Abusi edilizi complessi: la sanatoria parziale è impossibile

Per sanatoria parziale si intende la possibilità di regolarizzare, con procedura ex art.36 o 36-bis del Testo Unico Edilizia, una parte dell'opera edilizia/edificio che presenti determinati requisiti compatibili, appunto, con la procedura di sanatoria ordinaria e semplificata.

Quando è possibile? Quali requisiti bisogna soddisfare? Quando non c'è niente da fare.

Il caso della sentenza 13018/2025 del Tar Lazio ci consente di fare il punto e confermare un principio importante del diritto urbanistico: non è possibile ottenere sanatorie parziali per complessi edilizi che presentano profili di abusività, mentre la sanatoria parziale può essere possibile quando le opere abusive sono autonome e scindibili dal resto dell'edificio sia dal punto di vista materiale che funzionale.

Inoltre, l'abuso edilizio deve essere valutato unitariamente e non può essere frazionato in interventi separati ai fini della sanatoria.

Sanatoria parziale: quando è possibile?

Il dpr 380/2001, quindi, consente la sanatoria parziale, ma sono a determinate condizioni: di fatto, la sanatoria parziale è prevista dall'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa (che ha semplificato la procedura per la regolarizzazione delle parziali difformità da permessso e SCIA, variazioni essenziali e assenza di SCIA, consentendo la sanatoria in caso di conformità urbanistica oggi e conformità edilizia all'epoca dei fatti), ma era già possibile in precedenza, per opere autonome e scindibili dal resto dell'immobile, purché non vi sia un legame inestricabile con le altre parti.

Devono cioè esserci elementi che consentano di separare le parti sanabili da quelle non sanabili.

Il caso: ristrutturazione abusiva

Una società aveva realizzato opere di ristrutturazione edilizia abusive presso un immobile di proprietà.

Roma Capitale aveva emesso ordinanza di demolizione per assenza del prescritto titolo abilitativo.

La società aveva successivamente presentato una SCIA in sanatoria, poi archiviata dall'amministrazione, e nelle more del giudizio aveva depositato una seconda SCIA diversa per ambito di intervento.

La questione processuale

Roma Capitale eccepiva l'improcedibilità del ricorso sostenendo che la presentazione della seconda SCIA aveva fatto venir meno l'interesse della ricorrente al primo giudizio.

La società replicava che le due SCIA avevano ambiti non perfettamente sovrapponibili, con la prima che includeva anche una "pergotenda", e che non esistevano norme preclusive alla coltivazione di due procedimenti in sanatoria.

Il principio dell'unitarietà dell'abuso

Da evidenziare come il TAR sottolinei che ai fini della legittimità dell'immobile ex art. 9 bis TUE – norma da applicarsi, ratione temporis, nella sua formulazione antecedente al DL 69/2024 – uno e uno solo è il titolo edilizio che deve essere adottato in sanatoria.

Il Tribunale ha richiamato la consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato secondo cui "la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate".

I motivi dell'inammissibilità del frazionamento

La sentenza evidenzia che:

• non si può scomporre l'abuso: il pregiudizio al territorio deriva non dal singolo intervento ma dall'insieme delle opere nel loro impatto complessivo e nelle reciproche interazioni;
• visione unitaria necessaria: l'opera edilizia abusiva deve essere identificata con l'intero complesso immobiliare, poiché la considerazione atomistica non consente di comprendere adeguatamente l'impatto effettivo;
• irrilevanza del frazionamento: è irrilevante il frazionamento dei singoli interventi se avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato.

Giurisprudenza consolidata

Il TAR richiama l'orientamento uniforme sia del Consiglio di Stato che della Cassazione:

• amministrativa: "in caso di accertato abuso edilizio è esclusa la possibilità di una sanatoria parziale" e "la sanatoria deve riferirsi al complesso dei lavori e non alla singola opera isolatamente considerata";
• penale: "non è ammissibile il rilascio di una concessione in sanatoria parziale, dovendo l'atto abilitativo postumo contemplare tutti gli interventi eseguiti nella loro integrità".

Conseguenze pratiche

Il principio comporta che:

1. l'amministrazione può respingere legitimamente una richiesta di sanatoria anche per abusi relativi a porzioni non comprese nell'istanza;
2. non sussiste obbligo di motivare analiticamente ogni singolo abuso se l'insieme è inconformi;
3. la presenza di alcuni abusi non sanabili preclude la sanatoria dell'intero complesso.

La decisione, quindi, ribadisce che l'approccio unitario alla valutazione degli abusi edilizi è imprescindibile per una corretta tutela del territorio.

Il frazionamento delle istanze di sanatoria contrasterebbe con la necessità di valutare l'impatto complessivo delle trasformazioni edilizie e comprometterebbe l'efficacia del controllo urbanistico.

La sopravvenuta carenza di interesse derivante dalla presentazione di nuova SCIA dimostra proprio l'impossibilità di mantenere distinti procedimenti per il medesimo abuso complesso.

Sanatoria parziale: ammessa solo per opere autonome e scindibili

Per completezza di informazione, va segnalato che nel caso della sentenza 1736/2024 del Tar Salerno, la sanatoria parziale era invece stata ammessa.

Secondo il TAR, la sanatoria parziale è infatti espressamente prevista dall'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024 (Salva Casa), per interventi in parziale difformità dal permesso di costruire.

Come già osservato sopra, già con la precedente normativa, la sanatoria parziale era consentita per opere autonome e scindibili dal resto dell'immobile, purché non vi fosse un legame inestricabile con le altre parti.

Il TAR ha evidenziato che “il principio pretorio di unitarietà della sanatoria non è da reputarsi rigidamente operante, allorquando – come, appunto, nel caso in esame, dove l’illecito edilizio ritenuto preclusivo afferisce ad una superfetazione (sopraelevazione) dell’edificio originario, includente l’appartamento in proprietà – l’abusività investa non già la ‘costruzione’ in senso unitario, ossia riguardata nel suo complesso, bensì singole porzioni di essa che non siano tra loro inestricabilmente connesse, ma autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale".

In pratica, la sanatoria parziale è possibile quando le opere abusive sono autonome e scindibili dal resto dell'edificio sia dal punto di vista materiale che funzionale.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO