Attenzione! Le tolleranze costruttive non si applicano nei rapporti tra privati, rischio demolizione o arretramento

Tolleranze costruttive: quando si applicano e quando no

Le tolleranze costruttive rappresentano un tema molto ricorrente, poiché incidono direttamente sul confine tra la regolarità amministrativa di un intervento e la sua rilevanza urbanistica, non condizionando però i rapporti con i proprietari dei fondi limitrofi.
Esse riguardano per lo più quelle piccole difformità geometriche o dimensionali che si riscontrano tra il progetto approvato e l’opera realizzata.
Secondo il comma 1 dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo vigente aggiornato alla Legge 105/2024, Salva Casa) “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”
Quindi il mancato rispetto dei parametri edilizi entro il limite del 2% non costituisce violazione edilizia.

Un aspetto interessante delle tolleranze edilizie riguarda il loro ambito di applicazione, ossia la possibilità di invocare tali tolleranze non solo nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, ma anche nelle controversie tra soggetti privati, in particolare nelle dispute relative al rispetto delle distanze legali tra edifici confinanti.

Quindi le tolleranze costruttive previste dalla normativa edilizia trovano applicazione nei rapporti tra privati?

A rispondere al quesito e mettere un punto chiaro in merito è la sentenza della Corte di Cassazione n. 20807/2025, che ha chiarito in modo inequivocabile come le tolleranze costruttive, previste dalla normativa edilizia, non siano opponibili nelle controversie civilistiche tra privati relativamente al rispetto delle distanze legali e/o degli altri parametri edilizi stabiliti dal codice civile.

Cassazione: le tolleranze costruttive non valgono nei rapporti tra privati

Una complessa vicenda di distanze e confini tra proprietà ha interessato la sentenza n. 20807/2025 della Corte di Cassazione che ha fornito delle delucidazioni in merito alle tolleranze costruttive, previste dalla normativa edilizia e per le quali infatti non trovano applicazione nei rapporti tra privati.

Il ricorrente del caso lamentava che i vicini avessero realizzato una sopraelevazione del loro fabbricato oltre i limiti consentiti e quindi veniva richiesta la demolizione delle parti eccedenti e l’arretramento alla distanza legale.
Il Tribunale prima e la Corte d’Appello poi avevano rigettato la domanda, ritenendo che l’aumento di altezza rientrasse nella “tolleranza costruttiva del 2%” prevista dalla normativa edilizia.

Il caso approda poi in Cassazione, la quale accoglie parzialmente il ricorso, cassando la sentenza d’appello con rinvio alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composizione. Sul tema specifico delle tolleranze costruttive, la Suprema Corte chiarisce che “In base al comma 2-ter dell’abrogato art. 34 D.P.R. n.380/2001, rubricato “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”, «ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali», norma che è stata sostanzialmente riprodotta dall’art. 34-bis, comma 1, dello stesso d.P.R., riguardante le “tolleranze costruttive”, il quale attualmente prevede che «il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo». Dal loro chiaro tenore letterale e dalla stessa collocazione sistematica si ricava che le citate disposizioni attengono al profilo della conformità dell’opera alla normativa edilizia vigente, ai fini dell’eventuale applicazione delle sanzioni previste dalla legge, e sono pertanto destinate a trovare applicazione esclusivamente nei rapporti fra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati (…). Alla stregua di tali principi, deve allora affermarsi l’erroneità della sentenza impugnata, nella parte in cui ritiene corretta l’affermazione del giudice di primo grado nella parte in cui aveva considerato irrilevante l’accertata sopraelevazione del fabbricato dei convenuti siccome ricompresa nella percentuale di tolleranza prevista dalle norme urbanistiche, con conseguente fondatezza della censura.”
Le disposizioni sulle tolleranze costruttive sono destinate a trovare applicazione esclusivamente nei rapporti fra il privato costruttore e la pubblica amministrazione, non anche in quelli fra soggetti privati.
Questa disposizione si applica esclusivamente nei rapporti tra privato e pubblica amministrazione, cioè per valutare la conformità urbanistico-edilizia dell’opera e l’eventuale applicazione di sanzioni.

Nei rapporti tra privati, invece, anche una minima difformità può costituire violazione delle norme civilistiche sulle distanze legali, con conseguente obbligo di demolizione o arretramento dell’edificio.
Le tolleranze edilizie del 2% non possono essere invocate per sanare violazioni dei diritti dei vicini, infatti in ambito civilistico, ciò che rileva è il rispetto delle distanze minime e degli altri limiti imposti dal codice civile (artt. 873 ss.) e dagli strumenti urbanistici locali, indipendentemente dall’eventuale irrilevanza amministrativa dell’abuso.

In altre parole, una sopraelevazione anche minima che violi le distanze legali può essere contestata dal proprietario confinante, nonostante rientri nelle tolleranze costruttive e non sia sanzionata dal Comune.

In conclusione la Corte di Cassazione ribadisce con fermezza che le tolleranze costruttive non possono estendersi ai rapporti tra privati cittadini. Esse tutelano il costruttore/committente soltanto nell’ambito dei rapporti con la PA, evitando l’applicazione di sanzioni amministrative per minime difformità.

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Keywords: tolleranze costruttive, distanze, confini, art. 34 bis DPR 380/01, piccole difformità, irregolarità edilizia, arrestramento.