Superbonus in condominio: per le verifiche preliminari serve costituire il fondo speciale?

Verifiche preliminari e Superbonus: quando non serve costituire il fondo

L’introduzione del Superbonus 110% ha rappresentato una svolta epocale nel settore edilizio italiano, soprattutto per quanto riguarda i condomini, dove l’opportunità di riqualificazione energetica degli edifici è molto sentita.

Tuttavia, l’accesso al Superbonus richiede un percorso che inizia necessariamente con una fase di verifica preliminare, che spesso genera significativi dibattiti tra i diretti interessati.

Queste verifiche preliminari costituiscono un momento importante per le decisioni condominiali, in quanto permettono di valutare la fattibilità tecnica ed economica degli interventi prima di impegnare il condominio stesso con investimenti sostanziali.

Una questione fondamentale riguarda la necessità di costituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, comma 4 del c.c., secondo il quale l’assemblea dei condomini provvede “(…) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. (...)”.

L’assemblea condominiale ha quindi l’onere di decidere relativamente alle opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, per le quali è resa obbligatoria l’istituzione di un fondo speciale pari all’importo complessivo dei lavori, salvo che il contratto preveda pagamenti per stati di avanzamento progressivi: in tal caso il fondo può essere formato in base alle singole tranche di pagamento.

L’amministratore non può ordinare lavori straordinari senza autorizzazione, tranne in caso di urgenza, ma deve poi riferire nella prima assemblea utile.

Inoltre, l’assemblea in merito ai lavori di ristrutturazione può anche autorizzare l’amministratore a partecipare a progetti o iniziative territoriali per il recupero, la sicurezza e la sostenibilità dell’edificio e della zona, comprese opere di risanamento, demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica delle parti comuni.

Quindi questo fondo speciale viene istituito qualora si stia per procedere all’approvazione di interventi:

• per la manutenzione straordinaria, che rappresentano lavori da realizzarsi occasionalmente, generalmente non prevedibili (manutenzione programmata) o comunque non abituali (manutenzione ordinaria);
• per la realizzazione di innovazioni, ossia interventi che comportino una trasformazione significativa, o un mutamento di destinazione d’uso, del bene condominiale in tutto o in parte.

Tuttavia, la giurisprudenza di merito ha chiarito che il conferimento dell’incarico professionale per effettuare studi e atti relativi all’efficientamento energetico non costituisce di per sé un’opera di manutenzione straordinaria o un’innovazione, di conseguenza non richiede la costituzione preventiva del fondo speciale.

Nell’ambito condominiale, la questione della necessità di costituire un fondo speciale per le verifiche preliminari relative al Superbonus 110% rappresenta un tema molto dibattuto. La recente sentenza della Corte di Appello di Milano n. 1971/2025 ha fornito un importante chiarimento in materia, delineando i confini tra le attività preliminari e i veri e propri interventi di carattere straordinario.

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Superbonus in condominio: niente fondo speciale per le verifiche preliminari

Nella vicenda oggetto della sentenza della Corte di Appello di Milano, il ricorrente ha impugnato una delibera assembleare del 2020, con la quale il condominio aveva approvato l’avvio della procedura per l’ottenimento del Superbonus 110%.

Nello specifico, l’assemblea aveva deliberato di affidare ad un professionista una serie di attività preliminari che consistevano:

• nella verifica della conformità urbanistica ed edilizia;
• nella verifica del salto di classe energetica;
• nel completamento delle verifiche preliminari.

Il ricorrente aveva contestato la validità della delibera sostenendo che, in assenza della costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c., la deliberazione dovesse ritenersi nulla. Secondo la visione del normatore, infatti, per qualsiasi spesa inerente lavori straordinari avrebbe necessariamente richiesta la preventiva costituzione di un apposito fondo, senza alcuna distinzione tra le diverse tipologie di interventi.

La Corte d'Appello di Milano ha respinto questa impostazione, sostenendo che “Se è infatti vero che l’omessa costituzione (...) del fondo speciale previsto dall’art. 1135 co. 1 n. 4) c.c. per i lavori straordinari determina la nullità della delibera, va tuttavia sottolineato che l’assemblea (...) non ha deliberato di dare corso ai lavori straordinari relativi al superbonus, ma solo alle verifiche preliminari di fattibilità, da effettuarsi in quattro step (…). Ritiene la Corte di aderire all’orientamento giurisprudenziale, secondo cui le attività di verifica preliminare circa la fattibilità degli interventi del cd. superbonus non siano opere di manutenzione straordinaria o innovazione che necessitino la costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135 n. 4) c.c., orientamento più in linea con il dettato letterale della norma. In particolare, orientamento della giurisprudenza di merito condiviso da questa Corte ha chiarito che “il conferimento dell’incarico professionale ad un tecnico per effettuare gli studi ed atti relativi all’efficientamento energetico e valutarne la praticabilità ai fini di cui al D.L. 34/2020 non è in sé un’opera di manutenzione straordinaria, né una innovazione, di talché nessun fondo speciale deve essere accantonato ai sensi dell’art. 1135 c.c. (…).”

I giudici hanno chiarito pertanto che le attività di verifica preliminare circa la fattibilità degli interventi del Superbonus non costituiscono di fatto in se opere di manutenzione straordinaria o innovazioni che necessitino la costituzione del fondo speciale.

Le delibere condominiali che riguardano verifiche preliminari per l’accesso al Superbonus non richiedono la costituzione di un fondo speciale, perché non sono considerate lavori straordinari o innovazioni, e le spese indicate sono solo eventuali e non certe.

Le verifiche preliminari hanno carattere meramente esplorativo e finalizzato alla valutazione della fattibilità tecnica, economica e normativa degli interventi. Solo successivamente, e subordinatamente all’esito positivo di tali verifiche, l’assemblea potrà eventualmente deliberare l’esecuzione dei lavori, con la conseguente necessità di costituire il fondo speciale.

Ancora nella sentenza, la Corte dichiara che “la delibera, inoltre, non prevede, né poteva prevedere, una spesa di importo certo e determinato, ma una sequenza di ipotetiche spese (...); non si poteva, ad avviso del Collegio, dare quindi corso alla costituzione di un fondo speciale per opere meramente eventuali (ved. Cass. ord. 16953/2022, circa la necessità che dal testo della deliberazione assembleare che approva le opere di manutenzione straordinaria dell’edificio debba necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale).”
La delibera non poteva prevedere l’istituzione del fondo perché non era ancora certo l’importo dei lavori. Questa considerazione trova sostegno nell’orientamento della Cassazione, secondo cui dalla deliberazione assembleare che approva opere di manutenzione straordinaria deve necessariamente emergere l’importo dei lavori, perché ad esso deve equivalere quello del fondo speciale. Nel caso delle verifiche preliminari, invece, l’eventualità e la condizionalità delle spese renderebbero impraticabile e irragionevole la costituzione di un fondo speciale.

I giudici hanno adottato un approccio concreto e pratico, distinguendo chiaramente tra le verifiche iniziali e la fase di appalti dei lavori di ristrutturazione. Questa distinzione è anche coerente con gli obiettivi del Superbonus, che vuole incentivare gli interventi per migliorare l’efficienza energetica degli edifici senza indurre aggravi di spesa o lungaggini burocratiche.

La sentenza fornisce una soluzione equilibrata che rispetta sia quanto previsto dall’art. 1135 del c.c. sia le caratteristiche peculiari del Superbonus. Infatti, per accedere a questo incentivo è indispensabile una fase preliminare in cui si studino e verifichino gli interventi possibili.

Richiedere la costituzione di un fondo speciale già durante questa fase esplorativa sarebbe eccessivo e rischierebbe di ostacolare proprio quegli obiettivi di efficientamento energetico per il costruito che invece il legislatore vuole promuovere.

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