SCIA: il Comune è tenuto a verificare i conflitti tra vicini?

SCIA e ruolo di controllo del Comune

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è uno strumento che consente di avviare, modificare o cessare la propria attività in modo immediato, senza dover attendere il via libera da parte degli enti pubblici.

Tuttavia, ciò non esonera l’amministrazione comunale dal verificare eventuali discrepanze con la disciplina urbanistica o dal considerare eventuali conflitti tra privati solo qualora essi risultano evidenti, in particolar modo nel caso di interventi che coinvolgano le parti comuni dell’edificio.

La questione è particolarmente delicata perché, se da un lato la SCIA ha natura dichiarativa e presuppone l’autoresponsabilità del segnalante, dall’altro lato l’amministrazione conserva poteri di controllo e di intervento, soprattutto quando vengono sollevate contestazioni circostanziate da parte dei vicini.

Su questo punto è intervenuto il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 1579/2026, affrontando il tema dei controlli comunali sulle SCIA in presenza di conflitti tra proprietari dello stesso edificio, chiarendo in quali casi il Comune non è tenuto ad approfondire i rapporti tra privati quando le opere non incidono su parti comuni in modo evidente e non emergono pregiudizi concreti.

Vediamo il caso… 

SCIA e diritti dei vicini: quando il Comune deve verificare i rapporti tra proprietari

La proprietaria di un’unità immobiliare ubicata in un fabbricato bifamiliare presenta al Comune due SCIA:

• la prima per regolarizzare alcune modifiche interne e la trasformazione di una finestra in porta-finestra;
• la seconda per dividere l’immobile in due unità abitative e cambiare la destinazione d’uso da laboratorio artigianale ad abitazione.

Il vicino, proprietario di altre unità nello stesso edificio, ritenendo gli interventi illegittimi, inoltrava all’Amministrazione comunale delle richieste per ottenere la revoca delle predette S.C.I.A., “(…) lamentando: i) la realizzazione di una porta/finestra attraverso la quale si poteva accedere dal proprio appartamento all’area cortilizia, di cui ne asseriva l’esclusiva proprietà; ii) l’alterazione del decoro architettonico conseguente alla modifica del prospetto; iii) la falsità delle dichiarazioni rese nelle segnalazioni certificate sull’esclusiva titolarità all’esecuzione dell’intervento e la non incidenza degli interventi previsti su parti comuni dell’immobile.”

L’amministrazione comunale inizialmente non interviene e solo successivamente respinge formalmente l’istanza con cui era stato chiesto di annullare in autotutela le segnalazioni edilizie. A questo punto, il vicino si rivolge al TAR che annulla il provvedimento di diniego del Comune avverso la richiesta di annullamento in autotutela delle SCIA, ritenendo che l’amministrazione avrebbe dovuto valutare meglio la situazione e riesaminare la questione, in modo da verificare la sussistenza dei presupposti legali per adottare provvedimenti inibitori o ripristinatori, senza dover però approfondire i rapporti tra vicini. La proprietaria che aveva presentato le SCIA, non accettando la decisione, ha impugnato la sentenza davanti al Consiglio di Stato.

“Le opere non hanno interessato elementi strutturali dell’edificio, ma solo la distribuzione degli spazi interni e il ridimensionamento di alcune superfici finestrate. Orbene, il Collegio osserva che, dagli atti processuali, emerge che le opere realizzate da **** ****sono identiche nella sostanza a quelle eseguite da **** e **** alcuni anni prima, consistenti nel ridimensionamento e restringimento con sostituzione degli infissi.
(…) Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, purché (...) non si arrechi alcuna alterazione del decoro architettonico della facciata. Né si può predicare che vi sia un obbligo per l’Ente comunale, nel rilascio delle S.C.I.A., di verificare specificamente gli aspetti condominiali dell’immobile che non sono, come nel caso in esame, in contestazione con immediata evidenza (…), o realmente conosciuti o immediatamente conoscibili e/o non contestati, stante la realizzazione di opere analoghe da parte degli altri comproprietari, di modo che il controllo da parte del Comune si traduce in una mera presa d'atto, senza necessità di procedere a un'accurata e approfondita disamina dei rapporti tra privati (…).”
Gli interventi realizzati non hanno riguardato parti strutturali dell’edificio, ma solo modifiche interne e il ridimensionamento di alcune finestre, così come lavori sostanzialmente identici erano stati già eseguiti in passato da altri proprietari dello stesso edificio.

Inoltre, in ambito condominiale, ogni proprietario può utilizzare il muro perimetrale nella parte corrispondente alla propria unità, purché non venga alterato il decoro architettonico della facciata. Nel caso concreto, non è stata riscontrata alcuna alterazione dell’aspetto dell’edificio, per questo motivo non emergeva un conflitto evidente tra i proprietari.

Di conseguenza:

il Comune non era tenuto a svolgere verifiche approfondite sui rapporti tra proprietari e può limitarsi a prendere atto della SCIA presentata. Infatti la SCIA è uno strumento pensato per semplificare le procedure edilizie e non può trasformarsi in un’indagine completa sui rapporti tra privati.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: SCIA, titoli edilizi, controlli comunali, condominio, parti comuni. 

FAQ

Che cos’è la SCIA in edilizia?
La SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) è un titolo edilizio che consente di avviare immediatamente determinati interventi edilizi senza attendere un provvedimento autorizzativo dell’amministrazione. L’attività può iniziare dalla presentazione della segnalazione, mentre il Comune conserva poteri di controllo successivi sulla conformità urbanistica, edilizia e normativa dell’intervento dichiarato dal tecnico asseverante.

A cosa serve la SCIA e in quali interventi si utilizza?
La SCIA è utilizzata per interventi edilizi che non richiedono permesso di costruire ma che comportano modifiche rilevanti rispetto alla semplice edilizia libera. Può riguardare, ad esempio, ristrutturazioni interne, modifiche distributive, cambi di destinazione d’uso compatibili con la pianificazione urbanistica o interventi che incidono su elementi non strutturali dell’edificio.

Il Comune deve verificare sempre i rapporti tra proprietari o tra condomini?
No. La giurisprudenza amministrativa chiarisce che l’amministrazione non ha un obbligo generale di verificare gli aspetti condominiali o i rapporti privatistici tra proprietari. Il controllo riguarda principalmente la conformità urbanistica e edilizia dell’intervento. Le controversie tra privati restano, di regola, materia di competenza civile.

Quando il Comune può limitarsi a prendere atto della SCIA?
Secondo la sentenza del Consiglio di Stato n. 1579/2026, quando gli interventi non incidono in modo evidente su parti comuni e non emergono conflitti immediatamente riconoscibili, l’amministrazione può limitarsi a una verifica formale e alla presa d’atto della segnalazione. In questi casi non è necessario svolgere un’analisi approfondita dei rapporti tra proprietari.