Attenzione agli errori sulle distanze legali! La responsabilità ricade sul progettista

Distanze tra edifici: compiti e responsabilità del progettista

Il progettista di un’opera edilizia è il professionista tecnico che si assicura che l’opera edilizia da realizzarsi rispetti le normative urbanistiche, edilizie e di sicurezza.

La bellezza di tale figura professionale risiede nel fatto che con la sua preparazione e competenza concretizza su carta ciò che si trova nella sua immaginazione. La sua attività non si esaurisce nella redazione di elaborati grafici o nella scelta delle soluzioni costruttive, ma implica una responsabilità più ampia, ossia quella di garantire la conformità del progetto alle regole tecniche e alle disposizioni di legge, comprese quelle relative alle distanze legali tra edifici e dai confini.

Il progettista, infatti, è tenuto sempre ad accertare che le soluzioni proposte siano pienamente realizzabili, evitando che errori di valutazione o un’errata interpretazione delle norme possano rendere il progetto illegittimo.
Il campo delle responsabilità di questo tecnico riguarda anche le distanze tra edifici, infatti il progettista non può ritenersi esonerato dall’obbligo di rispettare le distanze minime tra edifici o dai confini sulla base dell’esistenza di percorsi, passaggi o stradelle di natura privata che separano i fondi.
Tali elementi, infatti, non assumono la funzione di “strada pubblica” ai sensi della normativa urbanistica e non determinano, di conseguenza, alcuna deroga automatica alle distanze legali.

La mancata osservanza di tali disposizioni può comportare conseguenze rilevanti, come l’obbligo per i committenti di adeguare le costruzioni, nonché la responsabilità del progettista per eventuali danni derivanti da errori progettuali.

Recentemente la Corte di Cassazione, ha esplicitato la responsabilità del progettista per la violazione delle norme sulle distanze legali tra edifici e dai confini, confermando come l’irrealizzabilità del progetto o la sua non conformità alla legge costituiscano un inadempimento con colpa grave a carico del professionista.

Progettista responsabile se il progetto viola le distanze tra edifici: cosa dice la Cassazione

Nel 2006, un progettista viene citato in giudizio dal vicino di proprietà contro i committenti, per la denuncia di nuova opera e l’istanza di arretramento della costruzione sino al rispetto delle distanze previste dal regolamento edilizio comunale.
I committenti avevano invocato la responsabilità della progettista in manleva, sostenendo che il progetto fosse conforme alle normative.
Inizialmente, il Tribunale accolse la domanda del vicino, rilevando che la costruzione non rispettava le distanze previste dal regolamento comunale.

Conseguenza?

Il progettista fu condannato al risarcimento dei danni.

In seguito la Corte d’Appello precisò che il manufatto costituiva una nuova costruzione e non rispettava le distanze legali previste, né nel caso di pareti finestrate, né in quello di pareti cieche non in aderenza.
La Corte evidenziò l’irrilevanza del fatto che l’intervento fosse stato autorizzato dalle autorità competenti e confermò la condanna del progettista ad indennizzare i committenti dai danni subiti.

A questo punto il progettista presenta ricorso alla Corte di Cassazione, la quale precisa come “Il progettista infatti, secondo il giudice di seconde cure, risponde di una obbligazione di risultato, onde tra i suoi doveri rientra anche quello di redigere un progetto conforme, oltre che alle regole tecniche, anche alle norme giuridiche che disciplinano le modalità di edificazione su un dato territorio, con la conseguenza che gli errori di progettazione concernenti la mancata adeguazione degli edifici previsti alla normativa vigente non possono che costituire inadempimento caratterizzato da colpa grave e quindi fonte di responsabilità del progettista (…). L’architetto, l’ingegnere o il geometra, nell’espletamento dell’attività professionale consistente nell’obbligazione di redigere un progetto di costruzione o di ristrutturazione di un immobile, è debitore di un risultato, essendo il professionista tenuto alla prestazione di un progetto concretamente utilizzabile, anche dal punto di vista tecnico e giuridico, con la conseguenza che l’irrealizzabilità dell’opera, per erroneità o inadeguatezza del progetto affidatogli, dà luogo ad un inadempimento dell’incarico ed abilita il committente a rifiutare di corrispondere il compenso, avvalendosi dell’eccezione di inadempimento (…)”.
Il progettista è quindi tenuto a redigere un progetto conforme sia alle regole tecniche sia alle norme urbanistiche, comprese quelle relative alle distanze legali tra edifici, alle distanze dai confini e a quelle dal ciglio stradale (solo in caso di viabilità pubblica). Eventuali errori progettuali che comportino l’irrealizzabilità dell’opera integrano inadempimento con colpa grave, rendendo il progettista responsabile nei confronti dei committenti per i danni subiti.

In particolare è stato precisato dalla Corte che un tracciato esistente tra due proprietà non “possa essere considerata come strada, in quanto non inserita nella viabilità pubblica, di modeste dimensioni e di natura privata (…). La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui “In tema di distanze legali fra costruzioni, ai fini dell'esenzione prevista dall'art. 879 secondo comma c.c., una strada privata può ritenersi legittimamente asservita ad uso pubblico qualora l'uso predetto trovi titolo in una convenzione tra i proprietari del suolo stradale e l'ente pubblico, ovvero si sia protratto per il tempo necessario all'usucapione (…)”.

La stradella non può essere considerata una strada pubblica, perché:

• non fa parte della viabilità pubblica;
• è di dimensioni ridotte;
• è di natura privata.

Quindi, per il caso specifico, essa non esonera dal rispetto delle distanze legali tra edifici.

Secondo l’articolo 879 del c.c., comma 2, è prevista un’esenzione dalle distanze legali tra due edifici in presenza di una strada pubblica. 

Una strada privata può essere considerata come “asservita a uso pubblico” solo se:

• esiste una convenzione tra i proprietari e l’ente pubblico che ne regoli l’uso pubblico;
• l’uso pubblico sia stato di fatto protratto nel tempo, a tal punto da poter far nascere un diritto acquisito per usucapione. 

In conclusione la diligenza tecnica non basta, occorre garantire anche la piena conformità normativa, altrimenti ci saranno piene responsabilità in merito agli eventuali danni derivanti dalla mancata osservanza ad esempio delle distanze legali. 

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