Tolleranze costruttive: i limiti del Salva Casa arrivano fino al 6% della superficie utile

Sappiamo che il Decreto Salva Casa ha modificato in materia notevole le regole sulle tolleranze costruttive ed esecutive, andando a cambiare i parametri percentuali delle tolleranze costruttive, oggi regolate dall'art.34-bis del Testo Unico Edilizia.

Le tolleranze costruttive permettono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

In linea generale il limite di tolleranza costruttiva è fissato al 2%, ma il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

Il caso: immobile di 92 mq e difformità in altezza

In tal senso, una recente sentenza del Tar Puglia, la n.900 del 1° luglio, è davvero esemplificativa delle novità apportate dal DL 69/2024 in quanto fornisce un esempio numerico che può aiutare a 'capire' cosa devvero è cambiato

Nel caso specifico, il TAR ha annullato l'ordine di demolizione del comune in riferimento a uno scostamento in altezza di 13-20 cm, e per un muretto d'attico di 50cm, che secondo il Tribunale rientrano nelle tolleranze costruttive ex art.34-bis del dpr 380/2001, per un immobile di 92 metri quadrati, che in virtù delle nuove regole prevede una tolleranza del 5%, cioè 60,3 cm su un altezza di 12,06 metri.

Le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa

Il TAR ricorda che, sul piano ordinamentale generale, ai sensi del primo comma di cui all’art. 34 bis del D.P.R. n. 380/2001, “Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Il comma 1 bis - aggiunto dall'art. 1, comma 1, lettera f), numero 1), del d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, nella legge 24 luglio 2024, n. 105 - dispone che:

“Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti: a) del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati; c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati; d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati; d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati”.

Queste difformità rientrano nelle tolleranze

Prima di tutto, il TAR evidenzia che gli interventi posti in essere dalla ricorrente, ritenuti abusivi dalla PA, sono da collocarsi temporalmente ante 24 maggio 2024, e quindi rientrabili nel novero del Salva Casa.

L'amministrazione, poi, non contesta quanto rappresentato dalla ricorrente in relazione ad alcuni profili tecnici rilevanti tra cui la superficie utile dell’unità immobiliare, indicata in 92 mq; con conseguente applicabilità della richiamata percentuale di tolleranza del 5%, riferita espressamente anche alle difformità relative all’altezza.

L'altezza complessiva del prospetto è di 12,06 metri: da questa, si ricava una tolleranza costruttiva del 5%, corrispondente a 60,3 cm, significativamente superiore alle difformità riscontrate dal Comune, siano esse di 13 (come riferisce il ricorrente) ovvero di 20 cm (secondo il comune).

Tolleranze costruttive e regolalmento comunale: che rapporto c'è?

Il TAR osserva che non può escludersi l’applicabilità delle tolleranze costruttive laddove vi sia un titolo edilizio che autorizzi il progetto comportante le modifiche specificamente compiute - sulla base del quale poter parametrare l’entità dello scostamento - nonché nei casi in cui non risultino violate prescrizioni urbanistiche locali o disposizioni inderogabili, come quelle previste in materia di agibilità degli immobili, ovvero connesse ad immobili sottoposti a vincolo ambientale, paesaggistico, idrogeologico o storico-artistico.

Tali ultime circostanze risultano insussistenti nel caso di specie, tenuto conto, tra l’altro, che, come correttamente evidenziato dalla ricorrente, l’art. 28 delle NTA non pone norme metriche determinate, né la prescrizione contenuta nel permesso di costruire può considerarsi norma di rango generale.

"In terzo e ultimo luogo, nel caso in esame, le opere contestate non integravano (e non integrano) né un aliquid novi, rispetto ai titoli rilasciati, né un aliud rispetto agli interventi assentiti per tipologia, materiali e finalità di utilizzo, trattandosi di minime difformità dimensionali, prive di incidenza funzionale e sostanziale", conclude il TAR.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO