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Le condizioni del terzo condono edilizio: occhio alle differenze tra zone vincolate e non

Niente terzo condono edilizio (sanatoria straordinaria) per quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa.

Le regole del terzo condono edilizio ripetute allo sfinimento dalla giurisprudenza amministrativa, soprattutto perché il condono del 2003 è molto più restrittivo dei due precedenti (1985 e 1994) e perché, in zona vincolata, di fatto ammette solo pochissime opere alla sanatoria straordinaria.

Non sorprende però che ci siano una marea di contenziosi in atto, uno dei quali è il protagonista della sentenza 924/2024 del Tar Napoli, chiamata a pronunciarsi sul ricorso contro un'ordinanza di demolizione per la realizzazione di alcune opere abusive realizzate senza permesso, e per di più in zona vincolata ai sensi del d.lgs. 42/2004.

 

Condono edilizio: per quali opere viene richiesto?

L'ordinanza di demolizione-acquisizione delle opere abusive riguardava, tra l'altro:

  • un cambio di destinazione d’uso del locale cantina, da superficie non residenziale a superficie utile residenziale, nell’ambito del quale sono stati ricavati n.ro due servizi igienici di pertinenza dell’unità abitativa;
  • la parziale modifica della distribuzione interna di alcuni ambienti;
  • la chiusura del preesistente porticato di pertinenza dell’unità abitativa mediante apposizione di infissi in alluminio e vetro, nell’ambito del quale sono stati ricavati due ambienti, ingresso di superficie utile di mq 10,00 circa ed una volumetria di mc 27,00 circa ed una camera da letto, la cui superficie utile è di mq 11,40 circa ed una volumetria di mc 30,00 circa;
  • una tettoia in lamiere coibentate su struttura in ferro.

Secondo i ricorrenti, si tratterrebbe di opere pertinenziali e/o di mero completamento di quelle oggetto della pratica di condono ancora non esitata.


Terzo condono edilizio: le coordinate della sanatoria straordinaria

Il TAR, dopo aver ribadito che la valutazione di un intervento edilizio deve effettuarsi globalmente e non in maniera atomistica, riepiloga i paletti del Terzo condono.

La norma di riferimento è l'art. 32, comma 26, lettera a), della legge 326/2003 (di conversione del DL 269/2003), secondo cui bisogna distinguere tra zone vincolate e non. Infatti:

  • la sanatoria è possibile in tutto il territorio nazionale per le tipologie di illecito di cui all'allegato 1, numeri da 1 a 3 (opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia in assenza o in difformità dal titolo edilizio);
  • nelle aree sottoposte a vincolo la sanatoria è ammessa solo per le "le tipologie di illecito di cui all'allegato 1 numeri 4, 5 e 6", opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6).

 

Condono edilizio in zona vincolata: perimetro molto stretto

Il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile, quindi, esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge 326/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (Consiglio di Stato, sez. VI, 2 agosto 2016 n. 3487; Consiglio di Stato Sez. IV, 16 agosto 2017, n. 4007).

Ne deriva che non possono essere sanate quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa (Consiglio di Stato, sez. VI, 2 maggio 2016 n. 1664; 17 marzo 2016 n. 1898, Consiglio di Stato, sez. IV, 21 febbraio 2017, n. 813; Consiglio di Stato Sez. IV, 27 aprile 2017, n.1935).

 

Condono edilizio: la regola sul silenzio assenso

Quanto alla formazione del silenzio assenso, si rileva, ancora, che per giurisprudenza consolidata, in sede di rilascio di sanatoria per opere eseguite su aree soggette a vincolo paesaggistico, il termine di 24 mesi previsto dall'art. 35 della legge 47/1985 decorre ai sensi del comma 18 del medesimo art. 35 dall'acquisizione del parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (T.a.r Napoli, sez. VIII, 11 ottobre 2023, n. 765).

 

Condono edilizio: le prove sull'epoca di realizzazione dell'abuso sono a carico del richiedente

L'onere di provare l'esistenza dei presupposti per il rilascio del provvedimento di sanatoria straordinaria - condono edilizio, tra cui, in primis, la data dell'abuso grava sul richiedente. Ecco perchè.


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Niente condono edilizio: ecco perché

In virtù di quanto descritto sopra, è infondato il primo motivo di ricorso, con il quale i ricorrenti rilevano che gli interventi abusivi non richiedevano il rilascio del preventivo permesso di costruire: dalla disamina della natura e consistenza dei manufatti sanzionati, infatti, si rileva che le opere abusive, oltre, a determinare il cambio di destinazione d’uso del locale cantina, da superficie non residenziale a superficie utile residenziale, ne avevano anche modificato la complessiva distribuzione interna; erano stati creati, poi, nuovi volumi.

Si trattava, quindi, di lavori edilizi per i quali era certamente necessario il previo rilascio del permesso di costruire.

Quanto alla pendenza dell’istanza di condono, infine, le deduzioni di parte ricorrente, seppur confermate dal Comune in sede difensiva, con riferimento alla intervenuta presentazione della istanza di sanatoria ai sensi della legge 326/2003, risultano oltremodo generiche non avendo i ricorrenti specificato né chiarito, con idonea documentazione, a quali opere edilizie l’istanza di sanatoria facesse riferimento.

Ad ogni modo, la pendenza dell’istanza di condono non potrebbe inficiare la legittimità della ingiunzione impugnata, posta l’inapplicabilità della sanatoria alla tipologia di opere interessate dal provvedimento di demolizione qui in esame.

Difatti, per consolidato orientamento giurisprudenziale, non possono beneficiare del condono edilizio di cui all’art. 32, commi 25 e segg., del DL 269/2003, le opere che hanno comportato la realizzazione di nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico istituito prima della loro realizzazione, sia esso di natura relativa o assoluta (Consiglio di Stato, Sez. VI, 29 luglio 2022, n. 6684).

Oltre a ciò, occorre osservare che, nella Regione Campania, le domande di condono ex art. 32 del D.L. n. 269/2003 sono da intendersi assoggettate non già al regime del silenzio assenso, bensì al regime di cui all'art. 7 della L.R. n. 10/2004, sicché devono essere definite con un provvedimento espresso entro il termine di 24 mesi dalla presentazione, il cui decorso non equivale a titolo abilitativo tacito, ma configura un mero inadempimento, avverso il quale, oltre al rimedio amministrativo - sostitutivo, è azionabile la tutela giurisdizionale ex artt. 31 e 117 c. p. a. (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 24 novembre 2022, n. 1079).


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