Doppia conformità classica: quali sono i momenti chiave della sanatoria sincrona?

Il Consiglio di Stato conferma il diniego di sanatoria per un manufatto originariamente indicato come ricovero attrezzi agricoli e poi trasformato in abitazione. L’accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. 380/2001 non può essere rilasciato se l’intervento non è conforme sia alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda. Nel caso esaminato, la trasformazione residenziale in zona agricola e vincolata rende impossibile la sanatoria edilizia e paesaggistica.

Il cambio d'uso del contendere: da magazzino attrezzi a immobile residenziale

Un immobile ad uso residenziale di un piano delle dimensioni di metri 8,60 per 8, composto da cucina, due camere un bagno e ripostiglio, oltre ad un cancello e pavimentazione dell’area esterna, in precedenza indicato come ricovero attrezzi, può essere sanato in zona agricola? Quali sono le condizioni per la regolarizzazione?

Risponde a questa interessante domanda il Consiglio di Stato nella sentenza 4670/2026, relativa al ricorso di un privato contro l'ordinanza di demolizione impartita per l'opera sopra descritta. L'intervento edilizio insisteva in area agricola sottoposta a vincolo paesaggistico e secondo il ricorrente sul terreno esisteva sin dal 1970 un ricovero per attrezzi agricoli, poi trasformato negli anni Novanta in abitazione per esigenze personali e familiari.

Doppia conformità piena o semplificata: un veloce sguardo alle regole post Salva Casa

Il concetto di doppia conformità è cambiato notevolmente col Decreto Salva Casa, che ha inserito al Testo Unico Edilizia l'art.36-bis il quale consente la possibilità di 'sanare' gli abusi minori (parziali difformità da permesso e SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali al titolo abilitativo) con una doppia conformità semplificata (conformità edilizia al momento dell'effettuazione dell'intervento e urbanistica al momento della presentazione dell'istanza), con ulteriore previsione del 'condizionamento' a specifici interventi volti a eliminare le eventuali parti che non possono essere sanate e ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza.

Ma in caso di abusi edilizi pieni, cioè assenza di permesso di costruire o totale difformità da esso, non si scappa dall'accertamento di conformità classico ex art.36 del dpr 380/2001: serve, quindi, la conformità urbanistica ed edilizia prima e dopo e non è ammesso alcun tipo di sanatoria condizionata, tanto meno tramite accordi col comune.

Possiamo tranquillamente affermare che, in questo caso, siamo nel perimetro della doppia conformità sincrona.

La trasformazione rilevante

Per i giudici non rileva, ai fini della sanatoria, la sola preesistenza del manufatto agricolo. L'abuso contestato non è infatti il ricovero attrezzi in sé, ma la sua trasformazione in abitazione. Si tratta di un mutamento sostanziale, perché l'intervento ha dato luogo a un organismo edilizio residenziale in zona agricola, con caratteristiche incompatibili con la destinazione urbanistica dell'area.

Come funziona la doppia conformità sincrona

L'art. 36 del Testo unico edilizia consente il permesso in sanatoria solo quando l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in due momenti: al tempo della realizzazione dell’abuso e al tempo della presentazione della domanda.

La verifica non è discrezionale: il Comune deve accertare la corrispondenza dell'opera alle prescrizioni urbanistiche, edilizie e, se rilevanti, paesaggistiche. Se manca anche uno solo dei due requisiti temporali, l'accertamento di conformità non può essere rilasciato.

Sanatoria impossibile: ecco perché

Nel caso specifico, la doppia conformità mancava perché l’intervento residenziale era stato realizzato in area agricola. Il diniego comunale aveva richiamato sia le norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione dei lavori, sia quelle vigenti al momento della domanda di sanatoria, evidenziando il contrasto con la disciplina di piano.

La motivazione è stata ritenuta sufficiente: per negare la sanatoria basta indicare la non conformità dell'opera abusiva alle regole urbanistico-edilizie applicabili nei due momenti richiesti dall'art. 36.

Il profilo paesaggistico

Anche la sanatoria paesaggistica è stata esclusa. Il vincolo paesaggistico era stato apposto nel 1985, quindi prima della trasformazione dell’immobile in abitazione. Inoltre l'art. 167 del D.Lgs. 42/2004 consente l'accertamento di compatibilità paesaggistica solo per interventi che non abbiano creato nuove superfici utili o nuovi volumi, né aumentato quelli legittimamente realizzati. Una nuova costruzione residenziale non rientra in questa ipotesi.

Sappiamo però che oggi il rilascio della sanatoria paesaggistica è possibile anche per i nuovi volumi a condizione che si tratti di interventi in difformità parziale dal permesso di costruire oppure in assenza o difformità dalla SCIA, e purché l'autorità preposta alla gestione del vincolo ritenga le opere compatibili con i vincoli paesaggistici (novità introdotta dal Salva Casa).

Irrilevanza di residenza, utenze e stato di necessità

Infine, si precisa che l'accatastamento ad uso abitativo, il pagamento di tributi, l'attribuzione del numero civico o la residenza anagrafica non sanano l'abuso né generano conformità edilizia.

Anche lo stato di necessità abitativa non incide sulla legittimità del diniego di sanatoria o dell'ordine di demolizione: può semmai rilevare nella fase esecutiva, ma non trasforma un'opera abusiva in opera legittima.

FAQ TECNICHE: Le regole della doppia conformità classica (sincrona) | Ingenio

Quando si applica la doppia conformità “classica” ex art. 36 del Testo Unico Edilizia?
La doppia conformità sincrona si applica agli abusi edilizi “pieni”, come l’assenza del permesso di costruire o la totale difformità dal titolo. In questi casi è necessario che l’opera risulti conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della domanda di sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001.

Perché la trasformazione di un ricovero agricolo in abitazione impedisce la sanatoria?
Non rileva la sola preesistenza del manufatto, ma l’intervento effettivamente contestato. Il cambio d’uso da ricovero attrezzi a residenza costituisce una trasformazione sostanziale, che genera un organismo edilizio incompatibile con la destinazione agricola dell’area. In assenza di conformità urbanistica nei due momenti richiesti, la sanatoria è giuridicamente preclusa.

È sufficiente una motivazione sintetica per negare la sanatoria ex art. 36?
Sì. Come confermato dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato, per respingere l’istanza è sufficiente indicare la non conformità dell’opera alle norme urbanistico-edilizie vigenti sia al tempo dell’abuso sia al momento della domanda. Non è richiesto un bilanciamento discrezionale degli interessi.

Il Decreto Salva Casa ha modificato le regole della doppia conformità?
Il Decreto Salva Casa ha introdotto l’art. 36-bis, che consente una doppia conformità “semplificata” solo per abusi minori. Tuttavia, in presenza di abusi edilizi rilevanti, come nuove costruzioni o mutamenti d’uso incompatibili, resta applicabile esclusivamente la doppia conformità piena ex art. 36, senza possibilità di sanatoria condizionata.

È possibile ottenere la sanatoria paesaggistica per un intervento residenziale in area vincolata?
No, se l’intervento ha comportato la creazione di nuove superfici o volumi e si tratta di abuso maggiore. Oggi infatti l'articolo 36-bis del DPR 380/2001 - introdotto dal DL Salva Casa - consente la sanatoria paesaggistica anche per opere con aumento di volume, purché si tratti di difformità parziali e le opere risultino compatibili con i vincoli. Una nuova abitazione in zona vincolata resta quindi insanabile sotto il profilo paesaggistico.

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