Sanatoria parziale e Decreto Salva Casa: quando l'abuso edilizio autonomo si può regolarizzare

Ci sono abusi edilizi che possono essere regolarizzati con l'istituto della sanatoria parziale, prevista non solo dal Decreto Salva Casa ma anche dalle regole precedenti.

Un caso abbastanza interessante è trattato nella sentenza 1736/2024 del Tar Salerno, inerente il ricorso contro l'ordinanza di demolizione di alcune opere abusive e il respingimento della richiesta di accertamento di conformità parziale per alcune delle opere.

La richiesta di sanatoria parziale

La ricorrente aveva richiesto una sanatoria parziale per alcune opere, proponendo il ripristino delle parti non sanabili e sostenendo la legittimità delle altre (es. pergotenda, trasformazione della soffitta).

Nello specifico, ha osservato come, ai sensi del DL 69/2024 (entrato in vigore nel corso del procedimento e dunque applicabile secondo il principio tempus regit actum):

• rientrano nell’attività edilizia libera le installazioni di vetrate amovibili (VEPA) su logge, balconi e “porticati” con funzioni di protezione dagli agenti atmosferici (art. 1, comma 1, lett. a, del DL 69/2024), nonché la c.d. pergotenda;
• rientrano nell’edilizia libera anche le opere di trasformazione dell’organizzazione degli spazi interni anche a mezzo di abbattimento di pareti interne con rispetto dell’originaria volumetria e superficie;
• è legittimo il cambio di destinazione della ex soffitta in quanto il DL 69/2024, con il comma 1 quater, inserito all’articolo 2 bis del D.P.R. n. 380/2001, deroga ai limiti di distanza tra i fabbricati quanto all’altezza minima;
• la modifica apportata all’ex soffitta è una difformità parziale con riferimento all’originario permesso di costruire sicché è applicabile l’art. 36 bis del D.P.R. n. 380/2001, inserito dal DL 69/2024;
• l’art. 23 ter, così come modificato dal DL 69/2024, consente “sempre” il cambio di destinazione laddove quest’ultimo è coerente con la destinazione dell’intero fabbricato in cui l’area sottoposta al cambio è collocata.

Il 'no' del comune e i primi rilievi del TAR

Il Comune aveva respinto la richiesta, sostenendo che la sanatoria non fosse possibile perché il provvedimento riguardava l’interezza degli interventi abusivi.

Il TAR, in primis, osserva che la contestazione dell'ordinanza di demolizione è stata dichiarata improcedibile poiché la presentazione dell'istanza di sanatoria ha determinato una nuova valutazione dell'abuso edilizio.

In questo caso, l'interesse della ricorrente si sposta dal provvedimento sanzionatorio al rigetto della sanatoria.

La sanatoria parziale è possibile

Il TAR ha accolto il ricorso contro il rigetto della sanatoria, affermando che il Comune aveva erroneamente escluso la possibilità di una sanatoria parziale.

La sanatoria parziale è infatti espressamente prevista dall'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024 (Salva Casa), per interventi in parziale difformità dal permesso di costruire.

Ma in realtà, già sotto la precedente normativa, la sanatoria parziale era consentita per opere autonome e scindibili dal resto dell'immobile, purché non vi fosse un legame inestricabile con le altre parti.

Si è infatti chiarito che “il principio pretorio di unitarietà della sanatoria non è da reputarsi rigidamente operante, allorquando – come, appunto, nel caso in esame, dove l’illecito edilizio ritenuto preclusivo afferisce ad una superfetazione (sopraelevazione) dell’edificio originario, includente l’appartamento in proprietà – l’abusività investa non già la ‘costruzione’ in senso unitario, ossia riguardata nel suo complesso, bensì singole porzioni di essa che non siano tra loro inestricabilmente connesse, ma autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale".

Opere scindibili e autonome: ok alla sanatoria parziale

In definitiva, il TAR ha sottolineato che la sanatoria parziale è possibile quando le opere abusive sono autonome e scindibili dal resto dell'edificio sia dal punto di vista materiale che funzionale.

La sanatoria parziale è quindi ammessa sia sotto la normativa attuale sia in passato, purché:

• le opere siano chiaramente identificabili e non connesse in modo inestricabile con l'insieme;
• vi siano elementi che consentano di separare le parti sanabili da quelle non sanabili.

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La nuova sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa

Tornando al DL Salva Casa, c'è da sottolineare come oggi, la sanatoria - anche parziale - sia più semplice in quanto sono cambiate le regole sulla cd. doppia conformità.

Mentre per gli abusi edilizi gravi (in totale difformità, senza permesso di costruire) restano ancorati al principio della conformità urbanistica ed edilizia sia all'epoca dell'abuso che al momento della richiesta di sanatoria, per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, invece, il Salva Casa prevede la sanatoria semplificata: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

In virtù della nuova "doppia conformità semplificata", si dovrà verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell'epoca) e quella urbanistica attuale (molto probabilmente più permissiva). 

Riassumendo, i può ottenere il permesso di costruire in sanatoria e presentare la SCIA se l'intervento è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.