Decreto Salva Casa e tetto rialzato: confermati i limiti di retroattività

Abusi edilizi e Salva Casa: quando la sanatoria non si può applicare retroattivamente

Quando si tratta di edilizia, anche l’intervento più innocuo può trasformarsi in un abuso con conseguenze pesanti che sfociano in ordinanze di demolizione, sanzioni amministrative e procedimenti penali. Questo può accadere quando si alza un tetto anche solo di qualche decina di centimetri senza i necessari permessi, creando un incremento volumetrico non autorizzato.

Il decreto Salva Casa (DL 69/2024) è arrivato come una boccata d’ossigeno per migliaia di proprietari che si trovano in situazioni irregolari: tolleranze costruttive ampliate, procedure di sanatoria semplificate, nuove possibilità di regolarizzazione.
Una normativa pensata per sanare piccole difformità e rendere più fluido il rapporto tra cittadini e pubblica amministrazione in materia edilizia in realtà cela un problema che molti sottovalutano:

il Salva Casa non è retroattivo

Infatti il decreto non può cancellare con un colpo di spugna provvedimenti già adottati, dinieghi già emessi, ordinanze di demolizione già diventate definitive, infatti ogni provvedimento va valutato secondo le norme vigenti al momento della sua adozione e non in base a leggi successive, sebbene più favorevoli.

Ciò ha conseguenze pratiche enormi in quanto:

• chi ha ricevuto un diniego di sanatoria prima della data di entrata in vigore del Salva Casa non può semplicemente invocare le nuove norme per ribaltare quella decisione;
• chi non ha impugnato nei termini un’ordinanza di demolizione non può chiederne la revoca citando il decreto;
• chi ha presentato un'istanza di accertamento di conformità che è stata respinta deve presentarne una nuova per beneficiare delle disposizioni più favorevoli.

Il caso esaminato dal TAR Piemonte con la sentenza n. 628/2025 rappresenta un esempio paradigmatico di questa problematica ossia il susseguirsi di una serie di eventi esemplificativi in successione: un intervento non autorizzato di lieve incremento volumetrico (innalzamento del solaio di copertura di un fabbricato), un’ordinanza di demolizione, un tentativo di sanatoria respinto, una sentenza penale di assoluzione e infine l’illusione che il Salva Casa potesse risolvere tutto retroattivamente.

Ma il Tribunale con la propria decisione ha sancito che il nuovo decreto è uno strumento potente per il futuro, ma non può riscrivere un passato amministrativo già consolidato.

Il caso del tetto problematico

Un fabbricato pertinenziale ad uso deposito risalente alla fine dell’800 ha subito una serie di interventi da parte di due comproprietarie, le quali nel 2016 avevano ottenuto un’autorizzazione paesaggistica per alcuni interventi esterni tra cui:

• modifica di un infisso;
• chiusura di una porta;
• sostituzione del manto di copertura.

Durante un sopralluogo, i tecnici comunali hanno rilevato ben altro ossia un rifacimento totale del tetto con innalzamento di circa 30 centimetri dal piano di imposta della falda rivolta verso la proprietà confinante.
Le opere sono state qualificate come ristrutturazione edilizia che avrebbe richiesto il permesso di costruire, di fatto mai richiesto dalle proprietarie. L’obbligo di permesso di costruire è dipeso dal fatto che l’innalzamento del tetto (oltre ad aver comportato un incremento volumetrico) abbia anche causato un abuso edilizio per un immobile sito in area sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale.

A ciò si aggiunge il fatto che il Comune sia classificato in zona sismica 3, con conseguente violazione delle norme sulla denuncia strutturale in zona sismica.
Considerato tutto ciò, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione delle opere abusive, mai impugnata dalle proprietarie.

In seguito le proprietarie presentano istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'articolo 36 del DPR 380/2001, ma il Comune ha rilevato incongruenze tra quanto dichiarato nel progetto e quanto accertato con il sopralluogo, in particolare sull'entità dell'innalzamento del tetto e nel gennaio 2020 è arrivato il diniego alla sanatoria. Contro tale diniego le proprietarie hanno presentato ricorso al tribunale amministrativo regionale (TAR).

Il colpo di scena arriva nel 2021 quando il Tribunale penale di Torino assolve le ricorrenti relativamente all’innalzamento del tetto di 30 centimetri e allora il Comune ha emesso una revoca in autotutela il diniego di accertamento di conformità, riaprendo la pratica ma richiedendo una documentazione integrativa per completare l’istruttoria.

A questo punto le proprietarie hanno invocato il decreto Salva Casa (DL 69/2024), il quale ha introdotto importanti novità in materia di tolleranze costruttive e sanatorie edilizie, con riferimento specifico a:

• l’articolo 9-bis sulla determinazione dello stato legittimo degli immobili;
• le modifiche confluite nell’articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive;
• l’articolo 36-bis sulle procedure semplificate di sanatoria.

Quindi, secondo le ricorrenti queste norme avrebbero dovuto essere applicate al loro caso, consentendo la sanatoria delle opere realizzate.

TAR Piemonte: il decreto Salva Casa non si applica retroattivamente

Il TAR Piemonte, con la sentenza n. 628/2025, respinge il ricorso, stabilendo che il decreto Salva Casa non può essere applicato retroattivamente in particolare “Il d.l. n. 69/2024 è entrato in vigore il 30.05.2024 mentre il provvedimento di revoca in autotutela del diniego di accertamento di conformità, di cui al provvedimento -OMISSIS-, è stato adottato dal Comune di *** *** il *** ***. In diritto amministrativo vige il principio del tempus regit actum secondo il quale ogni provvedimento è regolato dal quadro normativo vigente al momento della sua adozione; da ciò consegue che anche nel giudizio amministrativo la valutazione di legittimità del provvedimento impugnato può essere effettuata esclusivamente sulla base del quadro normativo vigente al momento dell’adozione dell’atto impugnato. Il giudizio amministrativo non può certo essere la sede per un’applicazione retroattiva di norme entrate in vigore nelle more del giudizio.
L’applicazione delle novità normative introdotte dal cd Salva-Casa alla fattispecie in questione dovrà essere, eventualmente, vagliata dall’Amministrazione, ove le ricorrenti proponessero apposita istanza.”
Ogni provvedimento deve essere valutato in base alla normativa vigente al momento della sua adozione e poiché il provvedimento comunale impugnato è precedente all’entrata in vigore del Salva Casa, le nuove norme non potevano costituire un parametro di valutazione. Tuttavia c’è ancora una speranza in quanto le proprietarie potranno presentare una nuova istanza di sanatoria invocando le disposizioni del Salva Casa, che dovrà essere valutata attentamente dall’Amministrazione applicando la normativa vigente al momento della nuova richiesta.

La sentenza del TAR chiarisce quindi i limiti temporali di applicazione del decreto Salva Casa ossia:

le nuove norme non possono trovare
applicazione retroattiva
ai procedimenti già conclusi

Scarica la sentenza in allegato

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