Salva Casa: la Cassazione dice no alla sanatoria della sopraelevazione dell'abuso

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti applicativi del Decreto Salva Casa in tema di tolleranze costruttive, escludendo la sanatoria della sopraelevazione realizzata su un immobile abusivo non ancora legittimato. L'articolo analizza una pronuncia penale che qualifica il sopralzo come prosecuzione dell'attività edilizia illecita originaria, integrando un nuovo reato. Ne deriva l'impossibilità di "separare" artificialmente gli interventi, applicando l'art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 solo alla parte più recente dell'opera, lasciando sospeso l'abuso principale.

Sanatoria della sopraelevazione di immobile abusivo: non si può fare!

E' possibile sanare, con le nuove tolleranze costruttive del Decreto Salva Casa (art.34-bis del dpr 380/2001), una sopraelevazione realizzata su un immobile abusivo, per la parte 'restante' e non ricompresa nella domanda di condono?

Domanda particolare ma assolutamente attuale, alla quale la Corte di Cassazione risponde in maniera secca, disegnando una sorta di linea guida importante per le amministrazioni chiamate a dirimere le questioni edilizie. Di fatto, questo tipo di sanatoria è impossibile perché l'opera (il sopralzo, appunto) realizzata sull'abuso è abusiva a sua volta e 'trascina' anche l'immobile abusivo che attende il condono.

Il caso: manufatto di 56 metri su terrazzo abusivo

Il caso nasce dal sequestro preventivo di un manufatto di 56 mq realizzato sul terrazzo della ricorrente in violazione dell’art. 44 d.P.R. n. 380 del 2001 e dell’art. 181 d.lgs. n. 42 del 2004.

Il Tribunale del riesame ha confermato la misura cautelare perché la ricorrente ha proseguito l'edificazione dell’abuso. Nella prospettiva difensiva, invece, il manufatto sarebbe assentito, per una parte, da una concessione edilizia del 1984, dal condono del 2004 e dalla successiva integrazione documentale del 2019 e, per la parte non coperta dal titolo, rientrerebbe nell'edilizia libera, alla luce dell'art. 34-bis d.P.R. n. 380 del 2001, come introdotto dalla legge 105/2024 - Salva Casa, per cui le difformità rispetto all’originaria concessione edilizia, oggetto di pratiche amministrative successive, non integravano abusi ma tolleranze costruttive.

Di qui - secondo la ricorrente - l'assenza non solo del fumus commissi delicti ma anche del periculum in mora, atteso che la prosecuzione della costruzione doveva ritenersi legittima.

La sopraelevazione sul terrazzo abusivo è abusiva a sua volta

Il Tribunale del riesame ha accertato che il manufatto sequestrato era stato realizzato in prosecuzione di opere non coperte da condono e ancora abusive: dalle foto era stato possibile constatare che si era trattato di una nuova volumetria che necessitava del permesso a costruire e dell’autorizzazione paesaggistica.

Di qui la corretta configurazione dei reati contestati e la sussistenza dei presupposti di legge per la cautela.

La decisione - spiega la Corte - "è in linea con la giurisprudenza secondo cui la sopraelevazione di una costruzione realizzata "sine titulo" e non sanzionata costituisce ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante, in quanto tale, un nuovo reato, sicché l'ordine di demolizione seguito alla condanna del soggetto che se n'è reso autore afferisce all'intero manufatto abusivo e, nel caso in cui sia stata presentata e penda ancora istanza di condono in relazione alla parte dell'immobile inizialmente edificata, questa non sarà sanabile, al pari della successiva sopraelevazione".

Le conseguenze: no all'utilizzo del Salva Casa per l'artificiosa separazione degli interventi

In definitiva:

• le tolleranze edilizie non si applicano per interventi collegati a volumetrie già prive di un definitivo titolo di legittimazione;
• il Salva Casa non può tramutarsi in un salvagente che divide artificialmente gli interventi edilizi consentendo la sanatoria di una parte, mentre l'altra resta abusiva e in attesa di condono;
• i lavori edilizi su un abuso non regolarizzato proseguono l'attività illecita dello stesso.

FAQ TECNICHE: Salva Casa e sanatoria della sopraelevazione del terrazzo abusivo | Ingenio

È possibile sanare una sopraelevazione realizzata su un immobile abusivo?
No. La sopraelevazione eseguita su un manufatto privo di titolo edilizio definitivo è abusiva a sua volta. Secondo la giurisprudenza penale, l’intervento costituisce prosecuzione dell’illecito originario e non può essere oggetto di sanatoria autonoma, neppure se l’abuso principale è in attesa di condono.

Le tolleranze costruttive del Salva Casa si applicano a questi casi?
No. Le tolleranze di cui all’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 presuppongono un intervento legittimo o almeno legittimato. Se l’opera originaria è abusiva e non sanata, le nuove tolleranze non possono essere utilizzate per “recuperare” solo la parte finale dell’intervento edilizio.

La sopraelevazione integra un nuovo reato edilizio?
Sì. La Corte di Cassazione ribadisce che la sopraelevazione su costruzione realizzata “sine titulo” configura una ripresa dell’attività criminosa iniziale. Si tratta quindi di un nuovo reato edilizio, che giustifica il sequestro preventivo e l’ordine di demolizione dell’intero manufatto.

È possibile scindere l’intervento tra parte condonata e parte tollerata?
No. Il Salva Casa non consente una separazione artificiosa degli interventi edilizi. Non è ammessa la sanatoria di una porzione dell’opera lasciando l’altra abusiva e in attesa di condono: l’illegittimità dell’abuso originario “contamina” anche le opere successive.

Quali sono le conseguenze pratiche per i Comuni e i tecnici?
Le amministrazioni devono negare l’applicazione delle tolleranze edilizie quando i lavori insistono su volumetrie prive di titolo definitivo. Qualsiasi intervento successivo su un abuso non sanato prosegue l’illecito e resta integralmente soggetto a repressione edilizia e penale, senza possibilità di regolarizzazione parziale.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO