Distanze tra fabbricati: una finestra aperta senza titolo edilizio conserva il diritto di veduta

Finestra senza titolo edilizio: valgono le distanze legali

I problemi legati alle distanze tra costruzioni, vedute e aperture sono da sempre una fonte inesauribile di contenziosi tra i vicini degli immobili.
Ecco perché la norma ha cercato di stemperare tali problematiche disciplinandole mediante Codice Civile, disposizioni che spesso si intrecciano o sono propedeutiche alle norme urbanistiche locali, essendo fondamentali talvolta alla richiesta di titoli edilizi per l’esecuzione di opere nuove e modifiche sugli edifici esistenti.
Recentemente la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 26144/2025 si è pronunciata su un tema molto frequente ossia:

Cosa accade quando una finestra è stata aperta senza il necessario titolo edilizio?

Può il proprietario pretendere comunque che il vicino rispetti la distanza minima prevista dall’art. 907 c.c.?

Il caso del fabbricato comunale: l’art. 907 codice civile vs titoli abilitativi

Il caso in oggetto ha origine da un contenzioso tra una cittadina e il Comune: una proprietaria di un edificio aveva citato in giudizio il Comune, lamentando che un fabbricato comunale non rispettasse le dovute distanze. In particolare fosse stato costruito a distanza inferiore rispetto a quanto imposto dall’art. 907 codice civile, rispetto ad una finestra aperta sul lato nord del proprio immobile.

Inizialmente il caso è stato sottoposto all’attenzione prima del Tribunale di Bari e poi della Corte d’Appello del capoluogo pugliese ed entrambi avevano respinto la domanda della proprietaria. Essi ritenevano che la finestra in questione non fosse “regolare” sotto il profilo urbanistico, poiché priva di autorizzazione edilizia, e che pertanto non potesse godere della tutela delle distanze legali.

Inoltre, secondo la Corte territoriale, mancando una servitù di veduta costituita o usucapita, la proprietaria non poteva pretendere l’arretramento della costruzione comunale.

Il tutto assume una prospettiva ed un esito diverso giunto in Cassazione.

Distanze legali e finestre abusive: la Cassazione cambia prospettiva

La Suprema Corte apporta dei chiarimenti molto importanti in merito alla casistica delle distanze tra aperture e vedute, ricordando che la facoltà del proprietario di un immobile di aprire vedute sul fondo vicino, prevista dall’art. 905 codice civile, costituisce una manifestazione del diritto di proprietà.
Quindi essendo un diritto soggettivo che il proprietario esercita, può subire limitazioni da parte dell’amministrazione pubblica, per esempio in relazione a norme urbanistiche o di sicurezza. Tuttavia tali limiti riguardano i rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, non quelli tra due vicini.

La Suprema Corte rimarca quindi che “La facoltà del proprietario di un immobile di aprire direttamente vedute sul fondo confinante, a norma dell'art 905 c.c., integra un'estrinsecazione del diritto dominicale, la quale può subire limitazioni od affievolimenti nei rapporti con l'amministrazione, in relazione ad esigenze pubblicistiche, ma mantiene natura e consistenza di diritto soggettivo nei rapporti fra privati.
(...)
Erroneamente la Corte di Appello ha dato rilievo al fatto che la finestra (sia) stata aperta in assenza di “autorizzazioni” posto che gli atti amministrativi relativi all'attività edilizia riguardano i rapporti tra privato e amministrazione e non incidono sui rapporti di vicinato, che sono regolati dal diritto privato. Pertanto, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello, non può essere negato il diritto all’osservanza della distanza di cui all’art. 907 c.c. per il fatto che la veduta rispetto alla quale viene lamentata l’inosservanza del distacco sia, “dal punto di vista urbanistico(,) non regolare”.
Il presupposto logico-giuridico dell'attuazione della disciplina della distanza delle costruzioni dalle vedute di cui all'art. 907 c.c. è l'anteriorità (dell'acquisto) del diritto alla veduta sul fondo vicino rispetto all'esercizio, da parte del proprietario di quest'ultimo, della facoltà di costruire.”
La Cassazione ha chiarito che il diritto di aprire vedute sul fondo vicino, previsto dall’art. 905 c.c., è una manifestazione del diritto di proprietà e può subire limiti nei rapporti con la Pubblica Amministrazione in termini di permessi e vincoli urbanistici, ma resta pienamente valido tra privati.
Il distacco imposto dall’art. 907 c.c. si applica sia alle vedute aperte in base a un diritto di servitù sia a quelle esercitate in quanto espressione del diritto di proprietà.

Quindi viene censurata la motivazione della Corte d’Appello, che aveva dato rilievo alla mancanza di autorizzazione per l’apertura della finestra in quanto ciò non incide sulla tutela dei rapporti tra privati, pertanto la causa è stata rinviata alla Corte d'Appello di Bari per la modifica di rito.

In definitiva un’irregolarità edilizia di una finestra può essere rilevante per l’amministrazione, ma non può essere invocata dal vicino per eludere le distanze legali.

Anche una finestra aperta senza permesso edilizio conserva, nei rapporti tra privati, il diritto al rispetto della distanza minima di 3m prevista dall’art. 907 codice civile.

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