Demolizione, ricostruzione e mutamento di destinazione d’uso: i limiti della CILAS Superbonus

CILAS Superbonus: cos’è, quando si può usare e quando no

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Superbonus (CILAS) è un tipo di titolo edilizio abilitativo introdotto dal DL 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) per rendere più rapide e semplici le pratiche burocratiche legate ai lavori che prevedono l’accesso ai benefici fiscali previsti dai bonus edilizi.

Tuttavia, non si può usare la CILAS per gli interventi di demolizione e ricostruzione, poiché in questi casi, occorre munirsi di un Permesso di Costruire oppure una SCIA alternativa.

La CILAS può essere utilizzata per interventi legati:

• alla riduzione del rischio sismico (Sismabonus 70%).
• all’efficienza energetica (Ecobonus 70%).

Mentre si può presentare la CILAS anche in altre due situazioni:

• lavori già iniziati continuando con una procedura già avviata o presentando una nuova CILAS, allegando i progetti già depositati;
• lavori collegati a opere non agevolate.

NOTA BENE
Con la CILAS non è più obbligatorio dichiarare lo stato legittimo dell’immobile, bensì basta fornire gli estremi del permesso edilizio con cui è stato costruito l’edificio, oppure una dichiarazione che dimostri che l’edificio sia stato costruito prima del 1° settembre 1967 (cosiddetto “ante ‘67”).

Quindi, per iniziare qualsiasi lavoro edilizio, l’immobile deve essere conforme a tutti i permessi e le autorizzazioni ottenute ovvero essere stato realizzato mediante procedura legittima se successivo al 1967.

Tuttavia, anche se la CILAS permette di presentare domanda per interventi edilizi (escluse demolizione e ricostruzione) senza dover allegare la documentazione che prova lo stato legittimo dell’immobile, non significa che si possano sempre fare interventi su edifici abusivi.

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La conformità edilizia rimane obbligatoria.

In particolare per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso per situazioni urbanisticamente rilevanti, anche senza opere, esso non può avvenire con la sola CILAS.

Lo ha affermato il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5142/2025, confermando l’ordinanza di messa in ripristino emessa dal Comune di Salerno a carico di un proprietario che aveva trasformato a uso residenziale volumi rurali senza titolo abilitativo.

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Mutamento di destinazione d’uso: la CILAS non basta

Il caso analizzato nella sentenza n. 5142/2025 del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha analizzato un caso relativo all’esecuzione di lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico, avviati nel 2022 su un complesso rurale risalente ai primi del Novecento.

Per avviare l’intervento, il proprietario aveva presentato una CILAS nell’ambito del Superbonus, a cui era seguita una comunicazione di fine lavori nel settembre 2024.

Tuttavia, in seguito a verifiche documentali e ai relativi sopralluoghi, l’amministrazione comunale aveva riscontrato difformità tra quanto dichiarato nella CILAS e lo stato legittimo dell’immobile.

Le opere realizzate costituivano un mutamento di destinazione d’uso in assenza di titolo, con incremento del carico urbanistico.

Il proprietario sosteneva che gli interventi si fossero limitati a una rifunzionalizzazione di volumi già esistenti, realizzati in epoca in cui non era necessario alcun titolo edilizio.

Il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso precisando che “(…) per escludere il mutamento di destinazione d’uso ai sensi della disposizione del testo unico dell’edilizia poc’anzi richiamata occorre dimostrare che la destinazione abitativa alla quale i locali della masseria sono stati rifunzionalizzati era comunque quella originaria. (…) In secondo luogo, ai sensi dell’art. 23-ter, comma 2, del testo unico dell’edilizia la destinazione d’uso dell’immobile «è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis», relativo allo stato legittimo degli immobili. La disposizione richiamata distingue a questo fine gli immobili realizzati in epoca per la quale era richiesto il titolo ad edificare, (…) dagli immobili «realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio», per i quali, invece, lo stato legittimo «è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio (…).”

In tale contesto diventa quindi fondamentale l’art. 23-ter del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001), che individua la destinazione d’uso rilevante a fini urbanistici in quella risultante dallo stato legittimo dell’immobile.

Quest’ultimo, ai sensi dell’art. 9-bis dello stesso decreto, può essere ricostruito anche per edifici anteriori all’obbligo del titolo edilizio, tramite documentazione storica (catastale, fotografica, grafica, d’archivio) e il riferimento all’ultimo titolo abilitativo eventualmente rilasciato. Nel caso di specie, sebbene sia assodata la legittimità dell’immobile perché dimostrata la sua edificazione antecedente all’istituzione normativa dei titoli edilizi, non è altrettanto vero che si possa dimostrare con i documenti agli atti la destinazione d’uso abitativa già antecedente al 1967.

Nel caso di specie “(…) come risulta dagli atti impugnati e dalle difese svolte in giudizio l’amministrazione comunale ha esercitato il proprio potere repressivo sulla base della verifica dello stato legittimo del compendio immobiliare ai sensi del più volte citato art. 9-bis del testo unico dell’edilizia. (...) Dai documenti in questione emerge in modo inequivoco la natura di fabbricato rurale degli immobili componenti la masseria, espressamente dichiarata, tra l’altro, nella relazione tecnica allegata alla domanda di sanatoria (...). Per tutte le ragioni finora esposte deve concludersi nel senso che la “rifunzionalizzazione” a scopi abitativi comunicata dall’odierno appellante a mezzo di CILA ha comportato il passaggio dalla destinazione rurale ex art. 23-ter, comma 1, lett. e), del DPR 6 giugno 2001, n. 380, a quella residenziale prevista alla lett. a) della medesima disposizione di legge, con conseguente sua rilevanza dal punto di vista urbanistico, per il maggior carico insediativo così determinatosi.”

Chiarendo la situazione, secondo la documentazione disponibile e prodotta agli atti dall'Amministrazione comunale, tra cui la planimetria catastale di primo impianto, concessioni edilizie degli anni ‘70, un’istanza di condono del 1986 poi archiviata, planimetrie del 2011 e precedenti CILA, si è dimostrata in modo inequivocabile la natura rurale del complesso, infatti:

• il fabbricato principale risultava avere i locali a piano terra destinati a deposito e cantina;

• quello secondario era in precedenza un deposito per attrezzi agricoli;

• il “pennatone” risultava invece una tettoia aperta, non abitabile.

Sulla base di tali elementi, il Collegio ha chiarito che la semplice rifunzionalizzazione dei volumi a uso abitativo ha determinato un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Inoltre il Consiglio di Stato ha chiarito che la presentazione della CILAS per il Superbonus non può legittimare un mutamento di destinazione d’uso. Tale comunicazione ha natura semplificata e non è idonea ad abilitare trasformazioni funzionali rilevanti. In particolare, il passaggio da destinazione rurale a residenziale, determina un aumento del carico insediativo e richiede titolo espresso (permesso di costruire o SCIA alternativa), a maggior ragione in zona agricola.

Concludendo, la qualificazione di un intervento come agevolato dal Superbonus o l’invocazione della vetustà dell’edificio non esonera il proprietario dal rispetto delle regole urbanistiche, ma soprattutto la rifunzionalizzazione dei volumi, se altera l’uso urbanisticamente rilevante, necessita di un adeguato titolo edilizio.

FAQ – Domande frequenti su CILAS, Superbonus e cambio d’uso

✅ Posso usare la CILAS per trasformare un deposito agricolo in abitazione?
❌ No. Il passaggio da uso rurale a residenziale è un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante che genera un incremento del carico urbanistico. Richiede un titolo edilizio ordinario: Permesso di Costruire o SCIA alternativa.
🔗 Art. 23-ter, DPR 380/2001 – Normattiva

✅ È possibile fare un cambio di destinazione d’uso con la sola CILAS?
🔍 Solo se il cambio non comporta un passaggio tra categorie funzionali diverse (residenziale, commerciale, produttivo ecc.). Altrimenti, è necessario un titolo edilizio ordinario.
🔗Art. 23-ter, DPR 380/2001 - Normattiva

✅ La vetustà dell’immobile (ante ’67) giustifica il cambio d’uso senza titolo?
❌ No. Anche per edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 è necessario dimostrare la destinazione d’uso legittima con documentazione storica e catastale.
🔗 Art. 9-bis DPR 380/2001 – Stato legittimo degli immobili - Normattiva

✅ Quali documenti servono per provare lo stato legittimo dell’immobile?
🗂 Planimetrie catastali di primo impianto, concessioni edilizie, istanze di condono, fotografie storiche, documentazione d’archivio.
🔗 Art. 9-bis, DPR 380/2001 – Fonti probanti - Normattiva

✅ La CILAS consente interventi di demolizione e ricostruzione?
❌No. Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono esclusi dall’ambito della CILAS. Occorre un Permesso di Costruire o una SCIA alternativa.
🔗 Art. 33, comma 1 DL 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) - Normattiva

✅ Se non dichiaro lo stato legittimo nella CILAS, rischio sanzioni?
⚠️ Anche se la CILAS non richiede la dichiarazione dello stato legittimo, ciò non autorizza interventi su immobili abusivi. La conformità edilizia è obbligatoria.
🔗 Art. 33, comma 1 DL 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) - Normattiva
🔗Art. 23-ter, DPR 380/2001 - Normattiva

✅ Cosa si intende per “carico urbanistico aumentato”?
🏗 È l’impatto che un intervento (es. cambio d’uso da deposito a residenziale) ha sulla domanda di servizi, viabilità, spazi pubblici. Non è definito nel DPR 380/2001 ma è un concetto riconosciuto in giurisprudenza e nei piani urbanistici comunali.
🔗 Art. 23-ter, DPR 380/2001 - Normattiva