Tolleranze Salva Casa: sono applicabili ad interventi post-costruzione? I chiarimenti

Verande e tolleranze costruttive: cosa prevede l’art. 34-bis del DPR 380/2001

Le verande e le piccole difformità edilizie rappresentano uno dei nodi più frequenti nell’edilizia e, sebbene si tratti di interventi minori apparentemente innocui, possono avere rilevanza sotto il profilo normativo.
Ciò emerge maggiormente nei casi dei centri storici o negli edifici vincolati, dove ogni modifica deve essere attentamente valutata rispetto al progetto originario e ai vincoli urbanistici e paesaggistici vigenti.
A tal proposito, l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001(Testo vigente aggiornato alla Legge 105/2024, Salva Casa) disciplina le cosiddette tolleranze costruttive e al comma 1 chiarisce come “(i)l mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.
Quindi vengono considerati lievi scostamenti tra quanto realizzato e quanto approvato quelli che non alterano significativamente la volumetria, la sagoma o le caratteristiche complessive dell’immobile e che non comportano alcun pregiudizio per l’interesse pubblico.

Il fine della norma è quello di evitare interventi punitivi per piccole discrepanze tecniche o interpretazioni grafiche marginali nei progetti approvati.

Ma tale norma vale anche per le opere realizzate in seguito alla costruzione di un immobile?

La risposta è negativa, infatti come chiarito dal TAR Lazio nella sentenza n. 13598/2025, tale norma si applica soltanto alle difformità realizzate contestualmente alla costruzione dell’immobile. Nel caso in esame, una veranda oggetto della causa era stata realizzata successivamente all’edificio e quindi non poteva rientrare nelle tolleranze previste dal Salva Casa.

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Veranda abusiva: il TAR Lazio chiarisce il ruolo delle tolleranze costruttive

In seguito a sopralluoghi congiunti tra tecnici comunali e agenti del Comando di Polizia Locale viene emanato un ordine di demolizione per una veranda a chiusura di un balcone, realizzata su un immobile privato, di circa 1,80 x 1,70 metri con altezza interna di 3 metri.

Il ricorrente contesta tale provvedimento sostenendo varie motivazioni tra cui la legittimità delle opere storiche in quanto l’immobile risalirebbe agli anni ’50, con licenza edilizia e abitabilità regolarmente rilasciata. La veranda, secondo il ricorrente, non sarebbe mai stata considerata illecita e pertanto non potrebbe essere oggi soggetta a demolizione.

Il TAR Lazio ha respinto tutte le contestazioni precisando un punto molto importante relativamente alle tolleranze costruttive, ove viene delineato che “(…) non essendo stato dimostrato che la veranda oggetto del gravato ordine di demolizione sia stata realizzata coevamente alla costruzione dell’immobile, il richiamo alla disposizione in tema di “tolleranze costruttive” non può dirsi pertinente: ed infatti, secondo un consolidato e condivisibile orientamento giurisprudenziale l’art. 34-bis, infatti, si applica unicamente alle lievi difformità dai parametri previsti dal titolo edilizio che si realizzano al momento della edificazione del fabbricato, e dunque in fase costruttiva, tali da comportare uno scostamento tra quanto assentito e quanto di fatto realizzato che, proprio per le sue dimensioni contenute, denota una sostanziale assenza di pregiudizio all’interesse pubblico urbanistico (…). Viceversa, la disposizione non può trovare applicazione per gli interventi realizzati successivamente all’edificazione, atteso che tale interpretazione finirebbe, sostanzialmente, per svilire la portata dell’intero impianto normativo di cui al d.P.R. n. 380/2001, il quale comunque richiede di premunirsi di un titolo edilizio, diverso a seconda della tipologia di lavori da eseguire e indipendentemente da quale sia la portata dell’intervento da porre in essere sul preesistente fabbricato (e fatta ovviamente eccezione per le attività realizzabili in “edilizia libera”)” (…).”
Le “tolleranze costruttive”, disciplinate dall’art. 34-bis D.P.R. 380/2001, non possono essere applicate in tale contesto, perché non vi è prova di quando sia avvenuta la realizzazione della veranda.
In altre parole l’art. 34-bis riguarda solo difformità minime rispetto al titolo edilizio acquisite che siano intervenute durante la costruzione, le medesime disposizioni non possono essere applicate ad opere aggiuntive realizzate in seguito, come la veranda oggetto della controversia. Infatti, la norma sulle tolleranze costruttive riguarda solo quegli scostamenti tra progetto e realizzazione che “proprio per le sue dimensioni contenute, denota una sostanziale assenza di pregiudizio all’interesse pubblico urbanistico”.

La sentenza fornisce un importante chiarimento sui confini applicativi delle tolleranze costruttive, tema spesso oggetto di equivoci interpretativi:

l’articolo 34-bis costituisce una deroga, limitata e circoscritta, applicabile esclusivamente agli scostamenti avvenuti in fase di costruzione, non rappresenta uno strumento per sanare interventi realizzati successivamente senza titolo edilizio.

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Keywords: art. 34-bis DPR 380/2001, tolleranze costruttive, verande, abusi edilizi, difformità edilizie, demolizione.