Vendita immobili donati e Superbonus: la plusvalenza è imponibile?

Superbonus e vendita di immobili donati: quando si paga la plusvalenza

Molti proprietari di immobili hanno beneficiato delle agevolazioni previste dal Superbonus per effettuare interventi strutturali e di miglioramento energetico sui propri immobili.

Tuttavia, con la legge di bilancio 2024 è stato stabilito che chi vende un immobile su cui sono stati eseguiti lavori agevolati con il Superbonus deve fare i conti con una nuova forma di tassazione sulle plusvalenze, applicabile se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi.
Non tutti gli immobili sono però soggetti a questa imposizione infatti esistono alcune esenzioni in particolare per gli immobili acquisiti per successione e per quelli utilizzati come abitazione principale.

Ma cosa succede quando un immobile è stato ricevuto in donazione?

La distinzione tra donazione e successione fa la differenza tra pagare o non pagare le tasse sulla plusvalenza.

L’Agenzia delle Entrate (AE) aiuta a comprendere meglio questa problematica e le sue implicazioni pratiche con la risoluzione n. 62/2025.

Vediamo il caso….

Plusvalenza immobili e Superbonus: cosa cambia

Un contribuente riceve in donazione dalla madre un appartamento che in passato le era pervenuto per successione alla morte del coniuge. Sull’immobile sono stati eseguiti interventi edilizi, completati a dicembre 2024, beneficiando del Superbonus al 110%. L’immobile non è mai stato utilizzato come abitazione principale ed ora il proprietario intende venderlo, ma si chiede se dovrà pagare le tasse sulla plusvalenza.

Vengono chiesti dal contribuente dei chiarimenti all'Agenzia delle Entrate (AE) sull’eventuale determinazione delle plusvalenze in caso di vendita entro 10 anni dai lavori eseguiti con agevolazioni fiscali.

L’AE a questo punto fa delle precisazioni ossia “l'articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024), introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (...), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, relativamente ai quali spetta la detrazione ivi prevista (c.d. Superbonus). (…) In particolare, l'articolo 67, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dal citato articolo 1, comma 64, lett. a), n. 2), della legge di bilancio 2024, dispone che «Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società (...);
b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati (...) che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».”
Con la legge di bilancio 2024 viene introdotta una nuova forma di plusvalenza imponibile specificamente agli immobili che hanno beneficiato degli interventi del Superbonus.

Il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) all’articolo 67, comma 1, lettera b-bis, in seguito alla modifica introdotta dalla legge di Bilancio del 2024, chiarisce che quando si vende un immobile per il quale siano stati effettuati lavori agevolati con il Superbonus sono dovute le tasse sulla plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Tassazione delle plusvalenze in caso di donazione

L’AE chiarisce cosa succede in caso di donazione, ossia “Per gli immobili di cui alle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto legge n. 34 del 2020.
Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente.
(…) Ciò posto, nel caso in esame, non opera l'esclusione prevista dalla norma atteso che, in base a quanto dichiarato, l'immobile che l'Istante intende cedere non è stato acquisito «per successione», bensì per donazione, né è stato adibito ad abitazione principale.”
Per plusvalenza si intende l’incremento di valore dovuto alla vendita di un immobile al netto delle spese sostenute, ove per immobili ricevuti in donazione il costo da considerare è quello sostenuto dal donante e nel caso di interventi eseguiti con il Superbonus:

● se i lavori sono terminati da meno di cinque anni al momento della vendita, e si è optato per sconto in fattura o cessione del credito, queste spese non vengono considerate nel calcolo della plusvalenza;
● se i lavori sono conclusi da oltre cinque anni, si considera solo il 50% di tali spese.

Inoltre, nella circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, citata dall’AE, si precisa che “(…) per espressa previsione sono escluse dall'ambito applicativo dell'articolo 67, comma 1, lett. bbis), le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo (…)”.
Quindi gli immobili acquisiti per successione sono completamente esclusi dalla tassazione mentre sono esenti gli immobili utilizzati come abitazione principale (propria o di un familiare) per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita.

Tuttavia ciò non sussiste nel caso esaminato poiché l’immobile è stato ricevuto per donazione e non è mai stato abitato come residenza principale.

La donazione e la successione presentano quindi differenze tali che non possono essere equiparati ai fini fiscali, nemmeno quando l’immobile donato proveniva originariamente da una successione. Di conseguenza chi ha ricevuto un immobile in donazione e ha effettuato lavori con il Superbonus deve prestare particolare attenzione in quanto qualora si decida di vendere prima che siano trascorsi dieci anni dalla fine dei lavori, ove l’immobile non sia stato utilizzato come abitazione principale, dovrà calcolare e dichiarare una plusvalenza imponibile.

Scarica la risoluzione n. 62 dell'Agenzia delle Entrate

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