/2004). Tuttavia, senza autorizzazione preventiva della Soprintendenza ogni intervento è illecito. Cosa dire sul Salva Casa? Riapre il dibattito.
Primo, secondo e terzo condono: una sanatoria non vale l'altra
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La richiesta di condono non blocca i canoni sull’occupazione di suolo pubblico
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Condoni e sanatorie costituiscono strumenti distinti di regolarizzazione edilizia:
- Condono edilizio: sanatoria straordinaria per abusi sostanziali, applicabile solo entro limiti temporali definiti da specifiche leggi nazionali.
- Sanatoria ordinaria: accertamento di conformità per abusi formali, disciplinato dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
- Normativa di riferimento: Leggi sui condoni (1985, 1994, 2003) e Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal DL Salva Casa.
- Procedure: presentazione della domanda, pagamento degli oneri e verifica della conformità o sanabilità.
- Casi d’uso: sanatoria di ampliamenti non autorizzati, regolarizzazione di interventi minori, recupero di edifici fuori norma.
- Problematiche ricorrenti: limiti alla sanabilità, vincoli paesaggistici e ambientali, interpretazioni discordanti tra enti locali.
- Innovazioni: semplificazioni procedurali introdotte per facilitare l'emersione dell'abusivismo edilizio minore.
Attraverso il contributo di esperti, tecnici, legali e operatori del settore, INGENIO fornisce una guida aggiornata per affrontare correttamente pratiche di condono e sanatoria.