Condoni e Sanatorie

In attesa della definizione del condono edilizio possono essere effettuati soltanto interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d'uso dell'immobile.

L'ampliamento dell'abitazione con realizzazione di locale wc e disimpegno, creando nuovo volume, sfugge al ferreo perimetro designato per la sanatoria straordinaria del Terzo condono edilizio, che ammette solo opere senza aumento di superficie.

Il requisito della doppia conformità urbanistico-edilizia per consentire la sanatoria di un'opera abusiva è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica. Sono comunque illegittimi i provvedimenti di sanatoria "atipica" che prescindano dal requisito della doppia conformità.

La cosiddetta "sanatoria condizionata", caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati all'esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia che non posseggono, non è prevista dall'assetto normativo del Testo Unico Edilizia

Anche le opere soggette al regime della DIA o della SCIA sono soggette a rimozione, se siano realizzate abusivamente, qualora non siano conformi agli strumenti urbanistici. In ogni caso, in pendenza del termine per la presentazione delle domande di sanatoria straordinaria, tutti i procedimenti sanzionatori in materia edilizia sono sospesi.

Il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio, anche se eseguito senza opere, soggiace ormai al permesso di costruire, e ciò al pari della ristrutturazione edilizia c.d. "pesante".

Le serre solari bioclimatiche non vengono realizzate con lo scopo di ricavare un'area utilizzabile esterna agli edifici, ma specificamente per realizzare un risparmio energetico, e per tale ragione vengono autorizzate, dal punto di vista edilizio, come impianti che non creano superficie né volumetria utile.

E' legittimo l'annullamento del titolo abilitativo edilizio da parte del comune malgrado il tempo trascorso (23 anni dal condono), se si è accertato che le opere non avrebbero potuto essere condonate in quanto non risultavano ultimate alla data prescritta dall’art. 39 della legge 724/1994 e, quindi, entro il 31 dicembre 1993.

Laddove l'abuso edilizio consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 mc va riferito all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone.

I proprietari, i possessori e i detentori a qualsiasi titolo di immobili e aree d’interesse paesaggistico non possono distruggerli, né introdurvi modificazioni che arrechino pregiudizio ai valori paesaggistici oggetto di protezione.

Non può ritenersi meramente pertinenziale una veranda costruita ex novo che occupa un'area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale. Pertanto è impossibile la sanatoria straordinaria in zona vincolata, 'dedicata' esclusivamente a opere di restauro, risanamento o manutenzione straordinaria.

L'imposizione di un termine, anteriore alla data di scadenza per la presentazione della domanda di condono, entro cui gli immobili devono essere ultimati ha proprio lo scopo di evitare che si chieda di "sanare" un abuso non ancora commesso o ultimato.

Lo scopo dell’articolo è quello di presentare agli addetti ai lavori, tecnici e professionisti del settore, le modifiche che sono intervenute con il decreto semplificazioni nel campo dell’edilizia, riguardati il concetto della tolleranza. Attraverso un’analisi approfondita tra casi esemplificativi e approfondimenti di alcune normative regionali, viene illustrato l’istituto, tra problematiche di applicazione e prossimi scenari di utilizzo.

La distinzione tra vincoli assoluti e relativi non rileva al fine della condonabilità delle opere, stante il chiaro disposto legislativo che richiama (in modo indifferenziato) opere che siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali.

Se il fabbricato oggetto della istanza di condono ha superato la cubatura di 750 mc prevista come limite massimo dall’art. 39 della legge 724/1994, la sanatoria straordinaria non è possibile. Tale limite volumetrico non è aggirabile in alcun modo, tanto meno presentando istanze di condono 'separate'.

Il rifacimento di una porzione di muratura perimetrale ammalorata, realizzata nel rispetto degli elementi formali e strutturali dell'edificio originario, può integrare, in determinate condizioni, un intervento di risanamento conservativo.

Dopo le esternazioni del ministro Salvini sul possibile ritorno di un nuovo 'mini' condono edilizio, ecco un approfondimento a maglie larghe sul tema: le norme di prevenzione e repressione degli abusi attuali, le norme sul pregresso, la responsabilità degli insuccessi, l'inefficacia delle norme attuali, la repressione materiale, la verifica delle forze in campo.

La legittimità di un'opera edilizia non va saggiata con riferimento all'aderenza alla normativa sopravvenuta rispetto all'intervento ma secondo le regole operanti al momento in cui lo stesso si realizza e la sua consistenza si apprezza da parte dell'amministrazione.

L'ordinanza di demolizione è legittima se contiene la valutazione di non condonabilità del manufatto, nella parte in cui ritiene accertato che le opere in contestazione sono state realizzate dopo il 31.3.2003, pertanto fuori dai limiti temporali di utilizzo per l'ammissione alla sanatoria delle leggi 47/1985 (Primo condono), 724/1996 (Secondo condono) e 326/2003 (Terzo condono).

Non può esserci doppia conformità e quindi permesso di costruire in sanatoria ex art.36 del Testo Unico edilizia se le opere di urbanizzazione necessarie non sussistevano al momento della realizzazione dell'abuso, come non erano presenti neppure al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Matteo Salvini propone un mini-condono edilizio, sollevando polemiche. Mirato a sanare piccole irregolarità, promette benefici economici, ma incontra l'opposizione che lo etichetta come "criminogeno". Antonio Tajani concorda sottolineando l'importanza della rigenerazione urbana. Il dibattito anticipa decisioni cruciali sul bilancio nazionale.

Esistono due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono edilizio: il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

La normativa sul condono richiede la permanenza dell'immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento di condono, la realizzazione di opere aggiuntive venendo meno l'attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell'istanza di sanatoria.

Il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.