Superbonus e cappotto termico: può arrivare lo stop per vincoli ferroviari

Cappotto termico e vincoli ferroviari: i limiti del Superbonus

Non sempre l’applicazione del Superbonus a casi reali trova una strada libera e priva di limiti per la sua applicazione, soprattutto quando occorre confrontarsi con esigenze di sicurezza pubblica e tutela delle infrastrutture strategiche.

Tra i vari vincoli, particolare rilevanza assumono le distanze minime dalle linee ferroviarie, disciplinate dal DPR 753/1980.
L'articolo 49 di tale decreto stabilisce che “Lungo i tracciati delle linee ferroviarie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia. La norma di cui al comma precedente si applica solo alle ferrovie con esclusione degli altri servizi di pubblico trasporto assimilabili ai sensi del terzo comma dell'art. 1.”
Viene quindi stabilita di fatto una fascia di rispetto di 30 m all’interno della quale le possibilità edificatorie sono fortemente limitate.

Una questione interessante riguarda le deroghe previste dalla normativa sul Superbonus, in particolare quelle introdotte dall’articolo 119 del Decreto Rilancio per consentire la realizzazione del cappotto termico e di eventuali cordoli per finalità di miglioramento sismico in deroga alle distanze tra edifici.

Alcuni proprietari e condomini hanno tentato di sostenere tale interpretazione, nella convinzione che la finalità di interesse pubblico della riqualificazione energetica potesse prevalere su altri vincoli di tipo urbanistico.

Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che le deroghe del Superbonus riguardano esclusivamente le distanze tra edifici previste dal codice civile, mentre le fasce di rispetto ferroviario rispondono a esigenze imperative di sicurezza che non possono essere superate nemmeno in presenza di agevolazioni fiscali.

Un caso emblematico di questo principio è rappresentato dalla sentenza n. 2175/2025 del TAR Lombardia, che ha affrontato proprio un ricorso di un condominio che aveva tentato di realizzare interventi di riqualificazione a soli sei metri da una ferrovia, quindi ben al di sotto dei trenta metri prescritti dalla legge.

Superbonus negato per edificio troppo vicino alla ferrovia

Un condominio presenta una SCIA per interventi di manutenzione straordinaria con il Superbonus e Sismabonus, dove i lavori prevedevano:

• il consolidamento di solai e coperture;
• l’installazione di pannelli fotovoltaici;
• il rifacimento dell'intonaco termico;
• la sostituzione serramenti e altre opere.

In seguito il progetto è stato integrato con interventi più ampi, sia sulle parti comuni sia sulle proprietà esclusive dei singoli condomini.

Il problema è in realtà sorto perché l’edificio si trova posizionato a soli sei metri dalla più vicina rotaia della ferrovia, al di sotto dei trenta metri prescritti dall’articolo 49 del DPR 753/1980. A causa di ciò il condominio ha richiesto in via cautelativa una deroga a Rete Ferroviaria Italiana (RFI) per realizzare i lavori di riqualificazione energetica e recupero del sottotetto. Autorizzazione che è stata tuttavia negata dall’ente. A questo punto il Comune emette un’ordinanza di sospensione dei lavori, seguita da ordinanze di demolizione.

Il Tar precisa che “non può condividersi l’assunto di parte ricorrente secondo cui queste ultime (gli interventi previsti, nda), in quanto consistenti in mera attività di manutenzione straordinaria, funzionale al conseguimento del c.d. Superbonus e Sismabonus, esulerebbero dall’ambito di applicazione degli artt. 49 e 60 D.P.R. 753/1980. In senso contrario è doveroso osservare come le opere oggetto della SCIA (…) comportino mutamenti nelle destinazioni d’uso, realizzazione di nuovi manufatti, demolizioni e ricostruzioni nonché aumenti volumetrici delle superfici utili. (…) Ebbene, alla luce di quanto esposto non può dubitarsi che i suddetti interventi siano da ricondursi tra quelli per i quali l’art. 49 D.P.R. 753/1980 impone la distanza minima di trenta metri dalla ferrovia (cfr. «costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti…»). Né a diverse conclusioni può condurre l’invocato richiamo all’art. 119, co. 3 D.L. 34/2020 (a mente del quale «…Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile,…»), atteso che tale norma deroga (…) esclusivamente alle distanze minime tra edifici ex art. 873 c.c., non potendo applicarsi analogicamente alle speciali disposizioni di cui al D.P.R. 753/1980, le quali, come detto, sono ispirate a ragioni di tutela della sicurezza pubblica (lo spazio libero di 30 metri rappresenta una cautela a fronte, tra l’altro, di possibili deragliamenti del treno) e della conservazione delle ferrovie (…).”
Gli interventi previsti comportano vere e proprie modifiche strutturali: cambio di destinazione d'uso, demolizioni e ricostruzioni, aumenti volumetrici e di conseguenza per questo tipo di opere, la distanza minima di trenta metri dalla ferrovia è obbligatoria.

Inoltre l’articolo 119 del Decreto Rilancio (che consente deroghe per il cappotto termico e il cordolo sismico) non sarebbe applicabile anche alle distanze ferroviarie, in quanto questa norma si riferisce solo alle distanze tra edifici previste dal codice civile, non alle speciali disposizioni sulle ferrovie, che rispondono a esigenze di sicurezza pubblica (vd. deragliamento ovvero miglioramento, adeguamento e conservazione delle linee ferroviarie) ben più stringenti.

Il TAR sottolinea anche un secondo aspetto molto importante ossia “l'autorizzazione alla deroga delle distanze di cui al D.P.R. n. 753 del 1980 lungo i tracciati delle linee ferroviarie costituisce, (…), il risultato di una valutazione ampiamente discrezionale spettante all'Autorità competente (leggasi per il caso in esame RFI, nda) alla tutela del vincolo della fascia di rispetto ferroviario, secondo il “criterio di prevalenza dell'interesse alla protezione della pubblica incolumità, nonché alla sicurezza dell'esercizio ferroviario” (…);
- “… la pericolosità di una nuova costruzione - o dell'ampliamento di una costruzione esistente – entro la fascia di rispetto indicata dal Legislatore è considerata sussistente in re ipsa. Di tal che non occorre che la PA, a cui sia rivolta un'istanza di autorizzazione a costruire a distanza inferiore, effettui appositi accertamenti sull'effettivo pericolo in caso di edificazione a distanza inferiore, in quanto appunto tale valutazione di pericolosità è stata già effettuata a monte dalla legge. Viceversa, spetta all'istante che chieda l'autorizzazione a costruire a distanza inferiore, l'onere di provare che non vi sono nel caso specifico rischi concreti" (…);
- “nella fascia di rispetto, (…), si ha un vincolo di inedificabilità relativa rispetto al quale, solo eccezionalmente, l'Autorità preposta alla tutela della sicurezza ferroviaria può ammettere deroghe (…); “…l'autorizzazione a costruire in deroga alle distanze ai sensi del cit. art. 60 non costituisce un obbligo per il gestore dell'infrastruttura ma è un'ipotesi del tutto eccezionale, in quanto gli interessi di sicurezza dell'esercizio ferroviario e di incolumità delle persone hanno rilevanza prioritaria rispetto alla realizzazione dell'intervento edilizio.”
Quindi l’autorizzazione in deroga alle distanze ferroviarie costituisce un’ipotesi del tutto eccezionale ed è rimessa alla valutazione discrezionale di RFI. L’autorizzazione a derogare alle distanze previste dalla legge non è automatica ma è il frutto di una valutazione ampiamente discrezionale da parte dell’autorità competente, la quale deve prioritariamente tutelare la sicurezza dei cittadini e del traffico ferroviario.

Inoltre la normativa presuppone di per sé la pericolosità delle costruzioni poste entro la fascia di rispetto, una pericolosità considerata “sussistente in re ipsa”, ossia intrinseca al contesto, ne consegue che chiunque richieda l’autorizzazione a costruire a distanza inferiore debba assumersi l’onere di dimostrare che, nel caso concreto, non sussistono rischi effettivi per la sicurezza. Infatti, l’autorizzazione costituisce una possibilità limitata ai soli casi per cui si possa dimostrare la compatibilità della costruzione con la sicurezza del traffico ferroviario e delle persone, condizioni che devono comunque essere ritenute valide dall’ente (la cui decisione resta insindacabile).

La sentenza fornisce degli importanti chiarimenti sui limiti applicativi dei bonus edilizi quando gli immobili si trovano in prossimità di infrastrutture ferroviarie, ribadendo come l’esigenza della sicurezza pubblica sia superiore rispetto agli interessi privati anche se i lavori riguardino la riqualificazione energetica e/o strutturale dello stabile.

Scarica la sentenza in allegato

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