Ricostruzione: ristrutturazione o nuova costruzione? Chiarimenti su tolleranze costruttive e distanze legali

Demolizione e ricostruzione: ristrutturazione o nuova costruzione?

Quando si decide di demolire e ricostruire il proprio immobile, sorge spesso il dubbio:

si tratta di una semplice ristrutturazione o di una nuova costruzione?

Il confine tra ristrutturazione e nuova costruzione è infatti labile e basta un incremento volumetrico, un’altezza maggiore, una modifica della sagoma dell’edificio per trasformare quello che sulla carta sembra un intervento di recupero in una vera e propria costruzione ex novo.
Quando l’aumento di volumetria è minimo spesso si ricorre alle cosiddette "tolleranze costruttive" previste dalla norma.

In questo caso sorgono però più dubbi:

le tolleranze costruttive possono salvaguardare il costruttore anche nei rapporti con i vicini?

se un edificio dovesse risultare parzialmente difforme rispetto a quello preesistente, va demolito interamente o solo nella parte eccedente?

A queste domande ha dato risposta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20360/2025.

Distanze legali: demolizione e ricostruzione è nuova costruzione?

Entrando nei meriti, vedremo quando un intervento di demo-ricostruzione può ancora definirsi ristrutturazione edilizia e quando invece esso si configuri come nuova costruzione, soggetta al pieno rispetto delle distanze legali da confini, strade e fabbricati.

Con la sentenza n. 20360/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito alcuni punti fondamentali relativamente all’esatta valutazione delle variazioni di volume, altezza e sagoma di un edificio ricostruito, con particolare attenzione alle cosiddette tolleranze costruttive, aspetto spesso frainteso nella pratica professionale.

Il ricorrente, proprietario di un immobile, aveva ottenuto una concessione edilizia per demolire e ricostruire il proprio fabbricato, trasformandolo ad attività artigianale. A questo punto, una società vicina lo ha citato in giudizio chiedendo l’arretramento dell’edificio per violazione delle distanze previste dal regolamento edilizio locale.

Il Tribunale di Sora inizialmente aveva supportato il ricorrente, qualificando l’intervento come semplice ristrutturazione, ma la Corte d’Appello di Roma aveva ribaltato la decisione, configurando l’opera come nuova costruzione e ordinando il ripristino dello stato dei luoghi.

Il caso giunto al terzo grado di giudizio viene ribaltato in quanto i giudici cassano la sentenza d’appello e rinviano la causa alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, chiarendo degli aspetti molto interessanti: la ricostruzione che segue una demolizione può essere considerata, ai fini delle distanze, una nuova costruzione, infatti “nel caso in cui le originarie dimensioni dell'edificio, demolito e ricostruito, siano variate, con aumento della volumetria o delle superfici occupate in relazione all’originaria sagoma di ingombro, si verte nella ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario. (…) La Corte di Appello, tuttavia, dopo aver accertato che, per effetto dell’intervento edilizio (...) fosse stato eretto un manufatto con volume ed altezza maggiore rispetto a quello preesistente, demolito, ha ordinato l’arretramento dell’intera fabbrica, senza verificare preventivamente se lo strumento urbanistico locale contenesse, o meno, una norma espressa idonea ad estendere le prescrizioni in tema di distanze anche agli edifici risultanti da una attività di demolizione e ricostruzione, intesi nel loro complesso. Solo ove esista tale disposizione, infatti, può essere ordinato l’arretramento dell’intera fabbrica, dovendosi, in caso contrario, limitare la pronuncia demolitoria alla sola porzione eccedente la dimensione o il volume dell’edificio originario.”

Secondo la Corte, quindi, qualora la ricostruzione differisca in volume e superficie dalla costruzione originale demolita, sussiste ai fini delle distanze tra fabbricati e dai confini la condizione di nuova costruzione. Inoltre:

• se lo strumento urbanistico locale prevede espressamente l'estensione delle prescrizioni sulle distanze anche alle ricostruzioni, l’intero edificio deve rispettare le distanze previste per le nuove costruzioni;
• in assenza di tale norma, le prescrizioni sulle distanze si applicano solo alle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario.

La Corte d’Appello aveva ordinato invece direttamente l’arretramento della costruzione senza verificare l’esistenza di tale disposizione nella normativa locale.

Demolizione e ricostruzione: quando le tolleranze del 2% non valgono tra privati

L’edificio ricostruito presentava:

• un aumento di volume di 14,31 mc rispetto ai precedenti 277,72 mc (pari al 5% circa);
• un incremento di altezza di 25 cm (da 5,55 a 5,80 metri);
• una trasformazione della copertura da tetto a falde in terrazzo.

In base a ciò il ricorrente aveva invocato l’applicazione dell'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, che consente tolleranze costruttive fino al 2% per altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta.

La Cassazione respinge questa tesi precisando che “L’art. 34-bis, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001, (...) prevede che “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”. Trattasi di disposizione che, in base al suo tenore letterale ed alla sua collocazione sistematica, attiene al profilo della conformità dell’opera alla normativa edilizia vigente, ai fini dell’eventuale applicazione delle sanzioni previste dalla legge, ed è pertanto destinata a trovare applicazione esclusivamente nei rapporti fra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati.”
La norma stabilisce che scostamenti relativi a parametri quali l’altezza dell’edificio, i distacchi dai confini, la cubatura, la superficie coperta e altri indici dimensionali non costituiscono violazione edilizia quando sono contenuti entro il limite massimo del 2% rispetto alle misure previste. La norma individua quindi quando il Comune possa, o meno, qualificare un intervento come irregolare, ma tale motivazione vale esclusivamente nei rapporti con la Pubblica Amministrazione e non la si può far valere nei rapporti tra privati.

In sintesi:

anche se una difformità rientra nel 2%, il vicino può comunque lamentare e fare valere la violazione delle distanze, delle vedute o di altri diritti previsti dal codice civile.

In merito alle tolleranze costruttive, anche scostamenti minimi (2-5%) che non comportano sanzioni amministrative, possono giustificare azioni legali del vicino per violazione delle distanze e dei diritti di veduta.
Mentre per quanto riguarda la verifica della normativa locale, risulta essenziale che chi intenda demolire e ricostruire un edificio debba verificare attentamente se tale norma estenda le prescrizioni sulle distanze all’intero manufatto o solo alle parti eccedenti.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: demolizione e ricostruzione, nuova costruzione, ristrutturazione edilizia, distanze legali, tolleranze costruttive, DPR 380/2001, variazioni volumetriche e altezza, Salva Casa.