Le regole del condono edilizio: sanatoria ok per le nuove costruzioni a carattere residenziale

Come funziona il condono edilizio? Serve sempre la destinazione residenziale? Vale anche per gli ampliamenti o solo per le nuove costruzioni?

Nella recentissima sentenza 1772/2024 del Consiglio di Stato si espone un caso piuttosto spinoso e interessante, che cercheremo di riassumere per riepilogare al meglio le regole del condono edilizio (in questo caso il terzo, anche se Palazzo Spada a un certo punto fa riferimento al secondo...): alla fine, viene accolto un ricorso contro una sentenza del TAR che aveva negato la sanatoria straordinaria per alcune opere edilizie.

Condono edilizio: l'oggetto del contendere

La ricorrente presentava, nel maggio del 2024, istanza di condono edilizio ai sensi della normativa del 2003 (art. 32 del decreto legge n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003, e legge regionale n. 10/2004) in relazione ad un immobile di nuova costruzione adibito in parte ad autolavaggio ed in parte ad attività commerciale/artigianale, per una superficie complessiva di mq. 318,60, e provvedeva a versare le prescritte rate a titolo di oblazione e di oneri concessori.

In un dedalo di ricorsi e contro-ricorsi, il TAR competente respingeva in parte il ricorso, relativamente alla domanda di annullamento della nota del 18 novembre 2009 del comune, che aveva negato il condono edilizio in quanto l'opera abusiva non era ritenuta ammissibile alla sanatoria straordinaria

La ricorrente arrivava quindi sino a Palazzo Spada, sostenendo per quel che qui ci interessa che oggetto di condono non è la costruzione di un nuovo fabbricato, ma solo di locali e di tettoie in ampliamento di fabbricato preesistente, questo ultimo legittimato con tre concessioni edilizie rilasciate nel 1987: così inteso l'abuso edilizio sarebbe ammissibile a condono.

L'oggetto della domanda di condono: quando la forma è sostanza

Per il Consiglio di Stato, è fondato il motivo d'appello a mezzo del quale si deduce che oggetto della domanda di condono non è la realizzazione di un intero fabbricato abusivo, avente destinazione artigianale/commerciale, ma solo di alcuni locali e di tettoie, in ampliamento al fabbricato medesimo.

Secondo il Collegio, alla luce degli elementi richiamati in sentenza, sussistono ragionevoli dubbi circa il fatto che oggetto della domanda di condono, presentata dalla signora ai sensi della legge 724/1994 (ma questo è il secondo condono edilizio...), sia soltanto un ampliamento, e non la realizzazione di un nuovo fabbricato, tanto più che anche il provvedimento impugnato dà atto che oggetto di condono non è la realizzazione di un fabbricato bensì di “alcuni locali ….con annesse tettoie”.

Le condizioni del terzo condono edilizio: occhio alle differenze tra zone vincolate e non

Niente terzo condono edilizio (sanatoria straordinaria) per quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa.

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Le regole del condono edilizio: quali opere possono rientrarvi? Tra nuove costruzioni e ampliamenti

Il Comune nulla di sostanziale ha dedotto, sul punto, ma la questione è giuridicamente rilevante per la ragione indicata dallo stesso TAR, il quale, nel capo 3.3. della appellata sentenza, rammenta che l’art. 32, comma 25, del D.L. n. 269/2003, “non compie distinzioni tra opere residenziali e non residenziali solo con riguardo agli ampliamenti, mentre per le nuove costruzioni ogni riferimento concerne solo quelle residenziali. Tali erano state sia l’interpretazione offerta dalla Corte di Cassazione Penale sia quella desumibile dai lavori preparatori della legge n. 326/2003 di conversione del decreto legge n. 326/2003. Tale orientamento, definitivamente consolidatosi nella giurisprudenza penale di legittimità (cfr. Cass. Pen., sez. III, 27 aprile 2011, n. 19330 e 19 gennaio 2007 n. 8067), è stato prima condiviso in linea di principio dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato nella sentenza n. 4/2009, che ha ritenuto la tassatività delle categorie tipologiche che possono beneficiare del condono, e poi da tutta la più recente giurisprudenza amministrativa, secondo cui, ai sensi dell’art. 32, comma 25, cit., le disposizioni sul condono edilizio si applicano solo in presenza di nuove costruzioni aventi destinazione residenziale, non essendo ammissibile, in presenza di una tale normativa eccezionale e perciò di stretta interpretazione, postulare un’estensione a nuove costruzioni aventi, come nella specie, destinazione non residenziale (cfr. per tutte Consiglio di Stato, Sez. VI, 14 aprile 2015 n. 1917; TAR Campania Napoli, Sez. II, 9 settembre 2011 n. 4366).”.

Ok, ma allora gli ampliamenti?

Palazzo Spada osserva che, ancorché gli ampliamenti rientrino, in generale, nella tipologia della nuova costruzione, ai fini dell’applicazione dell'art. 32, comma 25, del DL 269/2003 (e quindi si torna al 'terzo' condono edilizio) si deve rammentare che per “nuova costruzione”, ammissibile a condono solo nel caso in cui abbia destinazione residenziale, deve intendersi la realizzazione di un intero fabbricato.

Di conseguenza il  provvedimento di diniego del condono va annullato per difetto di istruttoria e travisamento in quanto sembra dare per scontato che oggetto di condono sia la realizzazione di un intero fabbricato ad uso artigianale/commerciale, ciò che invece è dubbio e deve essere accertato con più approfondita istruttoria; alternativamente il provvedimento in questione è illegittimo per violazione di legge, in quanto nei fatti equipara, ai fini di negare il condono, la costruzione ex novo di un intero fabbricato all'ampliamento.