Tolleranze costruttive: perché frazionamenti, soppalchi e modifiche dei prospetti non sono ammessi

Tolleranze costruttive e abusi edilizi

Quando si decide di iniziare dei lavori edilizi bisogna aver ben chiara la distinzione tra difformità minori e interventi che incidono in modo sostanziale sull’organismo edilizio. Le tolleranze costruttive consentono di assorbire limitati scostamenti tecnici tra progetto e opera realizzata, senza che questi costituiscano abuso edilizio.

Non può invece essere invocato il concetto di tolleranza costruttiva per interventi che modificano in modo significativo l’edificio.

Le modifiche che incidono su elementi come la distribuzione interna, il numero di unità immobiliari, i prospetti o la superficie fruibile costituiscono ristrutturazione edilizia, la quale è invece soggetta a permesso di costruire (PdC) e/o segnalazione certificata inizio attività (SCIA). Se eseguite senza titolo, tali opere possono comportare misure ripristinatorie, fino alla demolizione.

Il TAR dell’Emilia-Romagna con la sentenza n. 233/2026, ha chiarito i limiti applicativi delle tolleranze costruttive, ribadendo che interventi come frazionamenti, modifiche dei prospetti e realizzazione di soppalchi fruibili non possono essere considerati semplici difformità tecniche, ma devono essere valutati nel loro impatto complessivo sull’organismo edilizio. 

Abuso edilizio: frazionamenti, soppalchi e modifiche ai prospetti non sono tolleranze costruttive

Nel 2017, un Comune ha effettuato un sopraluogo su un immobile di proprietà di una società immobiliare, rilevando ben sedici interventi realizzati in difformità rispetto ai titoli edilizi esistenti (due DIA presentate nel 1999 e nel 2004).

Conseguenza?

Il Comune emette un’ordinanza che imponeva la demolizione delle opere abusive.

La società ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR dell’Emilia Romagna, sostenendo che le difformità contestate fossero in realtà interventi di modesta entità, infatti a suo dire:

• alcune irregolarità derivavano da errori tra planimetrie progettuali e catastali;
• le opere avrebbero potuto rientrare nella manutenzione straordinaria o in interventi soggetti a CILA o SCIA;
• alcune difformità avrebbero potuto essere ricondotte alle tolleranze costruttive e progettuali previste dalla normativa regionale.

Inoltre sosteneva anche che le opere avrebbero dovuto essere esaminate singolarmente e non nel loro complesso.

Tuttavia le “(…) risultanze istruttorie – … – attestano, tuttavia, un intervento connotato dalla radicale trasformazione dell’organismo edilizio: modifiche dei prospetti (anche per dimensioni e posizionamento delle aperture), frazionamento delle unità immobiliari (da tre a sei alloggi), realizzazione di soppalchi di rilievo (mq 3,75 e mq 13,57) che incrementano la superficie fruibile e riducono le altezze utili dei vani sottostanti con ricadute igienicosanitarie. In tale cornice, la qualificazione delle opere come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10 D.P.R. n. 380/2001, realizzata in zona A del centro storico, sottoposte al preventivo rilascio del permesso di costruire (o della SCIA alternativa nei casi tipizzati), appare, dunque, del tutto corretta e coerente con il quadro fattuale accertato dall’Amministrazione.”

Tutte queste opere, considerate nel loro insieme, hanno determinato una trasformazione significativa dell’edificio, configurando una ristrutturazione edilizia, per la quale è richiesto il preventivo rilascio del permesso di costruire.
In assenza di questo titolo, l’ordine di demolizione risulta legittimo.

Così come “Nel caso concreto, frazionamenti, soppalchi e modifiche dei prospetti concorrono ad un unicum edilizio non parcellizzabile al fine di mitigarne l’impatto. Invero, costituisce ormai ius receptum il principio secondo cui la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate. Non è quindi consentito suddividere una parte degli interventi per negare l’assoggettabilità del tutto alla sanzione demolitoria, poiché il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva essenzialmente dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni (…).”

L’abuso edilizio deve essere valutato nel suo complesso, considerando l’effetto combinato di tutti gli interventi. Nel caso concreto, frazionamenti, soppalchi e modifiche dei prospetti formano un unico intervento trasformativo dell’edificio, per questo:

non è possibile scomporre le opere per ridurne artificialmente la rilevanza ed evitare la sanzione demolitoria.

Infine il TAR chiarisce un punto importantissimo ossia “Le tolleranze operano per scostamenti minori e fisiologici e non possono coprire interventi che, per qualità e consistenza, alterano l’organismo edilizio, come quelli accertati (frazionamenti, modifiche dei prospetti, soppalchi fruibili). Inoltre, l’Amministrazione ha dato conto dell’impossibilità di ricondurre le difformità rilevate entro i limiti delle tolleranze costruttive valevoli ratione temporis, anche in riferimento all’insuperabile violazione dei parametri igienico-sanitari conseguenti alla riduzione delle altezze interne.”

La società sosteneva che alcune difformità rientrassero nelle tolleranze previste dalla normativa regionale. Il TAR ha chiarito, invece, che queste tolleranze coprono solo scostamenti minimi e fisiologici, come piccoli differenze dimensionali o errori tecnici inevitabili.

Non possono invece essere utilizzate per giustificare interventi che modificano in modo sostanziale l’edificio, come:

• la creazione di nuovi alloggi tramite frazionamento;
• la realizzazione di soppalchi abitabili;
• le modifiche ai prospetti.

Nel caso concreto, alcune opere (soppalchi) comportavano anche violazioni dei requisiti igienico-sanitari, legate alla riduzione delle altezze interne dei locali.

Quindi:

• quando un intervento rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia più rilevante richiede il preventivo rilascio di un titolo abilitativo (PdC o Super-SCIA in zona A);
• non è possibile scomporre le opere per ridurne ed evitare la sanzione demolitoria;
• le tolleranze costruttive non possono essere invocate per sanare interventi che alterano in modo significativo l’organismo edilizio.    

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ

Che cosa si intende per tolleranze costruttive?
Le tolleranze costruttive sono scostamenti tecnici e dimensionali minimi tra il progetto e l’opera realizzata, fisiologici per variabilità di posa e lavorazione, senza impatto sostanziale sull’organismo edilizio.

In quali contesti si applicano?
Si applicano a interventi edilizi in cui le difformità sono marginali e non modificano configurazione planivolumetrica, distribuzione interna, prospetti o destinazione d’uso delle unità immobiliari.

Quali requisiti e prestazioni sono coinvolti?
Rientrano nelle tolleranze solo differenze dimensionali minori, errori tecnici inevitabili e non alterazioni che incidono su requisiti igienico‑sanitari, altezze utili, distribuzione degli spazi o proporzioni dei prospetti.

Perché frazionamenti e soppalchi non rientrano?
Frazionare unità immobiliari, creare soppalchi fruibili o variare prospetti comporta modifiche funzionali e morfologiche significative: aumento di superficie fruibile, variazione di altezze interne e nuova distribuzione delle funzioni. Ciò supera la nozione di semplice difformità tecnica.

Quali titoli abilitativi sono richiesti?
Interventi che trasformano l’edificio rientrano nella ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 e richiedono permesso di costruire o, nei casi tipizzati e nelle zone consentite, SCIA alternativa (Super‑SCIA).