Il cappotto termico nei condomini: quando l'efficientamento energetico prevale sulle distanze

Cappotto termico e proprietà comuni

Il cappotto termico sebbene rappresenti uno degli interventi più diffusi e prestazionali per il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, può generare delicate questioni quando coinvolge i rapporti all’interno di un condominio o tra proprietari confinanti.

A questo punto nascono dubbi circa il rispetto delle distanze legali, l’eventuale occupazione di spazi comuni o altrui e i limiti entro cui il proprietario può intervenire senza il consenso degli altri soggetti interessati.

In particolare, le pubbliche amministrazioni, nell’esaminare le richieste di titoli edilizi che prevedono la realizzazione di cappotti termici, devono garantire un bilanciamento tra diverse posizioni in gioco, ossia verificare che l’intervento non alteri sostanzialmente i rapporti tra proprietari, riducendo eventualmente alcuni spazi d’uso esterni comuni o privati, e non impedisca l’uso dei beni comuni.

Un caso emblematico di tale situazione è rappresentato dalla sentenza del TAR Veneto n.137/2025, che ha affrontato proprio la questione della legittimità di un permesso di costruire per la realizzazione di un cappotto termico in un contesto condominiale complesso, caratterizzato da proprietà comuni e confini ravvicinati tra edifici adiacenti.

TAR Veneto: il cappotto termico non viola i diritti dei condomini se rispetta le distanze legali

Il ricorrente del caso ha impugnato il permesso di costruire rilasciato dal Comune per la ristrutturazione di un edificio confinante. Tra le opere contestate emergeva la realizzazione del cappotto termico esterno lungo il prospetto nord dell’immobile, che insisteva su aree di proprietà comune.

Secondo il ricorrente l’intervento non poteva essere autorizzato senza il suo consenso, in quanto il cappotto:

• occupava illegittimamente la proiezione verticale della superficie di corte comune;
• invadeva parzialmente una muratura di sua proprietà esclusiva al secondo piano;
• violava le distanze legali previste dall’articolo 873 del Codice Civile.

Il Tribunale respinge integralmente il ricorso precisando che l’intervento rientra tra quelli espressamente previsti e favoriti dalla normativa nazionale e regionale in materia di efficienza energetica, e pertanto è da considerarsi legittimo, purché non comporti pregiudizi concreti alla cosa comune, in particolare “La questione (…) ha assunto come punto di partenza l’incidenza dell’intervento edilizio sul bene comune ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1102 c.c. Quest’ultima norma, giova ricordarlo, statuisce la duplice regola per cui ciascun partecipante a una comunione (e dunque ciascun condomino) “può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” e “può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. Sulla scorta di questo paradigma normativo, l’amministrazione si è correttamente limitata a valutare principalmente l’intervento per il quale era stato richiesto il titolo edilizio, ossia la ristrutturazione e la riqualificazione edilizia dell’abitazione di esclusiva proprietà del controinteressato. In tale contesto, ha qualificato come marginali gli interventi relativi alla corte comune pertinenziale, rilevando soprattutto la mancanza di una lesione all’interesse principale della ricorrente, ossia il suo utilizzo che non sarebbe stato impedito e che di fatto non lo è mai stato.”                                                                                                                                                                                                       L’art. 1102 del codice civile consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune e di apportarvi modificazioni necessarie per il miglior godimento, a condizione che non ne venga alterata la destinazione e non sia impedito l’uso agli altri. Proprio su questa base il TAR ha ritenuto corretta la valutazione del Comune, che aveva qualificato l’intervento come migliorativo e non lesivo dei diritti altrui per via della ridotta impronta di superficie occupata.

Chiarito ciò il TAR Veneto precisa che relativamente “(…) alle presunte violazioni connesse al cappotto termico (da un lato, l’indebita occupazione della proiezione verticale della superficie della corte derivante dall’ispessimento delle pareti dell’immobile, dall’altro, la realizzazione dell’opera su parte della muratura di proprietà esclusiva della ricorrente), ferme restando le previsioni legislative che lo disciplinano e lo ammettono, deve registrarsi che il manufatto non solo interessa esclusivamente la proprietà del controinteressato ma ha uno spessore di 10 cm che non altera né pregiudica in alcun modo il normale utilizzo dell’area del cortile, secondo gli insegnamenti della giurisprudenza (…)."                                        Nel valutare le doglianze relative alla realizzazione del cappotto termico, il TAR rileva come, nel caso concreto, l’intervento interessi esclusivamente la proprietà del controinteressato e non coinvolga le porzioni comuni o di proprietà del ricorrente. Inoltre, lo spessore limitato del cappotto non può determinare alcuna alterazione della destinazione della corte, né incide sul normale utilizzo dell’area da parte dei comproprietari. Tale conclusione trova riscontro anche negli orientamenti giurisprudenziali richiamati dal TAR, in particolare nella pronuncia della Corte di Cassazione, Sezione VI-2, ordinanza n. 15698/2020.

Quindi il cappotto non costituisce un abuso edilizio né un’indebita occupazione di spazi comuni, ma un’opera di miglioramento funzionale dell’edificio, conforme alle finalità pubbliche di riduzione dei consumi energetici e sostenibilità ambientale.

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