Distanze legali e diritto di veduta: quando il codice civile prevale sui regolamenti comunali

Distanze legali e diritto di veduta: cosa dice il codice civile

Le distanze legali e diritto di veduta fanno parte del delicato cerchio di contenziosi che spesso nasce tra proprietari confinanti.

La norma delle distanze minime è disciplinata in primis dal codice civile, in particolare dall’articolo 873 che evidenzia come “(l)e costruzioni su fondi finitimi, se non (...) unite o aderenti, (debbano) essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”
Si cerca quindi di garantire una convivenza armonica tra proprietà contigue imponendo limiti e modalità costruttive volte a tutelare l’interesse di ciascun proprietario a preservare l'utilità del proprio immobile.

Inoltre l’articolo 907 del codice civile precisa che “(q)uando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro (costruzione in aderenza, nda) in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.”
Viene quindi vietata la costruzione di manufatti, anche precari, a distanza inferiore a tre metri dalle vedute del vicino.

Quindi a questo punto sorge spontaneo chiedersi se nei rapporti tra proprietari confinanti, il rispetto delle distanze dalle vedute possa, o meno, essere derogato da disposizioni contenute nei regolamenti edilizi locali.

La realizzazione di strutture quali tettoie, pensiline o altre opere edilizie sono frequenti e molto spesso anche in violazione di tali distanze, per cui il proprietario leso può richiedere non solo il risarcimento del danno eventualmente subito dall'introduzione di un ostacolo al suo diritto di veduta, ma soprattutto la rimozione del manufatto realizzato in difformità dalla norma. Infatti la demolizione è lo strumento di tutela reale più efficace per il ripristino di una situazione conforme al diritto.

Tali principi trovano applicazione nella sentenza della Corte di Cassazione n. 26991/2025, che affronta proprio una controversia relativa alla violazione delle distanze dalle vedute.

Distanze legali e vedute: quando la tettoia va demolita secondo l’art. 907 c.c.

Il ricorrente della causa oggetto di intervento della Suprema Corte denuncia i vicini per la realizzazione, sul proprio terrazzo, di una tettoia con copertura in tegole, in quanto a suo dire la struttura violasse le distanze legali, compromettendo l’esercizio delle sue vedute dirette, laterali e oblique.

I convenuti, dal canto loro, si erano difesi sostenendo che la struttura fosse legittima e in via riconvenzionale era stata avanzata istanza per far dichiarare illegittime le vedute del vicino.

Inizialmente, il Tribunale di Nola accoglie parzialmente la domanda, disponendo l’arretramento della tettoia, poi la Corte d’Appello di Napoli riformula la sentenza precedente, applicando l’art. 907 c.c. e ordinando la demolizione integrale del manufatto sino al rispetto della distanza minima di tre metri dalle vedute del vicino, calcolata secondo il criterio radiale.

L'iter processuale giunge in Cassazione, la quale precisa che “(…) la Corte di Appello di Napoli accoglieva (...) la decisione di (...) riformandola ed ordinando l’integrale demolizione del manufatto oggetto della domanda, fino al rispetto della distanza di tre metri, di cui all’art. 907 c.c., calcolata secondo il criterio radiale. La Corte distrettuale osservava che il Tribunale (avesse) erroneamente applicato al caso di specie la norma di cui all’art. 112 del regolamento edilizio comunale, secondo cui non vanno considerati, ai fini del calcolo della distanza dal confine, gli sporti ornamentali e decorativi che non costituiscono superficie coperta, fino ad un aggetto di due metri dall’edificio, ordinando la rimozione della struttura controversa soltanto sino al rispetto della detta prescrizione, senza considerare che, vertendosi in tema di rapporti tra proprietari di immobili confinanti, la disposizione suindicata non poteva essere applicata, dovendosi invece fare riferimento all’art. 907 c.c., che vieta la costruzione di manufatti a distanza inferiore di tre metri dalle vedute del vicino.”
La Corte di Appello di Napoli, accogliendo il ricorso e ordinando la demolizione di una struttura che violava la distanza minima di tre metri dalle vedute del vicino, come previsto dall'art. 907 c.c., ha ritenuto che il Tribunale di primo grado avesse erroneamente applicato il regolamento edilizio comunale (art. 112), che secondo le fonti del diritto è subordinato ad una legge nazionale quale quella del Codice Civile salvo disposizioni più vincolanti.

Tale regolamento esclude dal calcolo delle distanze gli sporti ornamentali, quando invece nei rapporti tra proprietari confinanti prevale la normativa civilistica sulle vedute, misurata in modo radiale.
Il ricorso in Cassazione è rigettato perché il problema reale consta quindi nella violazione del diritto di veduta, non l’uso del bene comune. Il riferimento all’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) doveva essere visto come un riferimento fatto soltanto incidentalmente. Occorreva invece osservare che la questione centrale fosse il rispetto delle distanze legali dalle vedute e che la struttura avesse già avuto un impatto negativo e dannoso, facilitando un tentativo di intrusione riportato agli atti.

In conclusione nei rapporti tra privati, il rispetto delle distanze dalle vedute è regolato dal codice civile, e non può essere derogato da norme edilizie locali più permissive. La presenza di tettoie, pensiline o manufatti troppo vicini alle finestre del vicino comporta quindi l’obbligo di arretramento o demolizione.

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Keywords: distanze legali, diritto di veduta, articolo 873 c.c., articolo 907 c.c., tettoia, demolizione.