Condoni e Sanatorie
Condono e sanatoria edilizia, due modalità per ottenere a posteriori la legittimazione di opere edilizie abusive. Quando è possibile ricorrere all'una o all'altra?
In primis, va precisato che il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, con determinati riferimenti temporali (in Italia ce ne sono stati 3, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con una 'forchetta temporale' specifica), che mira a regolarizzare immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia (si va a sanare l'irregolarità sostanziale). Vale, cioè, solamente per abusi edilizi realizzati in un determinato periodo ed entro una determinata data, indicata appunto nella legge di riferimento (ogni condono ne ha una).
La sanatoria 'ordinaria', o accertamento di conformità, comporta la regolarizzazione di un intervento realizzato senza titolo ma che soddisfa e rispetta la normativa urbanistica ed edilizia (dell’epoca, del momento della richiesta o di entrambe o mista, a seconda se la difformità è totale o parziale, in virtù delle novità apportate in materia dal DL Salva Casa).
Si va quindi a 'sanare' un abuso di tipo formale (ad es. per mancanza del titolo abilitativo, o realizzato con autorizzazione inadeguata) e non sostanziale (gli interventi sono conformi). L’accertamento di conformità è disciplinato dalla legge ordinaria ed è sempre possibile, entro certi termini.
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Scadenza per richiesta sanatoria: 90 giorni dall'ordine di demolizione e prima dell'applicazione della sanzione
Il Decreto Salva Casa (DL n. 69/2024) ha introdotto importanti modifiche in materia di sanatoria edilizia, intervenendo sul Testo Unico dell’Edilizia con l’art. 36-bis. La recente sentenza n. 14130/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito che per gli abusi edilizi privi di titolo o in totale difformità, il termine ultimo per richiedere la sanatoria è di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, mentre la possibilità di presentare la domanda fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, prevista dall’art. 36 TUE, si applica solo agli interventi di ristrutturazione "pesante" e non alle nuove costruzioni abusive.
Condono edilizio e onere probatorio sulla data di ultimazione delle opere
L'onere di provare il superamento dei termini per rientrare nel condono edilizio spetta all'amministrazione, trattandosi di prova positiva relativa ai motivi di diniego del condono, quando c'è una dichiarazione sostitutiva di notorietà presentata dal privato a sostegno della sanatoria.
Abusi edilizi complessi: la sanatoria parziale è impossibile
L'opera edilizia abusiva deve essere identificata con l'intero complesso immobiliare, poiché la considerazione atomistica non consente di comprendere adeguatamente l'impatto effettivo: non è possibile, quindi, scomporre l'abuso edilizio in più parti per ottenere una sanatoria parziale, mentre possibile ottenere una regolarizzazione parzale quando le opere abusive sono autonome e scindibili dal resto dell'edificio sia dal punto di vista materiale che funzionale.
Quando l’istanza di condono edilizio si trasforma in doppia sanzione: tra acquisizione gratuita e sanzione pecuniaria
L’inottemperanza all’ordine di demolizione può comportare conseguenze rilevanti per il proprietario dell’immobile abusivo. La sentenza del TAR Campania n. 1803/2025 offre un caso esemplare in cui il Comune, dopo aver negato il condono, ha legittimamente proceduto sia all’acquisizione dell’immobile sia all’applicazione della sanzione, respingendo le eccezioni del ricorrente.
Per la compatibilità paesaggistica in caso di incremento volumetrico è irrilevante la distinzione tra volume tecnico e utile
L’accertamento di compatibilità paesaggistica è uno strumento previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLGS n. 42/2004) che consente, in casi limitati, la regolarizzazione a posteriori di interventi edilizi abusivi realizzati in aree vincolate, purché non comportino aumento di volume o superficie utile. La sentenza n. 8589/2025 del TAR Lazio chiarisce che, in presenza di una pluralità di abusi, la valutazione deve essere complessiva e non atomistica. Viene inoltre sottolineata l’irrilevanza della distinzione tra volumi tecnici e volumi ordinari, ai fini paesaggistici, con la conseguente impossibilità di regolarizzare qualsiasi incremento volumetrico.
Condono edilizio tra dichiarazioni false e non conformi: quando si ottiene la sanatoria per silenzio assenso?
Il silenzio-assenso nelle procedure di condono edilizio non si forma quando l'istanza è "dolosamente infedele" rispetto ai presupposti essenziali previsti dalla legge.
Condoni e sanatorie costituiscono strumenti distinti di regolarizzazione edilizia:
- Condono edilizio: sanatoria straordinaria per abusi sostanziali, applicabile solo entro limiti temporali definiti da specifiche leggi nazionali.
- Sanatoria ordinaria: accertamento di conformità per abusi formali, disciplinato dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
- Normativa di riferimento: Leggi sui condoni (1985, 1994, 2003) e Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), aggiornato dal DL Salva Casa.
- Procedure: presentazione della domanda, pagamento degli oneri e verifica della conformità o sanabilità.
- Casi d’uso: sanatoria di ampliamenti non autorizzati, regolarizzazione di interventi minori, recupero di edifici fuori norma.
- Problematiche ricorrenti: limiti alla sanabilità, vincoli paesaggistici e ambientali, interpretazioni discordanti tra enti locali.
- Innovazioni: semplificazioni procedurali introdotte per facilitare l'emersione dell'abusivismo edilizio minore.
Attraverso il contributo di esperti, tecnici, legali e operatori del settore, INGENIO fornisce una guida aggiornata per affrontare correttamente pratiche di condono e sanatoria.